Freitag vergangener Woche, 17.30 Uhr, offene Wohnungsbesichtigung in einem Hinterhof auf dem Kiez, Erdgeschoss, zwei Zimmer mit Einbauküche, 12,79 Euro kostet der Quadratmeter. Acht Interessenten stehen in der Wohnung, dazu ein Makler mit blauem Klemmbrett. Ja, er werde vom Vermieter bezahlt, sagt der Makler, aber für die Interessenten sei das kein Vorteil. Jetzt gebe es eben nur noch Massenbesichtigungen.

Drei Tage zuvor, Einzelbesichtigung in Eimsbüttel, die Wohnung ist etwas größer und teurer, der Makler ist schon da, sagt, er sei früher gekommen, um sich vorab noch einmal umzuschauen, reicht ein Exposé und referiert die Details. Auch er werde vom Vermieter bezahlt, sagt er, und das sei richtig so, schließlich habe dieser den Auftrag erteilt, die Wohnung zu vermieten.

Die Branche der Immobilienmakler befindet sich im Umbruch, und nicht einmal unter ihren Mitgliedern herrscht Einigkeit darüber, ob das nun gut ist oder nicht. Seit dem 1. Juni gilt deutschlandweit das Bestellerprinzip: Wer einen Makler beauftragt, der bezahlt ihn auch. Die Idee stammt aus Hamburg, von Anjes Tjarks, dem Fraktionschef der Grünen, der das neue Verfahren für eine Selbstverständlichkeit hält: "Beim Bäcker such’ ich mir die Brötchen ja auch nicht aus und lass’ sie dann von einem anderen bezahlen."

Das klingt einleuchtend. Aber kaum war die Idee in der Welt, meldeten sich gleich die Skeptiker zu Wort: Mit der Einführung des Bestellerprinzips beginne ein großes Räubern und Tricksen, die Makler würden Wege finden, um auch weiterhin beim Mieter abzukassieren. Und wie ist es jetzt gekommen?

Acht Wochen sind eine kurze Zeit, um die Folgen einer Gesetzesänderung zu beurteilen. Aber eine Tendenz zeichnet sich bereits klar ab: Die Neuregelung hat die Makler zu Teilnehmern eines echten Marktes gemacht, mit Preiskampf und Konkurrenzdruck. Nun bestimmen Angebot und Nachfrage den Preis dessen, was sie bieten: nicht Wohnungen, sondern eine Vermittlungstätigkeit. Und wer sich behaupten will, der muss sich jetzt rechtfertigen für Gebühr und Gegenwert.

"Das Bestellerprinzip ist ein voller Erfolg", sagt Siegmund Chychla, Geschäftsführer des Mietervereins zu Hamburg. Er rechnet vor: Etwa 50.000 Wohnungswechsel gibt es jährlich in Hamburg, die Hälfte vermittelt durch Makler. Die übliche Provision von zwei Kaltmieten plus Mehrwertsteuer entsprach durchschnittlich 1500 Euro. "Wir gehen also davon aus, dass durch das Bestellerprinzip Hamburgs Mieter um gut 35 Millionen Euro entlastet werden", sagt er. 35 Millionen Euro pro Jahr.

Auf die Vermieter müssten demnach entsprechende Mehrkosten zukommen, wenn sie ihre Wohnungen weiterhin vermakeln lassen. Doch viele Vermieter, zeigt sich nun, sind nicht bereit, die bislang üblichen 2,38 Kaltmieten zu zahlen. Einer Umfrage der Deutschen Immobilien-Akademie unter etwa 100 Eigentümern zufolge wäre Vermietern die Vermittlung einer Wohnung zwischen 245 und 560 Euro wert.

"Das Problem für viele Makler besteht darin, dass der extrem angespannte Wohnungsmarkt sie in der Vergangenheit so verwöhnt hat, dass sie sich von ihren Gewohnheiten schwer trennen", sagt Siegmund Chychla. "In den Ballungsräumen herrschte in den letzten fünf, sechs Jahren eine Goldgräberstimmung. Nun ist das Gold etwas tiefer vergraben, und das bedeutet: Nur mit Türaufschließen ist nichts mehr zu verdienen."

Einige Makler reduzieren nun ihren Service: keine Einzelbesichtigungen mehr, keine Termine am Wochenende und nach Feierabend. Andere tricksen. In einem aktuellen Inserat für eine Wohnung im Schanzenviertel teilt eine Maklerin mit: "Bei Mietvertragsabschluss ist eine Mieterwechselgebühr in Höhe von Eur 250,00 inkl. MwSt. vom Mieter zu zahlen." Legal ist das nicht, Verwaltungskosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Haben die Skeptiker des Bestellerprinzips also, keine zwei Monate nach dessen Start, schon recht bekommen? Ist am Ende doch wieder der Wohnungssuchende der Dumme? Theoretisch gibt es ja sogar weitere Möglichkeiten, das Prinzip zu umgehen: In Absprache mit Vermietern könnten Makler Wohnungen zurückhalten, bis Interessenten sich melden, die für die Vermittlung zu zahlen bereit wären. Oder sie könnten Extrakosten berechnen, "Gebühren" oder überhöhte Ablöse- und Abschlagszahlungen für Schränke und Einbauküchen.

Allein: Praktisch dürften solche Mauscheleien nur noch in den wenigsten Fällen funktionieren. Unbegründete Zahlungen kann ein Mieter drei Jahre lang zurückfordern, erst dann ist seine Forderung verjährt. Maklern, die das Bestellerprinzip umgehen, droht zudem eine Strafe von bis zu 25.000 Euro.