Beginnen wir bei einem Gebäude, das jeder kennt: dem Frankfurter Eurotower. Bis zum vergangenen Herbst war der knapp 150 Meter hohe Turm Hauptsitz der Europäischen Zentralbank (EZB), seine silberne Fassade ein Symbol der Macht. Dann zog die EZB wegen Platzmangels aus. Kurz darauf, im April dieses Jahres, wurde der Wolkenkratzer verkauft. Der deutsche IVG Institutional Funds erwarb ihn für 480 Millionen Euro von der RFR Holding GmbH.

Zum Ende des Jahres soll nun die europäische Bankenaufsicht in den Eurotower einziehen, auch sie gehört zur EZB. Die Zentralbank wird dann regelmäßig Miete überweisen. Soweit alles okay. Doch die Miete bekommt ein Investor, der beim Kauf des Eurotowers nicht einen Cent Grunderwerbsteuer gezahlt hat. Das bestätigte IVG-Geschäftsführer Steffen Ricken der ZEIT .

Legt man den Kaufpreis von 480 Millionen Euro sowie die in Hessen eigentlich geltende Grunderwerbsteuer von sechs Prozent zugrunde, gingen dem Staat allein bei diesem Deal knapp 29 Millionen Euro an Einnahmen verloren. Und der Eurotower ist kein Einzelfall. Systematisch und ganz legal hebeln Investoren die wichtigste Steuer der Bundesländer aus. Während Familien bei einem Hauskauf in den vergangenen Jahren immer mehr Geld an den Staat abführen mussten, zahlen große Investoren wie beim Eurotower oft gar nichts. "Das ist eine himmelschreiende Ungerechtigkeit", sagt Christian Kühn, wohnungspolitischer Sprecher der Grünen. Datenauswertungen und Berechnungen, die exklusiv für die ZEIT durchgeführt wurden, zeigen nun das ganze Ausmaß der Steuerumgehung.

Um zu verstehen, was bei der Grunderwerbsteuer schiefgelaufen ist, muss man zurück ins Jahr 2006, das Jahr der Föderalismusreform. Galt bis dahin bundesweit eine Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent, durften die Bundesländer die Höhe der Steuer von nun an selbst festlegen. Und noch etwas wurde damals beschlossen: Die Grunderwerbsteuer wurde weitgehend vom Länderfinanzausgleich ausgenommen. Wer die Steuer erhöht, darf die zusätzlichen Einnahmen also zum größten Teil für sich behalten.

Das Ergebnis beschreibt der Immobilienverband Deutschland als einen "Wettlauf um höchste Steuersätze". Bis auf Bayern und Sachsen haben alle Bundesländer die Grunderwerbsteuer erhöht, viele sogar mehrfach. In Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen liegt sie heute bei fünf Prozent, in Berlin und Hessen bei sechs Prozent, in Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und dem Saarland bei 6,5 Prozent. Für Haus- und Wohnungskäufer bedeutet das: Die Steuer hat sich in weniger als zehn Jahren vielerorts fast verdoppelt.

Große Investoren hingegen reagierten auf die steigenden Steuersätze mit einer Konstruktion, die die Grunderwerbsteuer komplett aushebelt. Und das funktioniert so: Die Immobilie wird nicht direkt verkauft, sondern in eine Gesellschaft eingebracht, eine GmbH & Co. KG zum Beispiel. Dann erwirbt der Käufer die Mehrheit der Anteile an dieser Gesellschaft, in der Regel 94,9 Prozent. Damit ist er de facto Eigentümer der Immobilie. Die 94,9 Prozent sind wichtig, denn solange weniger als 95 Prozent der Anteile gekauft werden, muss der Käufer keine Grunderwerbsteuer zahlen. Die restlichen Anteile behält oft der Voreigentümer. So war es auch beim Eurotower. Die RFR Holding ist weiterhin mit 5,1 Prozent beteiligt. Fünf Jahre nach dem Kauf kann der IVG Institutional Funds aber auch diese Anteile fast grunderwerbsteuerfrei übernehmen.

Alternativ zum Voreigentümer kann der Käufer sich aber auch einen anderen Co-Investor suchen. "Einen genehmen findet man immer", sagt Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien. "In der Praxis wird bei einem Großteil der Markttransaktionen die Grunderwerbsteuer von Großinvestoren umgangen. Die Zeche zahlen die Steuerzahler und diejenigen Immobilienkäufer, für die solche Konstruktionen zu aufwendig sind."

Dieser Artikel stammt aus der ZEIT Nr. 32 vom 06.08.2015.

Denn so simpel der Steuertrick klingt: Für den Kauf einer einzelnen Wohnung oder eines Einfamilienhauses eignet er sich nicht. In der Praxis beschäftigen die sogenannten Share Deals eine Heerschar von Notaren, Anwälten und Wirtschaftsprüfern, die an ihnen gut verdienen. Aengevelt schätzt, dass sich ein Share Deals erst ab einem Kaufpreis von 15 Millionen Euro rechnet.

Wie viele Share Deals aber gibt es? Und was kosten sie den Staat unter dem Strich? Das Bundesfinanzministerium teilt auf Anfrage mit, ihm lägen keine Kenntnisse darüber vor, "wie viele und mit welchen steuerlichen Auswirkungen sogenannte Share Deals von Immobilienunternehmen in Deutschland in den Jahren 2012, 2013 und 2014 abgeschlossen wurden". Auch das Finanzministerium in Hessen, wo der Eurotower steht, schreibt, es verfüge über "keine belastbaren Daten über die Anzahl der Share Deals und deren Auswirkungen auf das Grunderwerbsteueraufkommen". Obwohl der Staat systematisch ausgetrickst wird, interessiert er sich offenbar nicht sonderlich für das Ausmaß des Schadens. Das, vermutet Grünen-Politiker Kühn, könne Kalkül sein. Nach dem Motto: Wenn wir nichts wissen, müssen wir auch nicht handeln.