Wer Wirtschaftsschlachten mag, kriegt mal wieder eine geboten: Deutschlands größtes Wohnungsunternehmen Vonovia will das zweitgrößte, die Deutsche Wohnen, schlucken – im Zuge einer feindlichen Übernahme. Entstehen soll ein Konzern mit 500.000 Wohnungen. So einen hat es in Deutschland noch nicht gegeben.

Die Geschichte der Vonovia ist eingebettet in die Geschichte einer beispiellosen Privatisierung günstigen Wohnraums in Deutschland. Deren Profiteure fressen sich nun gegenseitig, und keiner hat dabei so viel Appetit wie Vonovia. Der Konzern ist mittlerweile so groß, dass er kürzlich den Chemieriesen Lanxess aus dem Dax drängte.

Gleichzeitig fehlen dem Staat die Wohnungen, die er einst verkauft hat. Als die Mieten in vielen Großstädten in den vergangenen Jahren explodierten, konnte er wenig dagegen tun. Und jetzt kommen auch noch die vielen Flüchtlinge. Experten schätzen, dass für sie 500.000 zusätzliche Wohnungen gebaut werden müssen. So viele also, wie Vonovia demnächst besitzen könnte.

Der Aufstieg des Konzerns begann mit einem rothaarigen Briten, der heute auf der Insel Guernsey lebt, um das viele Geld, das er verdient, nicht in Großbritannien versteuern zu müssen. Sein Name ist Guy Hands. Nachdem er seine Karriere als Eurobond-Händler bei der US-Bank Goldman Sachs begonnen hatte, baute er das britische Private-Equity-Unternehmen Terra auf und kaufte 2001 mit dessen Tochterunternehmen Deutsche Annington erste Wohnungen in Deutschland. Bis September 2015 hieß das Unternehmen Deutsche Annington. Dann benannte es sich in Vonovia um. Mit dem alten Namen soll das miese Image abgelegt werden.

Dass jemand wie Guy Hands den Grundstein für Deutschlands größtes Wohnungsunternehmen legte, ist kein Zufall. Um die Jahrtausendwende begann das, was Stefan Kofner, der an der Hochschule Zittau/Görlitz den Wohnungsmarkt erforscht, die "Private-Equity-Phase" nennt: Finanzinvestoren gingen in Deutschland auf Einkaufstour.

Fast überall auf der Welt waren die Wohnungspreise in den Jahren zuvor massiv gestiegen, nur in Deutschland nicht. Kommt noch, dachten sich die Investoren – und kauften vor allem kommunale Bestände und ehemalige Werkswohnungen. Zwischen 1997 und 2007 wurden insgesamt 700.000 Wohnungen aus öffentlicher Hand privatisiert.

Die ersten 65.000 Wohnungen, die Hands 2001 für die Deutsche Annington vom Bund kaufte, waren ehemalige Werkswohnungen der Deutschen Bahn. Schon damals gab es Bedenken. Der Mieterbund sprach von einem "schwarzen Tag für Mieter und Eisenbahner", die Gewerkschaft Transnet von einer "Verscherbelung von Tafelsilber". Auch der Bund der Steuerzahler kritisierte den aus seiner Sicht zu geringen Kaufpreis. Doch der Deal entsprach dem Zeitgeist. Der Staat brauchte Geld – und glaubte, der Markt könnte es sowieso besser.

Die Private-Equity-Phase war dadurch gekennzeichnet, dass die Finanzinvestoren die Kosten drückten. Im Fall der Deutschen Annington bedeutete das: Sie entließ Mitarbeiter, machte in vielen Gebäuden nur das Nötigste, strich ortsnahe Servicecenter.

Und sie zockte: 2005 schluckte sie Viterra, eine Immobilientochter von E.on mit 138.000 Wohnungen. Der 7-Milliarden-Euro-Deal war zu 90 Prozent fremdfinanziert. Die Banken wiederum gaben ihr Risiko über sogenannte Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS) an Tausende Anleger weiter. Es waren die gleichen Papiere wie die, die in den USA zur Entstehung der großen Finanzkrise 2008/09 beitrugen.

Fast hätte sich die Deutsche Annington verzockt. Der Deal, sagt Wohnungsmarkt-Ökonom Kofner, habe "wie ein Damoklesschwert" über ihr geschwebt. Denn die Schulden sollten fast alle 2013 zurück gezahlt werden. Dass die Annington diese würde bedienen können, schien auch wegen der Finanzkrise sehr unsicher. Rating-Agenturen werteten die CMBS-Anleihen mehrfach ab. Schließlich gab auch das Unternehmen 2011, zwei Jahre vor der vereinbarten Rückzahlung, zu, dass es die Restschuld nicht planmäßig begleichen könne. "Die Annington ist damals auf eine Insolvenz zugesteuert", sagt Kofler.