Wenn es stimmt, was Markus Grabka und Christian Westermeier herausgefunden haben, sind die Deutschen in den vergangenen zehn Jahren ärmer geworden. Im Jahr 2012 besaßen sie ein durchschnittliches Vermögen im Wert von 80.136 Euro. Ein Jahrzehnt zuvor waren es noch 90.676 Euro. Dabei ist die Inflation schon berücksichtigt, die beiden Zahlen sind also direkt miteinander vergleichbar, und das heißt: Das reale Durchschnittsvermögen ist in zehn Jahren um mehr als 10.000 Euro geschrumpft – ein alarmierender Befund, der in der vergangenen Woche für reichlich Schlagzeilen sorgte. "Arme Deutsche", schrieb die Frankfurter Allgemeine Zeitung. "Doch nicht so reich wie gedacht", spöttelte die linksalternative taz.

Anscheinend steht es nicht gut um dieses Land. Trotz Wirtschaftsboom, trotz Rekordbeschäftigung, trotz steigender Löhne wird der Wohlstand immer kleiner. Ein Skandal! Oder?

Wenn es aber stimmt, was Oda Schmalwasser und ihre Kollegen herausgefunden haben, sind die Deutschen in den vergangenen zehn Jahren reicher geworden. Im Jahr 2012 besaßen sie ein durchschnittliches Vermögen im Wert von 115.331 Euro. Zehn Jahre zuvor waren es, inflationsbereinigt, 93.660 Euro. Der Durchschnittsbürger wurde also um mehr als 20.000 Euro reicher. Offenbar geht es ihm doch nicht so schlecht.

Markus Grabka und Christian Westermeier sind Forscher am Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin, Oda Schmalwasser arbeitet als Expertin für die volkswirtschaftliche Gesamtrechnung beim Statistischen Bundesamt in Wiesbaden. Wer liegt falsch? Die Frage erscheint simpel, wie so viele sozialpolitisch brisante Fragen, aber die Antwort ist es nicht.

Die üblichen Erklärungsmuster für sinkenden Wohlstand spielen in der Argumentation der DIW-Forscher keine Rolle. Es sind nicht niedrige Löhne, die Sparen unmöglich gemacht hätten. Es sind auch nicht einige Ultrareiche, deren Vermögenszuwachs statistisch nicht erfasst wird. Nein, die Bevölkerung habe ordentlich gespart, stellten die DIW-Experten fest, im Durchschnitt Jahr für Jahr etwa neun Prozent ihres Einkommens, dennoch seien die Vermögen geschrumpft.

Der Hauptgrund liegt in der Wertentwicklung des wichtigsten Vermögensgegenstands der breiten Bevölkerung, des eigenen Hauses oder der eigenen Wohnung. Immobilien, insbesondere selbst genutzte, haben laut der Erhebung des DIW zwischen 2002 und 2012 real an Wert verloren. Das DIW stützt sich dabei auf eine Befragung – die Teilnehmer wurden gebeten, den aktuellen Marktwert ihrer Immobilie zu schätzen. Das hat den Nachteil, dass mancher, der sich gerade nicht mit Angeboten auf dem Immobilienmarkt beschäftigt, womöglich einen unrealistisch hohen oder viel zu niedrigen Verkaufspreis nennt. Trotzdem gibt es auch beim Statistischen Bundesamt eine Vermögensstudie, die ähnlich funktioniert und für den Zeitraum von 2003 bis 2013 den gleichen Trend zeigt: schrumpfende Vermögen aufgrund niedrigerer Immobilienwerte. Das erstaunt, wo doch heute ständig über steigende Immobilienpreise geredet wird. Aber zum einen machen die Preise erst seit kurzer Zeit wilde Sprünge, und zum anderen ist auch das kein flächendeckendes Phänomen – in vielen ländlichen Regionen sind Wohnungen schwer verkäuflich.

Nach der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung aber, die das Statistische Bundesamt nach international vereinbarten Regeln erstellt, ist der Wert der privaten Immobilien in Deutschland im gleichen Zeitraum gestiegen. "Auch wenn wir zu verschiedenen Ergebnissen kommen, kann man nicht sagen, dass eine der beiden Rechnungen falsch ist", sagt Oda Schmalwasser. "Es hängt davon ab, woran man den Wert eines Vermögens bemisst." Schmalwasser und ihre Kollegen aus dem Bereich der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung zählen, wie viel Geld für Bau oder Erhalt von Wohnungen und Eigenheimen aufgewendet wird. Dazu werten sie unter anderem die Umsätze von Architekten und Handwerkern aus und schätzen, wie schnell sich ein Haus abnutzt und renoviert werden muss. Diese Statistiker schauen nicht auf den Marktpreis, sie versuchen zu bestimmen, was eine Wiedererrichtung in gleicher Qualität heute kosten würde. Was wurde investiert? Wie viel davon ist durch Abnutzung abzuschreiben? Wie haben sich die Baukosten seither entwickelt? Nach dieser Berechnung ist der Wert des privaten Immobilienvermögens in Deutschland zwischen 2002 und 2012 gewachsen.

Beide Methoden haben ihre Vor- und Nachteile. So entsteht in der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung nur dann ein zusätzlicher Immobilienwert, wenn wirklich neue Häuser gebaut oder alte erneuert werden. Eine bloß spekulative Änderung der Preise schafft keinen neuen Wohlstand. Das erscheint vernünftig. Aber der Fokus auf die Baukosten kann auch einen starken Wertverfall überdecken: Stehen in einem Dorf mit schrumpfender Bevölkerung Wohnungen leer, haben sie, abgeleitet von den Baukosten, noch lange einen hohen Wert, selbst wenn niemand mehr darin wohnen will. Ihr Wert würde nur im Tempo der unterstellten Abschreibung langsam schwinden. Der Marktwert schwankt also kurzfristig stärker, während der Blick auf die Wiederherstellungskosten eher die langfristige Entwicklung abbildet.

Wer nun komplett verwirrt ist, dem bleibt ein Trost: Dass die beiden Wege zur Vermögensmessung einen gegensätzlichen Trend aufweisen, ist eher die Ausnahme. Und DIW-Forscher Christian Westermeier hält es für denkbar, dass bald auch die erfragten Immobilienpreise im Durchschnitt nach oben weisen. Der starke Preisanstieg der jüngsten Zeit in attraktiven Städten und bevorzugten Lagen dürfte Wirkung zeigen. Dann werden wir auch nach diesen Untersuchungen alle wieder reicher – zumindest im Durchschnitt.