Alle zwei Jahre kommt der neue Mietenspiegel von Hamburg. Die Erhebung im Auftrag der Baubehörde erfasst rund 80 Prozent aller Hamburger Mietwohnungen, jene 539.000 Wohnungen, die "frei finanziert" sind. Anders gesagt: im Prinzip alle außer den rund 80.000 Sozialwohnungen mit ihren gebundenen Mietpreisen.

Auch ehemalige Sozialwohnungen, die inzwischen frei vermietet werden, gehen nicht in die Statistik ein, wenn sich an der Miete noch nichts geändert hat – ein wesentlicher Faktor, wie sich zeigen wird. Schließlich tauchen auch Mietwohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern im Mietenspiegel nicht auf.

Ist der Mietenspiegel erst einmal veröffentlicht, beginnt gewöhnlich der Streit um die richtige Deutung. Ist eine durchschnittliche Steigerung zwischen fünf und sechs Prozent eigentlich "nicht so schrecklich" und im Grunde "moderat"? So kommentiert jedenfalls Torsten Flomm, der Vorsitzende des Grundeigentümer-Verbands, die Zahlen. Oder markieren die Daten "weiterhin den steilen Weg nach oben", wie Sylvia Sonnemann von "Mieter helfen Mietern" sagt?

Im Schnitt sind die Hamburger Mieten, soweit sie erfasst wurden, innerhalb von zwei Jahren um 5,2 Prozent gestiegen, also rund dreimal so stark wie die allgemeine Preissteigerung, die im selben Zeitraum 1,7 Prozent betrug. Wer dem etwas Positives abgewinnen möchte, kann argumentieren, die aktuelle Steigerung liege leicht unter dem Anstieg zwischen 2013 und 2015, als die Mieten um 6,1 Prozent zulegten, und sie deute auf eine "anhaltend hohe Nachfrage und einen weiterhin dynamischen Wohnungsmarkt hin", wie Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt es formuliert.

Allerdings verbergen sich hinter den Durchschnittswerten beträchtliche Unterschiede zwischen verschiedenen Preissegmenten. Einzelne Entwicklungen sind weitaus dramatischer, als der Durchschnitt es nahelegt. Der Hamburger Mietenspiegel sortiert die 539.000 statistisch erfassten Wohnungen in Kategorien nach Baujahr, Wohnungsgröße und guter beziehungsweise normaler Wohnlage.

1. Die Preise der besten Wohnungen steigen am schnellsten

Was eine "gute" und was "normale" Wohnlage ausmacht, beurteilen die Statistiker anhand von Daten aus dem Sozialmonitoring und zu Bodenrichtwerten. Auch Verkehrsanbindung und Lärm spielen eine Rolle. Schlechte Lagen gibt es in der Statistik nicht, "normal" kann daher auch heißen: laut, dunkel und im Abgasnebel.

Die Mietpreisspannen – von sechs bis 20 Euro pro Quadratmeter – sind insofern realistischer als die Bezeichnungen, weil sie solche Qualitätsunterschiede abbilden. Während die Neubaumieten in "normalen" Lagen vergleichsweise wenig angestiegen oder sogar gesunken sind – womöglich entfaltet hier der Hamburger Bauboom preisdämpfende Wirkung –, machten die Neubauwohnungen in guter Wohnlage die größten Preissprünge. Hier stiegen in den letzten zwei Jahren die Mieten um rund 20 Prozent. Für eine Neubauwohnung zwischen 66 und 91 Quadratmetern zahlen Mieterinnen und Mieter im Schnitt satte 2,55 Euro mehr pro Monat und Quadratmeter als vor zwei Jahren. Wer in guter Lage in eine Neubauwohnung ziehen will, muss in Hamburg mittlerweile zwischen zwölf und 17 Euro pro Quadratmeter bezahlen, ohne Heizung und Nebenkosten. Allmählich nähert sich die Stadt Münchner Verhältnissen an.

2. Mietskasernen sind weniger betroffen

Deutlich langsamer steigen die Preise in den Mietskasernen der Nachkriegszeit mit ihren typischerweise zwischen 41 und 66 Quadratmeter großen Wohnungen. Fast ein Fünftel der Mieten, die in die Statistik einfließen, werden für solche Wohnungen bezahlt, insgesamt sind es rund 89.000. Oft handelt es sich um Saga- oder Genossenschaftswohnungen in Barmbek, Horn oder Lokstedt, die irgendwann Sozialwohnungen waren. In diesen Wohnungen sind die Mieten zuletzt im Schnitt um 4,4 Prozent gestiegen, immerhin noch zweieinhalbmal so stark wie die Verbraucherpreise.

Wer weniger als 7,35 Euro pro Quadratmeter bezahlt, muss sich jetzt auf eine Mieterhöhung gefasst machen, denn die Vermieter können den Preis auf die "ortsübliche Vergleichsmiete" anheben, allerdings nur um maximal 15 Prozent binnen drei Jahren.

Hätte Hamburg (wie auch die meisten anderen Bundesländer) diese sogenannte Kappungsgrenze vor vier Jahren nicht von 20 auf 15 Prozent heruntergesetzt, wären die Mieten drastischer gestiegen, glaubt Siegmund Chychla vom Mieterverein: "Das hat maßgeblich dazu beigetragen, dass wir nicht noch höhere Werte haben." Dass es inzwischen eine Mietpreisbremse gibt, lässt sich im Mietenspiegel nicht ablesen. Die Stadtentwicklungsbehörde verweist darauf, dass in Hamburg gerade erst geprüft werde, welche Wirkung die Mietpreisbremse habe.