Der Ort, von dem aus Zelal Demir* den Kampf um ihre Zukunft führt, ist nicht besonders luxuriös: 36 Quadratmeter, ein Zimmer, Küchenzeile, Flur, fensterloses Bad. Aber in dieser "kleinen Höhle" fühlte sie sich zum ersten Mal geborgen und selbstbestimmt, wie sie sagt. Es ist die erste eigene Wohnung der 20-jährigen Deutschtürkin, die in Karlsruhe lebt. Zu Hause bei den Eltern stritt sie sich ständig mit ihrem strengen muslimischen Vater. Also haute sie ab, schloss sich Punks an, lebte auf der Straße. Ein ganzes Jahr ging das so, bis sie über eine Nothilfestelle für obdachlose Jugendliche an die Sozialarbeiter des gemeinnützigen Vereins Sozpädal vermittelt wurde. Sie besorgten ihr die Unterkunft.

Seitdem geht es für die junge Frau bergauf. Gerade macht sie ein Praktikum, nächstes Jahr will sie eine Ausbildung anfangen. Sie habe sich in letzter Zeit deutlich stabilisiert, sagt einer ihrer Betreuer, und der eigene Rückzugsort sei dafür ausschlaggebend. Doch schon bald könnte Demir wieder auf der Straße stehen.

Schuld sind gesetzliche Regeln, die es Investoren erlauben, den Mieterschutz ausgerechnet bei den Menschen auszuhebeln, die ihn am nötigsten haben. Vordergründig geht es dabei um eine Feinheit des deutschen Mietrechts, um die Frage nämlich, ob Wohnraum- oder Gewerbemietrecht greift, wenn gemeinnützige Vereine Wohnungen für ihre Klienten anmieten. Tatsächlich aber geht es um die Arbeitsgrundlage von sozialen Einrichtungen im ganzen Land.

Der Verein Sozpädal kümmert sich um Obdachlose, psychisch Kranke und schwierige Jugendliche. Das Wichtigste dabei ist ein Platz zum Wohnen. Weil Menschen wie Demir auf dem freien Wohnungsmarkt so gut wie keine Chance haben, springen überall im Land gemeinnützige Vereine als eine Art Puffer ein: Nicht die Bewohner schließen den Mietvertrag mit dem Eigentümer, sondern die Vereine, die die Wohnung dann untervermieten. An misshandelte Frauen, an trockene Alkoholiker, an Menschen mit Behinderungen, kurzum: an die Schwächsten der Gesellschaft.

"Wir spannen einen Schutzschirm auf", sagt Jörg Mauter, Geschäftsführer von Sozpädal. "Und das hat über Jahrzehnte gut funktioniert." Schließlich hatten alle etwas davon: Die Eigentümer vermieteten ihre oft einfachen Wohnungen in eher schlechten Lagen nicht direkt an sozial schwache Mieter, sondern vermittelt über solvente und verlässlich zahlende Sozialträger. Die erhielten Raum für betreutes Wohnen. Doch seit in Deutschlands Städten die Mieten explodieren, geht diese Gleichung nicht mehr auf. Immer mehr Sozialträgern flattern Kündigungen für die Wohnungen ins Haus, meist nachdem diese an Investoren verkauft wurden. Sozpädal hat so bereits zehn Wohnungen verloren. Jetzt droht der Verlust der elften Wohnung. "Wenn das so weitergeht, können wir unsere Arbeit bald nicht mehr machen", sagt Mauter.

Eigentlich lassen sich Wohnungen nicht einfach kündigen, schließlich haben Mieter in Deutschland starke Rechte. Aber die Investoren bedienen sich eines Kniffs: Sie behaupten, es handele sich gar nicht um schützenswerten Wohnraum, sondern um Gewerbeflächen, selbst wenn dick "Wohnungsmietvertrag" auf den genutzten Vordrucken steht. Ein Verein könne sich nicht auf das soziale Mietrecht mit seinem starken Kündigungsschutz berufen, denn der gelte nur für natürliche Personen, nicht für juristische. Man könne also jederzeit kündigen, auch ohne Angabe von besonderen Gründen, so die Argumentation, die an der Realität des betreuten Wohnens allerdings komplett vorbeigeht. Denn natürlich verliert am Ende ein Mensch seine Wohnung, nicht ein Verein sein Büro. Doch oft bekommen die Investoren recht.

"In den mir bekannten Gerichtsverfahren sind etwa die Hälfte der Entscheidungen zugunsten der sozialen Träger ausgegangen und die Hälfte zugunsten der Vermieter", sagt Jan Prielipp von der Kanzlei SKW Schwarz Rechtsanwälte in Berlin, der sich intensiv mit dem Problem beschäftigt. Bei über hundert Gewerbetrick-Kündigungen hat er gemeinnützige Vereine inzwischen vertreten. Das Problem sei, dass der Bundesgerichtshof bereits 2007 grundsätzlich geurteilt habe, dass eine Gesellschaft nicht zu Wohnzwecken mieten könne. Logisch, schließlich kann eine Gesellschaft nicht selbst wohnen. Zu prüfen ist daher in jedem einzelnen Fall, ob die Parteien bei Vertragsabschluss zusätzlich die Anwendung von Wohnraummietrecht vereinbart haben, und sei es nur "konkludent", also durch stillschweigendes Einverständnis.

Das sehen die Gerichte beim betreuten Wohnen mal so, mal so. Prielipps Fazit: "Die aktuelle Gesetzeslage gewährt keinerlei Sicherheit." Viele Vereine würden sich gar nicht juristisch gegen die Kündigungen wehren, weil sie es nicht könnten. "Das ist immer ein Kampf, der ein spürbares finanzielles Risiko beinhaltet", sagt Prielipp, die tieferen Taschen habe meist der Vermieter. Also häufen sich die Fälle weiter. "Nach meiner Wahrnehmung war fast jeder soziale Träger im Bereich des betreuten Wohnens schon einmal von entsprechenden Kündigungen betroffen", so Prielipp. Und inzwischen spricht sich der Dreh mit der Gewerbekündigung offenbar weiter unter Investoren und ihren Anwälten herum.