Viele Anleger schreckt das nicht ab. Für den Bau des Luxusresorts Weissenhaus an der Ostsee sammelte die Plattform Companisto mehr als sieben Millionen Euro von rund 1.600 Investoren ein. Besonders für Anleger, die kleinere Summen investieren wollen, gilt Crowdinvesting als Alternative, da in der Regel keine oder nur sehr geringe Gebühren anfallen. Speziell bei geschlossenen Fonds sind diese oft hoch. Agio, Managementgebühren, Vertriebs- und Vermittlungskosten – da kommen leicht schon mal 20 Prozent des Einsatzes zusammen. Plattformen wie Exporo finanzieren sich dagegen über die Projektentwickler, jene Firmen, die die Immobilien planen. Von diesen erhalten sie bis zum Ende der Kreditlaufzeit monatlich eine Gebühr.

Im Gegenzug erhalten die Projektentwickler über einen Treuhänder das Geld aus der Crowd. Meist nutzen sie das Kapital nicht als Ersatz für einen Bankkredit, sondern als willkommene Ergänzung. Seit die Regulierung für Banken verschärft worden ist, müssen Baufirmen einen höheren Eigenkapitalanteil vorweisen, um einen Kredit zu bekommen. Das Geld, das sie über die Plattformen einsammeln, ist eine Mischform aus Eigen- und Fremdfinanierung, genannt Mezzanine-Kapital. Rechnerisch können sie es als Eigenkapital veranschlagen, ohne Unternehmensanteile oder andere Sicherheiten abgeben zu müssen. Auch deswegen landeten nach Exporos Start im Dezember binnen Kurzem mehr als 50 Anfragen von Projektentwicklern in Marondes Post.

Crowdinvestoren erhalten weder Mitspracherechte noch einen Eintrag im Grundbuch, von "ihrer" Immobilie besitzen sie, rechtlich betrachtet, nicht einmal einen Fensterrahmen. Stattdessen werden sie über Nachrangdarlehen beteiligt. Das heißt: Geht der Projektentwickler pleite, werden zunächst alle anderen Gläubiger ausgezahlt, etwa die beteiligten Banken. Erst wenn dann noch Geld übrig bleibt, sind die Crowdinvestoren an der Reihe. "Dadurch können die Anleger viel Geld verlieren", sagt der Münchner Anlegeranwalt Peter Mattil. "Im schlimmsten Fall sogar alles." Dass dies keine Theorie ist, illustriert die Pleite des Windkraftunternehmens Prokon im vergangenen Jahr. Dort hatten 75.000 Kleinanleger 1,4 Milliarden Euro in Form von Genussscheinen investiert, die auch als nachrangig gelten. Die meisten Inhaber warten noch auf ihr Geld.

Die Bundesregierung will Kleinanleger besser schützen. Ihr Gesetzentwurf wird aktuell im Bundestag beraten. Er betrifft auch Crowdinvestoren: Wer mehr als 1.000 Euro anlegen will, soll höchstens das Doppelte seines monatlichen Nettoeinkommens investieren dürfen, sofern er nicht mindestens 100.000 Euro frei verfügbares Vermögen besitzt. Zudem sollen Investments von mehr als 10.000 Euro verboten werden. Bei einer Anhörung Mitte März befürwortete der Verbraucherzentrale Bundesverband solche Grenzen. Andere fürchteten um das Crowdinvesting als innovativen Ansatz.

Björn Marondes Meinung dazu ist klar. Rechtsstandards seien wichtig, um die Branche vor schwarzen Schafen zu schützen. "Aber eine solche Investitionsgrenze halte ich für eine Entmündigung des Anlegers", sagt er. Für Exporo könnte eine derartige Regelung das Ende bedeuten, die Einlagesummen dürften dann zurückgehen. Zudem wird eine Prospektpflicht für Nachrangdarlehen diskutiert, und einen Anlageprospekt für Immobilien zu erstellen kann laut Maronde bis zu 100.000 Euro kosten – das würde sich für viele Entwickler kaum lohnen. Noch aber haben die Internetplattformen freie Hand, und so hofft der Gründer, dass Ende 2015 zehn weitere Projekte auf seiner Plattform stehen.