Es klingt nach einer Schnapsidee: In deutschen Städten werden Immobilien immer teurer, und die Bundesregierung hat nichts Besseres zu tun, als Hauskredite zu verknappen. Dadurch würde Wohneigentum noch unerschwinglicher. Doch mit dem Entwurf für ein sogenanntes Aufsichtsergänzungsgesetz wird nun eine der wichtigsten Lehren aus der Finanzkrise gezogen. Sie lautet: Wer die Finanzmärkte zähmen will, muss die Immobilienmärkte regulieren.

Der Rohstoff für die schmutzigen Deals der Wall-Street-Banker waren Immobiliendarlehen, die an Investoren in aller Welt verkauft wurden. Solange die Hauspreise stiegen, war das für alle Seiten ein gutes Geschäft: Die Banken verdienten an den Krediten, das Baugewerbe freute sich über volle Auftragsbücher, und auch Menschen ohne geregeltes Einkommen konnten sich ein Haus oder eine Wohnung leisten.

Doch als die Preise zu sinken begannen, klafften plötzlich gigantische Löcher in den Bilanzen der Banken, standen die Bauarbeiter ohne Arbeit da, während den Immobilienbesitzern die Schulden über den Kopf wuchsen, weil der gefallene Wert ihres Eigenheims den Kreditbetrag nicht mehr abdeckte.

So lief es nicht nur in den USA: Mit einer beängstigenden Regelmäßigkeit verursacht das Auf und Ab am Immobilienmarkt schwere wirtschaftliche Verwerfungen. In Deutschland machen Immobiliendarlehen rund 50 Prozent des gesamten Kreditvolumens inländischer Banken an inländische Privatleute und Unternehmen aus. Wenn eine Blase am Immobilienmarkt platzt, dann ist die nächste Bankenkrise nur eine Frage der Zeit.

An dieser Stelle setzt die Bundesregierung an: Wenn die Immobilienpreise außer Kontrolle zu geraten drohen, kann die Finanzaufsicht per Dekret etwa eine Obergrenze für die Kreditfinanzierung einer Immobilie festlegen, eine Mindestrate für die monatliche Tilgung vorschreiben oder die maximal abrufbare Darlehenshöhe an das verfügbare Einkommen koppeln. So sieht es der Gesetzentwurf vor. Die Banken sollen dazu gebracht werden können, weniger Immobilienkredite zu vergeben, damit letztlich auch weniger Immobilien nachgefragt werden und die Preise nicht mehr so stark steigen – bevor es zu spät ist.

Kann das funktionieren? In der Theorie ja. Die Kreditvergabe der Banken lässt sich durch staatlich verordnete Obergrenzen viel besser beeinflussen als zum Beispiel durch Zinserhöhungen der Zentralbank. Denn zu allem entschlossene Immobilienkäufer lassen sich erfahrungsgemäß nur selten von ihrem Vorhaben abbringen, wenn sich die Kredite etwas verteuern.

In der Praxis wird der Erfolg ganz erheblich vom politischen Willen der Bundesregierung abhängen. Mit dem Gesetz werden erst einmal nur Eingriffsmöglichkeiten geschaffen – im Ernstfall muss es noch aktiviert werden. Dann müsste die Regierung den Betroffenen erklären, warum ausgerechnet sie auf einmal im Interesse des Allgemeinwohls keine Kredite mehr bekommen und der Traum vom Leben in der eigenen Wohnung damit vorerst geplatzt ist. Wer eine Party beendet, der macht sich unbeliebt – und es bleibt abzuwarten, ob die Politik dazu bereit ist.

Vielleicht betont man in Berlin auch deshalb, dass in Deutschland derzeit von einer Immobilienblase noch nicht die Rede sein könne. Das ist wahrscheinlich sogar korrekt: Die Hauspreise sind zwar zuletzt rasant gestiegen, aber dafür haben sie sich zuvor jahrelang praktisch nicht bewegt – und im internationalen Vergleich sind Eigentumswohnungen in Berlin oder Frankfurt immer noch günstig. Und: In Deutschland werden Immobilien immer noch zu einem großen Teil mit eigenem Kapital und nicht auf Pump finanziert.

Doch wenn die Preisentwicklung anhält, könnte bald ein kritisches Niveau erreicht sein. Die Bundesbank geht davon aus, dass das Preisniveau in Großstädten bereits heute ökonomisch nicht mehr gerechtfertigt ist. Nicht ausgeschlossen, dass die Regierung neue finanzielle Folterwerkzeuge tatsächlich auspacken muss – womöglich noch vor der Wahl.