"Architektur wird zur reinen Mengenlehre. Es wird rausgeklotzt, was sich rausklotzen lässt. Und wenn es am Ende aussieht, als hätte der Stadtplaner immer nur Sudoku gespielt, nichts als Kästchendenken, dann scheint das fast eine Naturnotwendigkeit zu sein", kritisierte Hanno Rauterberg vor einigen Wochen die aktuelle Hamburger Architektur (ZEIT Nr. 10/15) und stieß damit eine Debatte an. Nun erklärt Architekt Martin Schenk, warum er baut, wie er baut.

In den neunziger Jahren habe ich begriffen, dass es nicht nur um schöne Architektur geht, sondern auch um die Excel-Tabellen, mit deren Hilfe man die Wirtschaftlichkeit eines Gebäudes errechnet. Wir haben damals mit Gewerbeprojekten in absoluten B-Lagen angefangen. City-Süd und so, wo kein Mensch hinwollte. Der Büromarkt stagnierte, aber es gab Bedarf an Backoffice-Flächen. Das Geschäft war hart. Im Gegensatz zu vielen anderen Büros haben wir dann aber frühzeitig gute Architektur verbunden mit der Fähigkeit, flächeneffizient und wirtschaftlich zu bauen. Architektur findet nun mal in einem ökonomischen Rahmen statt, und wir versuchen, innerhalb dieses Rahmens das architektonische Maximum herauszuholen.

Der Grindelberg 59–69 ist ein gutes Beispiel dafür. Im Jahr 2008 stand das Grundstück zum Verkauf. Dort befand sich ein Autohandel mit Werkstatt, hinten waren ein Wohngebäude und Pferdeställe, in denen alte Autos untergestellt waren. Wir, die Firma Schenk+Waiblinger, hatten mit dem Bauherrn, der Quantum AG, schon zusammengearbeitet und sollten uns als Architekten das Grundstück anschauen. Die Straße ist dort sehr laut. Für den Handel nicht geeignet. Für Büros auch nicht, es gibt in der Gegend kaum Büros. Deshalb hat die Quantum AG gesagt: Warum nicht Wohnungsbau?

Für den Investor besteht so ein Gebäude aus dem, was er bezahlt und dem resultierenden Ertrag – ob das nun ein Mietertrag ist oder ein Kaufpreis. Der Investor möchte also möglichst viele Geschosse haben. Nach dem Baurecht war das Grundstück am Grindelberg auf vier Geschosse festgelegt, das hat man in Hamburg oft. In der Nachkriegszeit, als die Bebauungspläne erstellt wurden, wollte man die Gebäudehöhen senken und zwischen den Häusern größere Abstände haben. Andererseits gibt es in der Umgebung die Gründerzeitbauten in Harvestehude, die sind fünf- oder sechsgeschossig, mit sehr, sehr hohen Decken. Wir haben dann acht Geschosse vorgeschlagen. Wir sind noch während der Kaufverhandlung zum Bezirksamt Eimsbüttel gegangen. Das liegt direkt gegenüber, man konnte also während der Besprechung auf das Grundstück schauen. Wir haben argumentiert, dass wir mit unseren acht Geschossen die Gründerzeitbebauung weiterführen und damit ein Stück Stadtreparatur machen. Die Behörde hat sofort zugestimmt.

Dass der Investor möglichst viel Ertrag machen möchte, bedeutet für den Architekten: Er muss die Differenz zwischen der Gesamtfläche und der vermarktbaren Fläche möglichst klein halten. Bei einer Büroimmobilie kann man manchmal 90 Prozent der Fläche vermieten. Das ist beim Wohnungsbau nicht möglich, da liegt man, wenn es sehr gut läuft, bei 80 Prozent. Beim Grindelberg wollten wir ursprünglich Mietwohnungen bauen. Was die Ausnutzung der Mietfläche angeht, war das Projekt mit 83,5 Prozent hochgradig wirtschaftlich. Wir haben zum Beispiel ein Treppenhaus geplant, und um dieses Treppenhaus sind pro Stockwerk vier Wohnungen angelegt. Das ist natürlich viel wirtschaftlicher als nur zwei Wohnungen pro Stockwerk, weil die Treppenhausfläche von der vermarktbaren Fläche abgezogen wird.

Dazu kommen die Grundrisse. Bauen ist teuer in Hamburg, wir Architekten sind dazu angehalten, kompakte Grundrisse zu erstellen. Noch in den achtziger Jahren gab es bei Neubauten häufig 3-Zimmer-Wohnungen, die 100 Quadratmeter groß waren. Heute würde man über 78 Quadratmeter nicht hinausgehen. Stattdessen versuchen wir eher mal ein Zimmer mehr zu machen. Wir planen in Hamburg gerne halbe Zimmer, die haben dann acht Quadratmeter und können Kinder-, Gäste- oder Arbeitszimmer werden. Das Elternschlafzimmer ist selten größer als 14 Quadratmeter, das Wohnzimmer hat auf keinen Fall mehr als 30 Quadratmeter. Wir bauen auch gerne Wohnküchen, die sind flächeneffizient. Das gemeinsame Kochen ist bei vielen Familien ohnehin ein Event, das nur einmal die Woche stattfindet. Den Rest der Zeit soll die Küche bloß schön und wohnlich aussehen.

Am Grindelberg wurde das Projekt dem Oberbaudirektor vorgelegt – wegen der hohen Geschossigkeit und weil das Gebäude an einer markanten Stelle steht. Der erteilte uns den Vorbescheid. Damit konnten wir anfangen, konkret zu planen. Dann aber brach 2008 der Markt zusammen. Wegen der Finanzkrise waren die Investoren verunsichert, die Quantum AG gab das Projekt an die Hochtief AG weiter. Die hat mit Anlegern gesprochen, das sind in solchen Fällen typischerweise Pensionskassen, Ärzteversorgungen, Versicherungen. Die Anleger haben gesagt: "Mensch, Harvestehude, das klingt doch gut", und dann sind sie mit dem Taxi vorgefahren und haben einen Riesenschreck bekommen. "Da brauche ich gar nicht aussteigen", haben sie gesagt, "ich baue doch kein Haus an einer sechsspurigen Straße."

Das war problematisch, denn Hochtief ist ein Großkonzern. Und wenn da die Hamburg-Niederlassung sagt, man habe keine Anleger gefunden, wird die Zentrale nervös. Zu diesem Zeitpunkt war das Gebäude immer noch als Mietwohnungsbau geplant. Es ist viel leichter, ein Haus als Ganzes zu verkaufen. Wenn man 100 Eigentumswohnungen verkauft, hat man ebenso viele Einzeleigentümer, also 100 Kaufverträge, Übergaben, potenzielle Gerichtsfälle. Doch nachdem das Projekt auch auf der Expo Real in München keine Anleger fand, kam die Entscheidung: Wir machen Eigentumswohnungen.