1. Worum geht es bei der Fusion der Wohnungkonzerne?

Um einen der umstrittensten Börsendeals der vergangenen Jahre: Der größte deutsche Wohnungskonzern Vonovia will den zweitgrößten, die Deutsche Wohnen, für rund 14 Milliarden Euro übernehmen. Damit entstünde ein Immobilienriese, wie es ihn in Deutschland noch nicht gegeben hat. Derzeit besitzt Vonovia 370.000 Wohnungen, die Deutsche Wohnen 147.000. Nach der Übernahme befänden sich also mehr als eine halbe Million Wohnungen in der Hand von nur einem Unternehmen. Auf dem boomenden Immobilienmarkt wäre das Dax-Unternehmen der mit weitem Abstand größte Player. Dem nächstgrößten Wohnungsunternehmen LEG gehören nur 110.000 Wohnungen.

Vonovia begründet seine Übernahmepläne vor allem mit Synergieeffekten, die entstünden, wenn etwa Callcenter, Buchhaltung und Handwerker der beiden Unternehmen zusammengelegt würden. Konzernchef Rolf Buch beziffert sie auf 84 Millionen Euro pro Jahr. Richtig daran ist: Vonovia ist eine Effizienzmaschine – und schon jetzt effizienter als die Konkurrenz. Dass aber 14 Milliarden Euro am Kapitalmarkt bewegt werden, nur um Synergien von 84 Millionen Euro zu heben, wäre übertrieben. Es geht um mehr.

Überall auf der Welt suchen Versicherungen und Pensionsfonds derzeit nach verlässlichen und halbwegs rentablen Möglichkeiten, das Vermögen ihrer Kunden zu mehren. Zinsen gibt es kaum noch, die Aktienmärkte sind unberechenbar. Deutsches Betongold aber lieben die Großanleger, wirft es doch eine solide Rendite ab.

Bloß hat zum Beispiel der Staatsfonds der Vereinigten Arabischen Emirate wenig Lust, sich mit den Tücken des Mietmarktes in Nordrhein-Westfalen auseinanderzusetzen. Gefragt ist bei den Investoren ein börsennotierter und verlässlicher Partner, der ganz Deutschland abdeckt. Genau das will Vonovia werden. Schon 2013 ging das Unternehmen an die Börse, 2015 legte es dann den skandalbehafteten Namen Deutsche Annington ab. Nun soll mit der Übernahme der Deutsche Wohnen, die vor allem Wohnungen im boomenden Berlin besitzt, die eigene Schwäche in der Hauptstadt beseitigt werden. Hinzu kommt schlicht der Faktor Größe. Wer in deutsche Immobilien investieren will, käme nach der Fusion kaum noch an Vonovia vorbei.

2. Könnte die Übernahme noch scheitern?

Ja. Denn Deutsche-Wohnen-Chef Michael Zahn wehrt sich mit allen Mitteln dagegen. Ende vergangenen Jahres kaufte er 14.000 Wohnungen eines anderen Konkurrenten dazu – und machte die Übernahme für Vonovia so noch teurer. Eine Art Giftpille also.

Abgeschreckt hat das Vonovia nicht. Der Marktführer will die Aktionäre der Deutsche Wohnen überzeugen, ihre Anteile auch gegen den Willen des eigenen Managements zu verkaufen. Doch ob das klappt, ist völlig offen.

Eigentlich hatte Vonovia den Aktionären eine Frist bis zum 26. Januar gesetzt. Zustande kommen sollte der Deal, wenn Vonovia mehr als die Hälfte der Aktien angeboten würden, sodass der Konzern in der Lage wäre, mit einer Mehrheit durchzuregieren. Kurz vor ihrem Auslaufen verlängerte Vonovia die Frist aber überraschend und senkte zugleich die Annahmeschwelle von 50 auf 44 Prozent der Aktien, um seine Chancen zu verbessern. Das zeigt, wie knapp das Rennen um die Gunst der Aktionäre ist – und wie offen der Ausgang.

Die Aktionäre der Deutsche Wohnen müssen sich nun bis zum 9. Februar entscheiden. Sollte Vonovia 44 Prozent der Aktien bekommen, sollen anschließend die Besitzer von Wandelanleihen ihre Papiere in Aktien umtauschen und an Vonovia verkaufen. So soll im zweiten Schritt die Mehrheit von mehr als 50 Prozent der Aktien erreicht werden.

Die Deutsche Wohnen allerdings versucht, auch diesen Plan zu torpedieren. Am vergangenen Freitag teilte sie mit, man behalte sich vor, die Besitzer von Wandelanleihen nicht in Aktien, sondern bar auszubezahlen. Das würde den Konzern zwar rund eine Milliarde Euro kosten, könnte aber die Übernahme erschweren. Dann müsste Vonovia 50 Prozent statt 44 Prozent der Deutsche-Wohnen-Aktionäre überzeugen.