Mit den Skandalen rund um geschlossene Immobilienfonds könnte man ein Buch füllen. Anno August Jagdfeld würde darin vorkommen, der mit geschlossenen Fonds Luxushotels wie das Berliner Adlon finanzierte und dessen Selbstüberschätzung viele Anleger Millionen kostete. Oder Heinrich Maria Schulte, ein Medizinprofessor, der 147 Millionen Euro aus seinen Immobilienfonds abzweigte. Oder die beiden Chefs der S&K-Gruppe, die über 11.000 Anleger um etwa 240 Millionen gebracht haben sollen – und protzige Autos sowie edelsteinbesetzte Hundenäpfe kauften.

Lange unterlagen geschlossene Fonds keiner Regulierung. Der Markt war ein Paradies für dubiose Geschäftsleute und Betrüger. "Ein Immobilienfonds konnte pleitegehen, obwohl 99 Prozent der Immobilien zu guten Preisen vermietet waren", sagt Peter Mattil, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht. In komplexen Firmengeflechten, die oft nur von einer Person kontrolliert wurden, konnten die Gelder der Investoren fast beliebig hin- und hergeschoben werden. "Ausplündern von Kleinanlegern", sagt Mattil, "war das eigentliche Geschäft", betreiben durfte es jeder. "Man konnte am Montag Taxi fahren und am Dienstag geschlossene Fonds verkaufen."

Dann, endlich, handelte die Politik unter dem Druck der Skandale. Seit 2013 müssen Vermittler von geschlossenen Fonds, die keine betriebswirtschaftliche Ausbildung haben, eine Prüfung bei einer Industrie- und Handelskammer machen. Zudem benötigen sie eine Berufshaftpflichtversicherung. Wer einen geschlossenen Fonds über mindestens 100 Millionen Euro auflegen will, braucht nach dem neuen Kapitalanlagegesetz eine Zulassung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Und alle Anbieter müssen eine Bank oder einen Treuhänder als "Verwahrstelle" engagieren. Diese soll sämtliche Geschäftsvorgänge prüfen: um zu verhindern, dass das Geld der Anleger in dunklen Kanälen versickert.

Die neuen Regeln legten den Markt einige Zeit lahm. Momentan sind 9.546 Vermittler geschlossener Fonds bei der DIHK gemeldet. Vor Einführung der Registrierungspflicht waren es mindestens 75.000, schätzen Experten. Neue geschlossene Fonds wurden kaum noch eröffnet. Nun aber geht es langsam wieder los. 2014 registrierte die BaFin 15 neue geschlossene Immobilienfonds, 2015 waren es schon 20.

Nach einer Auswertung von FERI EuroRating Services für die ZEIT hatten 19 der 20 neuen Immobilienfonds weniger als 100 Millionen Euro Volumen. Erst ab dieser Schwelle greift ein Großteil der neuen Regeln. Werden sie bewusst umgangen? Und: Fast die Hälfte der 2015er-Fonds sind sogenannte Blindpool-Konstruktionen wie bei den MEB-Fonds (siehe Text oben). Die Anleger wissen also nicht, in welche Projekte ihr Vermögen investiert wird. Der Anbieter hat freie Hand.

Die Fondslobby hat das Kapitalanlagegesetz weichgespült. Ursprünglich waren Banken als Verwahrstellen vorgesehen. Das fertige Gesetz lässt aber auch Treuhänder zu, etwa Anwälte oder Steuerberater. "Die tanzen im Zweifel nach der Pfeife der Initiatoren", sagt Mattil. Ihm zufolge wird es künftig genauso dubiose Fonds geben wie eh und je.

Ob er recht behält, hängt auch davon ab, ob Banken und Finanzberater Kleinanlegern wieder zunehmend geschlossene Immobilienfonds verkaufen.Wir machen den Praxistest. Und geben vor, nach einer Erbschaft 100.000 Euro anlegen zu wollen, gern auch im Bereich Immobilien. Bei der Commerzbank rät man uns explizit von geschlossenen Fonds ab. "Enorm hohe Risiken", sagt die Beraterin. Eine Sparkasse sieht das anders: Ihr Berater gibt uns die Broschüre eines geschlossenen Fonds mit, der zwei Einkaufszentren finanziert.

Beim Hamburger Unternehmen Schmidtner Finance fischt der Berater aus einer Aktentasche mehrere Prospekte heraus. Einer der Fonds investiert in Pflegeheime. Zwei andere stecken das Geld der Anleger in Einzelhandelsimmobilien und exklusive Wohnungen – beide in Form eines Blindpools.

All das, sagt der Berater, seien geschlossene Fonds, die für Einsteiger eine gute Wahl seien. Natürlich könne es theoretisch auch zum Totalverlust kommen. Aber das, versichert er, sei ziemlich unwahrscheinlich.