HafenCity, Am Sandtorkai 70, eine der teuersten Lagen der Stadt. Mit dem holzvertäfelten Aufzug geht es in den siebten Stock, man landet auf einer Dachterrasse, die so groß ist wie zwei Stadtwohnungen. Schräg gegenüber, als ließe sich hinübergreifen: die Elbphilharmonie. Hieß es nicht früher mal, Start-ups säßen in Garagen?

Hier sitzt Exporo. Geschäftsmodell: nach lukrativen Immobilienprojekten suchen, dann Kleinanlegern die Möglichkeit geben, in diese Bauvorhaben zu investieren. Auf der Dachterrasse empfängt Simon Brunke, 35 Jahre, der Chef. "Wir tummeln uns in einem Milliardenmarkt", sagt er. Kurze Pause. "Im Grunde ist es sogar ein Billionenmarkt." Offenbar fehlt es hier nicht an der Bereitschaft, groß zu denken.

Unternehmertum in Hamburg, das sind nicht nur Milliardäre und Dynasten, sondern auch Hunderte von Start-ups, die zusammen eine der vibrierendsten Gründerszenen der Republik ergeben. Und offenbar läuft es gut, zumindest lässt das diese Dachterrasse erahnen. Aber wie gut? Zu einer Start-up-Szene, die etwas auf sich hält, gehört, dass sich aus der Masse der jungen Firmen ab und zu mal eine herausschält, eine, die tatsächlich das nächste große Ding werden könnte, wie das im Gründerjargon heißt. Der Spielehersteller Bigpoint war so ein Unternehmen, wurde dann allerdings nur mittelgroß. Die Finanzrevoluzzer von Kreditech sind es immer noch. Vor wenigen Wochen haben Risikokapitalgeber 110 Millionen Euro in die Firma gepumpt. Gehört Exporo auch in diese Riege?

Deutschlandweit hat Exporo bisher 51 Immobilien mit Crowdinvestoren finanziert, davon 15 in Hamburg. Für die Anleger ist das einfach: Sie müssen bloß auf die Internetseite von Exporo gehen, eines der Projekte auswählen und dann ein paarmal klicken. Die Verzinsung liegt in der Regel zwischen fünf und sechs Prozent. In Nullzinszeiten ist das mehr als üppig – was eigentlich ein Hinweis auf mindestens ebenso üppige Risiken sein müsste. Bislang aber geht alles gut. Elf Projekte wurden bereits komplett getilgt, Ausfälle gab es bislang nicht. Im ersten Quartal ist das Geschäftsvolumen um 560 Prozent explodiert. Das lockt Risikoinvestoren an. Das Unternehmen hat gerade seine zweite Millionenfinanzierung binnen weniger Monate eingeheimst.

"Wir wollen das Amazon für Immobilien werden", sagt Geschäftsführer Simon Brunke

Simon Brunkes Vita ist einen Blick wert, sie liest sich anders als die anderer Start-up-Gründer. Klar, auch er ist Betriebswirt. Aber er hat keine der vornehmen Business-Hochschulen in Oestrich-Winkel oder Vallendar absolviert, er war nie Berater bei McKinsey, Ernst & Young oder KPMG, er hat auch nie bei den Samwer-Brüdern gearbeitet, den deutschen E-Commerce-Mogulen, denen unter anderem Zalando gehört.

Statt bei hippen Internetunternehmen verbrachte Brunke seine ersten Berufsjahre beim Touristikkonzern TUI, dann beim Autobauer Daimler. Danach machte er sich als Versicherungsmakler selbstständig – das Gegenteil von cooler Start-up-Szene. Aber Brunke hatte Erfolg. Aus seiner Wika AG wurde, auch durch Fusionen, einer der größten deutschen Versicherungsvertriebe. 2011 verkaufte Brunke seine Anteile. Zwei Jahre später stieg er endgültig aus.

Seine Gedanken waren da schon bei einer neuen Geschäftsidee. Mitte 2013 sprach ihn ein Bekannter aus der Immobilienbranche an: Ein Mandant würde gern ein größeres Wohnhaus in der Barmbeker Drosselstraße bauen, es mangele ihm allerdings an Kapital, rund 1,2 Millionen Euro fehlten. Ob Brunke nicht eine Idee habe? Klassischerweise sind das Fälle für Golfclub-Connections. Ein Dutzend Großverdiener, jeder gibt 100.000 Euro.

Brunke aber hatte eine andere Idee. Gemeinsam mit einem Kumpel, der sich im Online-Geschäft auskennt, schaltete er im Internet Anzeigen: "Einfach & direkt investieren – 6 % Zinsen, 2 Jahre Laufzeit." Nach einem halben Jahr hatten sie das Geld beisammen – und ein neues Geschäftsmodell. Exporo startete offiziell.

Rundgang durch die Büros, 1.200 Quadratmeter auf zwei Etagen, im April bezogen. Viel helles Holz, viele bunte Farben, alles durchgestylt. Exporo hat sich dieselben Innenausstatter gegönnt wie die Deutschland-Tochter von Facebook. In der Küche stehen vier leere Bierkästen, sie stammen vom Vorabend, da gab es eine kleine Feier. Anlass: Die vier Gründer verkündeten den mittlerweile rund 60 Beschäftigten, dass diese einen kleinen Anteil an der Firma geschenkt bekommen. Gesamtwert: 1,5 Millionen Euro, also 25.000 Euro pro Mitarbeiter, zumindest auf dem Papier. Kein selbstloser Akt, Schmierstoff für die Arbeitsatmosphäre.

Eine Blase, die bald zu platzen droht?

An die Duzerei in der Start-up-Branche habe er sich erst einmal gewöhnen müssen, sagt Brunke. Dasselbe gelte für die neuen Dimensionen, in denen er nun denken soll. "Ich bin zwar Unternehmer durch und durch, dabei aber eigentlich sehr hanseatisch geprägt", sagt er. Er habe immer nur eigenes Geld in seine Projekte gesteckt. "Das ist nun zum ersten Mal anders." Beim Aufbau von Exporo griffen Brunke und seine drei Mitgründer zunächst auf private Rücklagen zurück, zusammen eine mittlere sechsstellige Summe. In den ersten Jahren zahlten sie sich kein Gehalt aus. Wovon auch? Es gab kaum Umsätze, erst mal musste alles aufgebaut werden.

Vor gut einem Jahr kam der Durchbruch. Es meldete sich e.ventures, einer der weltweit größten Risikokapitalgeber, und investierte mit drei weiteren Investoren acht Millionen Euro in Exporo, jetzt fließt dieselbe Summe noch einmal – und im Lauf dieses Jahres soll es noch eine weitere Finanzierungsrunde geben. Geld für mehr Mitarbeiter, mehr Marketing. Brunke sagt: "Auch wenn das jetzt sehr ambitioniert klingt – wir wollen das Amazon für Immobilien werden."

Es braucht eine Weile, bis man zu verstehen glaubt, was die ökonomische Ratio hinter dem Crowdinvesting-Modell ist. Wenn irgendwo in Hamburg wieder einer dieser hochpreisigen, meist weißen Neubauten mit 15, 20 oder noch mehr Wohnungen hochgezogen wird, dann ist die Genese oft ähnlich: Ein Projektentwickler hat Zugriff auf ein Grundstück bekommen. Gemeinsam mit seinem Architekten geht er zur Stadt. Kriegt er eine Baugenehmigung, wird er bei der Bank vorstellig. Hat das Projekt einen Gesamtumfang von beispielsweise zehn Millionen Euro, sagt die Bank: Acht Millionen geben wir dir gern. Aber zwei Millionen bringst du bitte selber mit. Oft hat der Projektentwickler aber nur eine Million. Beziehungsweise: Er hat zwar zwei, aber die verteilt er lieber auf zwei Projekte. Denn so macht er mehr Geschäft.

Experten warnen: Wenn die Immobilienpreise nicht mehr steigen, kann es gefährlich werden

Wegen der zweiten Million ruft der Projektentwickler nun also bei Exporo an. Rund 25 solcher Anfragen erreichten die Firma inzwischen pro Woche, sagt Brunke. Nur acht bis zehn davon kämen in die engere Auswahl, und nur "die ein oder zwei solidesten" würden letztlich der Crowd vorgestellt. Bislang läuft das hervorragend. Der Schwarm investiert, die Immobilie wird gebaut. Der Projektentwickler beauftragt einen Immobilienvermittler, der die einzelnen Wohnungen verkauft. Und mit den Erlösen werden dann nicht nur die Bank, sondern auch die Investoren aus der Crowd ausbezahlt.

Das funktioniert, wenn der Markt funktioniert. "Solange die Immobilienpreise steigen, sind die Risiken eines solchen Investments kalkulierbar", sagt der Immobilienexperte Matthias Schrade. Doch was, wenn ein bisschen Luft aus dem Häusermarkt weicht? "Dann könnte es gefährlich werden."

Um das Beispiel weiterzudrehen: Die acht Millionen sind dann zwar immer noch relativ sicher, denn die Kredite der Bank werden "vorrangig" bedient, wie das genannt wird. Die Crowdinvestoren dagegen müssen hoffen, dass die Erlöse darüber hinaus auch für sie reichen. Wird das noch der Fall sein, wenn die Eigentumswohnung in Eimsbüttel plötzlich nicht mehr für 600.000 Euro, sondern nur noch für 480.000 Euro weggeht? "Wenn es hart auf hart kommt, droht bei Crowdinvesting sogar der Totalausfall", sagt Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen.

Bislang aber hält der Boom an. In Deutschland gibt es inzwischen gut ein halbes Dutzend Start-ups mit fast identischem Geschäftsmodell wie Exporo. Selbst Engel & Völckers, der alteingesessene hanseatische Immobilienmakler, hat gerade mit Crowdinvesting angefangen. Zeichen einer Blase, die bald zu platzen droht?

Nein, sagt Unternehmer Brunke. In den Lagen, in die über Exporo investiert werde, steige die Nachfrage nach Wohneigentum weiterhin. Das habe zum einen mit dem knappen Angebot, zum anderen mit dem Zuzug von Menschen in die Städte zu tun. Und mit den niedrigen Zinsen.

Simon Brunke ist inzwischen der Sonne wegen von der Dachterrasse in einen Raum geflüchtet, den sie "Lounge" nennen. An der Wand hinter ihm steht in riesigen Lettern: "Make no small plans."