Die beiden alten Damen in der Rotklinker-Siedlung in Rendsburg, Schleswig-Holstein, verstehen die Welt nicht mehr. "Oft wussten wir gar nicht, an wen wir Miete zahlen", sagt Rosemarie Jürgensen. Sie ist 79 Jahre alt, trägt goldene Ohrringe und einen lila Pullover mit V-Ausschnitt. In ihrem kleinen Wohnzimmer ist es warm und plüschig, und es gibt Butterkuchen. Neben ihr auf dem Sofa sitzt Christa Köster, ebenfalls 79 Jahre alt. Sie wohnt nur einen Block weiter und hat einen dicken Stapel Briefe mitgebracht. "Alle paar Jahre wird uns von der Hausverwaltung ein neues Konto mitgeteilt, auf das wir künftig die Miete überweisen sollen", sagt Köster. So erfährt sie, dass ihre Wohnung wohl wieder mal verkauft wurde. An wen, erfahren die Rentnerinnen nicht. Auch nicht, aus welchem Land der Käufer kommt.

Als Jürgensen und Köster in die Siedlung im Rotenhöfer Weg zogen – vor mehr als 50 Jahren –, da gehörte sie noch der Stadt. "Wenn etwas kaputtging, kam ein Handwerker und reparierte es", sagt Jürgensen. Dann aber verkaufte die Stadt 2004 alle ihre 1.400 Wohnungen, um den Haushalt zu sanieren. "Seitdem wird es immer schlimmer", sagt Jürgensen. Die Regenrinne über der Haustür ist seit Langem kaputt. Ein Eimer soll das herunterplätschernde Wasser auffangen. Was nicht im Eimer landet, könnte im Winter vor dem Eingang gefrieren. "Wenn ich in meinem Alter stürze", sagt Jürgensen, "weiß ich nicht, ob ich mich davon wieder erhole."

Die Wohnungen der Damen sind zu Objekten für Spekulanten geworden. Diese handeln damit, als wären es Aktien: Sie kaufen und verkaufen, wie es ihnen gerade beliebt. Dass in den Wohnungen Menschen leben, scheint nebensächlich. Welcher Investor hat schon Lust, sich um eine Regenrinne zu kümmern? Vor allem wenn zwischen ihm und den Mietern eine halbe Weltreise liegt?

Vor etwas mehr als einem Jahr haben die Rendsburger Wohnungen wieder einen neuen Käufer gefunden. Diesmal immerhin kennt man ihn, weil der Deal bundesweit Schlagzeilen machte: Es ist der chinesische Staatsfonds CIC. Aus Peking. Dieser Fonds hat auf einen Schlag 16.000 Wohnungen in Deutschland übernommen – nicht nur in Rendsburg, sondern auch in Kiel, Köln und Berlin.

Chinesische Investoren sind in Deutschland noch vergleichsweise selten, andere Kapitalgeber aus dem Ausland nicht. Große Immobilienbestände gehören traditionell Anlegern aus Amerika und Großbritannien. Doch auch Franzosen, Schweizer, Kanadier und Südkoreaner kaufen hierzulande gern Häuser und Wohnungen (siehe Grafik). Exklusiv für die ZEIT hat die Marktforschungsgesellschaft des "Verbandes deutscher Pfandbriefbanken" sämtliche großen Immobiliendeals jenseits von zehn Millionen Euro analysiert. Im vergangenen Jahr sind 59,4 Milliarden Euro in den Kauf deutscher Gebäude geflossen (2010 waren es noch 20,5 Milliarden Euro). Und mit 30,2 Milliarden Euro kam mehr als jeder zweite Euro 2017 von ausländischen Kapitalgebern. Das ist nicht per se schlecht, zeigt aber, dass internationale Investoren die ohnehin schon große Nachfrage nach Immobilien massiv steigern. Auch dass die Gesamtinvestitionen im Vergleich zum Jahr 2016 noch einmal leicht gestiegen sind, geht auf ihr Konto.

Ganze Wohnblocks werden heute gehandelt wie Straßen und Häuser bei Monopoly. Sogar in ländlichen Regionen steigen die Immobilienpreise mittlerweile, davor hat die Bundesbank Ende November gewarnt. Auch Orte wie Rendsburg haben es mit Investoren aus der ganzen Welt zu tun. Noch krasser ist die Lage in den Großstädten. In der Welt der Anleger klingt das nüchterner. "Deutschland stärkt seine Position als sicherer Hafen für Kapital in Europa", bilanzieren die Experten der Unternehmensberatung PwC. Als sie die internationalen Immobilien-Kapitalgeber nach ihren europäischen Lieblingszielen für 2018 befragten, kamen vier deutsche Städte unter die Top Ten. Hamburg landete auf Platz 6, München auf Platz 4, Frankfurt auf Platz 2, Berlin auf Platz 1. Da soll das Geld hin.

Rendsburg steht nicht auf der Liste, aber Christa Köster ist das egal. In ihrem Block ist gerade die Heizung ausgefallen. Vergeblich hat sie versucht, den Hausmeister zu erreichen. Sie sagt: "Hier kümmert sich keiner." Bloß drei Stunden in der Woche hat das Rendsburger Büro der Hausverwaltung BGP geöffnet. Rufe man in deren Berliner Zentrale an, sagen Köster und Jürgensen, erreiche man selbst dort niemanden. Das bestätigt die Anwältin Dana-Kristin Gerngroß, die mehrere Mieter aus der Siedlung vertritt. "Es gibt für die Wohnungen keinen erreichbaren Ansprechpartner, der sich zuständig fühlt", sagt sie. Auch auf eine Anfrage der ZEIT reagiert die BGP nicht.

Wenn allerdings die Miete erhöht werden soll, ändert sich das. Im Mai 2017 war es wieder so weit, kurz nach dem jüngsten Weiterverkauf. Da bekamen Köster und Jürgensen Post von der Hausverwaltung BGP. Die Miete entspreche "nicht mehr der Miete, die in der Gemeinde Rendsburg für vergleichbaren, frei finanzierten und nicht gebundenen Wohnraum gezahlt wird", stand in dem Brief. Anstatt wie bisher 466 Euro sollte Jürgensen nun 520,20 Euro bezahlen – 54,20 mehr. Für die Rentnerin, die früher in einer Großküche der Bundeswehr gearbeitet hat, viel Geld. "Die kümmern sich um nichts", sagt sie. "Und wollen trotzdem mehr Geld."

Der Abschied vom sozialen Wohnungsbau

Im deutschen Wohnungsmarkt ist der Wurm drin, seit einem Jahrzehnt. Wohnen wird teurer – für Mieter und Käufer. Das hat viele Gründe: den anhaltenden Zuzug in die Städte und dass es immer kleinere Haushalte gibt, man also immer mehr Wohneinheiten braucht. Die niedrigen Zinsen sorgen für billiges Geld, das mangels anderer profitabler Anlagemöglichkeiten oft in Immobilien fließt. Und weil die guten Lagen begrenzt sind, steigen die Preise für Grundstücke weiter.

Gleichzeitig gibt es immer weniger Wohnraum vom Staat. Denn der hatte sich in den vergangenen Jahrzehnten weitgehend aus dem sozialen Wohnungsbau verabschiedet. Von den etwa vier Millionen Sozialwohnungen Ende der 1980er Jahre sind laut Mieterbund nur noch 1,4 Millionen übrig. So droht in deutschen Städten eine ähnliche Spaltung wie in anderen Metropolen der Welt. Exzesse, wie man sie bisher aus Städten wie London kannte, werden plötzlich denkbar: Im Februar 2017 wechselte dort eine renovierungsbedürftige 27-Quadratmeter-Wohnung für 700.000 Euro den Eigentümer. Wer mieten will, sollte für eine gepflegte 3-Zimmer-Wohnung in ordentlicher Lage monatlich 6.000 Euro übrig haben. Wenn Wohnungen überhaupt vermietet werden – solange die Immobilienpreise stark steigen, lohnt es sich, sie leer stehen zu lassen. Ghost houses, Geisterhäuser, nennen die Londoner solche unbewohnten Spekulationsobjekte in oft bester Citylage.

Keine Stadt ist begehrter als Berlin

In Immobilien dieser europäischen Städte wollen Kapitalgeber 2018 investieren

© ZEIT-Grafik

So schlimm wie in London ist es bei uns zwar noch nicht. Doch auch deutsche Metropolen verändern sich. Frankfurt zum Beispiel: Die Stadt am Main ist eines der wichtigsten Finanzzentren Europas und wird bald noch wichtiger. 8.000 Banker werden Prognosen zufolge von London dorthin übersiedeln, als Folge des Brexits. Die gut bezahlten Spezialisten der internationalen Hochfinanz brauchen dann aber nicht nur Büros, sondern auch Wohnraum. Und sie werden ihre Ansprüche kaum an der Themse zurücklassen. Es wird teurer in Frankfurt. In diesem Jahr sei eine Penthousewohnung erstmals für 22.000 Euro pro Quadratmeter verkauft worden, raunen Makler. Damit ist es am Main bald so teuer wie an der Themse. Die Bevölkerung ist wütend. Und die Politik reagiert.

Mit dem Versprechen von mehr bezahlbarem Wohnraum will Oberbürgermeister Peter Feldmann (SPD) im Februar seine Wiederwahl sichern. Dazu hat er unter anderem dafür gesorgt, dass mehr Menschen als bisher Anspruch auf staatlich geförderten Wohnraum haben. Für diesen darf der Vermieter lediglich die gesetzlich zulässige Sozialmiete von 5 bis 10,50 Euro pro Quadratmeter verlangen. Für Frankfurt ein Schnäppchen. Daher sind nicht alle von dieser Idee begeistert.

Woher das Geld stammt

Aufteilung der Immobilieninvestments aus dem Ausland nach Ländern

Für alle Grafiken in diesem Artikel: Bundesregierung, Empirica, PWC, RCA, vdpResearch © ZEIT-Grafik

Termin der Immobilienbranche zu Frühstück plus Diskussion im Fleming’s Deluxe Hotel in der Innenstadt. Ein historischer Paternoster bringt die Teilnehmer in den Salon Ambassador im siebten Stock. Dunkles Holz und edle Leuchten dämpfen die Atmosphäre des Clubraums. Nina Jarass Cohen von der Anwaltskanzlei FPS erläutert den Streitstand: Durchmischung sei durchaus erstrebenswert. Niemand wolle eine Spaltung der Stadt in arme und reiche Viertel. Die Einkommensgrenzen anzuheben reiche aber nicht aus, sagt die Rechtsanwältin: "Faktisch qualifizieren sich dadurch fast zwei Drittel der Frankfurter Bürger für eine mietpreisgebundene Wohnung, deren Mietniveau für die nächsten 30 Jahre mehr oder weniger eingefroren wird." Die Aussicht auf jahrzehntelang zementierte Mieten wirkt auf die Gäste im Salon Ambassador so verlockend wie eine Wurzelbehandlung beim Zahnarzt. Billiger Wohnraum sei angesichts dieser Grundstückspreise gar nicht finanzierbar. Selbst der Staat verkaufe die Grundstücke zum Höchstpreis, um die Haushalte zu sanieren. Ständig strengere Vorschriften zu Brandschutz oder Energieverbrauch trieben die Kosten für Neubauten zusätzlich in die Höhe.

Im Übrigen seien die Mieten gar nicht zu hoch oder die Einkommen zu niedrig, merkt der Manager einer Projektentwicklungsfirma an. Und er verweist auf eine Studie der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung: Demnach wenden deutsche Haushalte durchschnittlich bloß 20 Prozent ihres verfügbaren Einkommens fürs Wohnen auf. In den USA, Großbritannien, Schweden, Griechenland und den Niederlanden sind es 25 bis 30 Prozent. Die Botschaft ist klar: Bei den Wohnkosten in Deutschland sei reichlich Luft nach oben.

Hoch hinaus strebte Frankfurt schon immer – baulich jedenfalls. Keine andere Stadt besitzt eine ähnliche Skyline. Mittlerweile wird in solchen Hochhäusern nicht nur gearbeitet, sondern immer häufiger auch gewohnt. Mehr als ein Dutzend Wohntürme sind geplant. Doch aus Sicht der Bauherren droht die Politik diese Träume zu zerstören. Wegen der Sozialwohnungen und der Quote.

Seit einem Magistratsbeschluss vor drei Jahren muss nämlich, wer in größerem Stil neuen Wohnraum schafft, 30 Prozent der zusätzlichen Wohnfläche für bedürftige Mieter reservieren. Bislang war die Stadt noch recht flexibel bei der Durchsetzung der Quote. Künftig will sie Investoren nicht mehr einfach gestatten, exklusive Apartments in der Innenstadt zu errichten, die Ausgleichswohnungen für Bürger mit weniger Geld aber budgetschonend an den Stadtrand zu stellen. Das bedroht einige neue Lieblingsprojekte, die die Projektentwickler gerade aus dem Ausland nach Frankfurt importieren: sogenannte branded buildings.

In den USA und am Persischen Golf veredeln Markennamen aus der Designerszene längst komplette Wohnanlagen. So kauft man in Dubai gern Apartments in den Armani Residences oder im Palazzo Versace oder lässt sich für die Sparkle Towers am Jachthafen vormerken, in denen die Glaskristallfirma Swarovski eine "beyond luxury living experience" schaffen will. Auch hierzulande gibt es erste Gebäude dieser Art – so "inspirierte" Philippe Starck ein Apartmenthaus nahe der Hamburger Elbphilharmonie. Am Stadtrand von Miami an der Westküste Floridas entsteht eine ganze Siedlung von branded buildings. Im Frühjahr 2017 wurde dort der Porsche Design Tower eröffnet. Ein ausgeklügeltes Liftsystem im Innern des Turms stellt die Fahrzeuge direkt auf Höhe der Wohnungen ab. Auf Wunsch erhalten die Eigentümer eine Glaswand zwischen Parkplatz und Wohnzimmer. Dann können sie in 150 Meter Höhe auf Augenhöhe mit ihren Sportwagen entspannen.

In Berlin sind die Preise um 80 Prozent gestiegen

Auch Frankfurt bekommt bald einen Porsche Design Tower. Der wird mit 80 Metern zwar deutlich niedriger und verzichtet auf Garagenexzesse. Doch auch dieses Hochhaus soll laut Eigenwerbung "den unverkennbaren Stil der Luxusmarke" transportieren. Das Grundstück im Europaviertel ist schon eingezäunt, ein Schild kündet von den Plänen. Und das Problem mit der Sozialwohnungsquote haben die Turmbauer auch gelöst.

Es gab mehrere Entwürfe, einer sah eine Höhe von 100 Metern vor. Um so hoch bauen zu dürfen, hätte die Stadt allerdings den Bebauungsplan ändern müssen. Dazu war sie bereit, wollte im Gegenzug aber einige Sozialwohnungen in dem Luxusturm wissen. Das wiederum fanden die Projektverantwortlichen unsexy – und entschieden sich für die niedrigere, exklusivere Gebäudeversion. So berichten es drei voneinander unabhängige Quellen der ZEIT.

Makler Alfred Hildebrandt, exklusiv für den Vertrieb der Wohnungen zuständig, widerspricht dieser Darstellung. Bei den Verhandlungen mit der Stadt sei es darum gar nicht gegangen. Grundsätzlich sei eine Sozialquote für Luxuswohnanlagen aber sehr wohl ein Problem: "Wie soll das gehen, dass durch denselben Eingang einer reinkommt, der für sieben Euro pro Quadratmeter mietet, und einer, der für 8.000 Euro gekauft hat?" Es findet einfach nicht zusammen, das große und das kleine Geld. Die einen wollen unter sich bleiben, die anderen können sich ein Miteinander nicht leisten. So sieht Spaltung aus.

Doch nicht einmal in Frankfurt ist die soziale Sprengkraft des Problems so groß wie in Berlin. Nach Berechnungen des Immobilienberaters JLL sind die Mieten in der Hauptstadt seit 2004 um 80 Prozent gestiegen, die Kaufpreise sogar um 129 Prozent. Und sie dürften weiter steigen, denn immer noch liegen die Quadratmeterpreise in Berlin unter denen Münchens und Frankfurts.

Vom Boom hat das Unternehmen Deutsche Wohnen besonders profitiert. Mit 114.000 Wohnungen im Großraum Berlin ist es der größte Vermieter in der Hauptstadt. Seinen Sitz hat es in einem unscheinbaren vierstöckigen Gebäude in Wilmersdorf. An den Wänden hängt Kunst. Bedeutender aber sind für Philip Grosse, den Finanzchef, die gläsernen Trophäen, aufgereiht auf einem schmalen Sideboard im Konferenzraum: Die meisten von ihnen stehen für einen geglückten Finanzdeal, der das Geschäft mit den Wohnungen weiter anheizt.

Teure Städte

So stark sind die Angebotsmieten zwischen 2012 und 2016 gestiegen

© ZEIT-Grafik

Früher hat Grosse, 47 Jahre, dunkelblauer Anzug, hellblaues Hemd, für die Credit Suisse gearbeitet, als Investmentbanker in Frankfurt und London. Dann spürte er, dass die zunehmende Regulierung nach der Finanzkrise das Geschäft schwieriger machte. 2013 wechselte er zur Deutsche Wohnen. Tatsächlich wird hier nun viel Geld verdient. Der Börsenwert des Unternehmens kletterte von rund 1 Milliarde Euro 2011 auf aktuell mehr als 13 Milliarden Euro. 2016 lag die Rendite der Aktionäre, die sich aus den Mieten und der Wertsteigerung der Immobilien speist, bei rund 20 Prozent. Umso verstörender finden es die Berliner, dass der Konzern nun auch noch den örtlichen Mietspiegel kippen will und dafür sogar vor das Verfassungsgericht des Landes gezogen ist.

Ist es nicht irgendwann auch mal genug?

Gerade war Grosse in London, auf Roadshow. So nennt man es, wenn ein Unternehmen große Investoren auf einer Art Finanz-Tournee umgarnt. Sieben bis acht von ihnen hat Grosse täglich besucht, Präsentationen gehalten, sich durch den Londoner Verkehr gekämpft. "Das Interesse an deutschen Immobilienaktien hat sich in den vergangenen Jahren deutlich verstärkt", sagt er. Vor allem im Ausland kann man davon gar nicht genug bekommen. Die drei größten Aktionäre der Deutsche Wohnen sind heute die Massachusetts Financial Service Company, die zur kanadischen Versicherungsgruppe Sun Life gehört, gefolgt von der amerikanischen Fondsgesellschaft Blackrock und der norwegischen Zentralbank. Listet man die Länder, aus denen die größten Aktionärsgruppen stammen, nacheinander auf, kommt Deutschland erst an fünfter Stelle, nach Großbritannien, den USA, Frankreich und den Niederlanden. Zunehmend interessierten sich aber auch Investoren aus Asien und Südafrika für das Unternehmen, sagt Grosse. Die Investoren halten deutsche Wohnungen noch immer für zu billig.

Die Politik fördert die Spekulation

Anders als ihr Name vermuten lässt, ist die Deutsche Wohnen ein Vehikel, über das ausländische Investoren ihr Geld in den deutschen Immobilienmarkt pumpen. Gleiches gilt für die meisten anderen börsennotierten Wohnungskonzerne wie etwa Vonovia oder die LEG Immobilien. Stefan Kofner, Professor für Wohnungs- und Immobilienwirtschaft an der Hochschule Zittau/Görlitz, hat sie untersucht und herausgefunden: Viele haben um die Jahrtausendwende im großen Stil Wohnungen gekauft, die einst den Städten gehörten. Das Verhältnis zu den Mietern beschreibt er als "gespannt und konfliktbeladen". Heute dominieren in vielen der Konzerne ausländische Investoren. Der US-Fonds Blackrock etwa ist sowohl bei der Deutsche Wohnen als auch bei Vonovia und der LEG als großer Investor an Bord. Und natürlich, so Kofner, sorge das dicke Geld aus dem Ausland dafür, dass die Kaufpreise in Deutschland steigen. "Am Ende merkt das dann auch die Familie, die ein Einfamilienhaus am Stadtrand erwerben will." Die Kaufpreise sorgen zudem für etwas, das Kofner "Verwertungsdruck" nennt. Er meint damit, dass hohe Kaufpreise sich langfristig nur rechnen, wenn auch die Mieten steigen.

Vor dieser Herausforderung steht auch die Deutsche Wohnen. Noch sind ihre Mieten mit durchschnittlich 6,37 Euro pro Quadratmeter in Berlin verhältnismäßig günstig. Doch auch sie sollen klettern. Die Investoren erwarten das. Ein Weg sind Modernisierungen, nach denen die Miete trotz Mietpreisbremse erhöht werden darf. Ein anderer Weg besteht im Kippen des Mietspiegels per Gerichtsurteil, was die Deutsche Wohnen gerade vorhat. Zwar betont das Unternehmen, man sei nicht per se gegen den Mietspiegel, sondern bezweifle lediglich, dass er aktuell richtig berechnet werde. Dass die Mieten am Ende aber steigen sollen, das gibt auch Grosse unumwunden zu. Er erwarte, sie "auf durchschnittlich 7,50 Euro anheben zu können", sagte er der Börsenzeitung schon im Februar vergangenen Jahres.

Immer mehr Geld führt zu immer höheren Immobilienpreisen, führt zu immer höheren Mieten, was dann wiederum noch mehr Geld anlockt. Lässt sich diese Spirale überhaupt durchbrechen?

Wirklich helfen – und da sind sich Politik, Ökonomen und Wohnungskonzerne einig – könnten nur neue Wohnungen, die der höheren Nachfrage ein höheres Angebot entgegensetzen. Zwar wurden in Berlin 2016 immerhin 13.659 Wohnungen fertiggestellt. Doch es kamen auch wieder 60.000 Neuberliner dazu.

Für Entspannung in dieser Hinsicht sorgt auch die Deutsche Wohnen nicht. Gerade 4.000 neue Wohnungen will sie in den nächsten sieben Jahren bauen. Diese Zögerlichkeit kann man aber nicht allein dem Unternehmen vorwerfen. Sie hat auch damit zu tun, dass Bauen in Deutschland kompliziert und teuer ist. So weisen die Städte noch immer zu wenig Bauland aus, weil den Verantwortlichen vor Ort dadurch nur Ärger droht: Wer Schrebergärten plattmachen lässt, um neue Wohnungen zu schaffen, handelt sich die Wut der Laubenpieper ein. Zudem steigen die Baukosten durch immer neue energetische Standards. Für Unternehmen wie die Deutsche Wohnen ist es attraktiver, bestehende Wohnungen zu kaufen.

Immer weniger Sozialwohnungen

Anzahl gebundener Mietwohnungen in Berlin

© ZEIT-Grafik

Zuletzt hat die Deutsche Wohnen ein Paket von 3.900 Wohnungen erworben, überwiegend Altbauten in zentralen Lagen. Der Preis: 655 Millionen Euro. Der Verkäufer: geheim. Normalerweise würde bei einem solchen Deal eine Grunderwerbsteuer von sechs Prozent fällig, also gut 39 Millionen Euro, die Berlin dann zum Beispiel in den Bau neuer Sozialwohnungen hätte stecken können. Doch die Stadt, das gibt Grosse zu, ging leer aus, denn es handelte sich um einen sogenannten Share Deal . Das bedeutet: Die Wohnungen werden nicht direkt gekauft, sondern zunächst in eine Gesellschaft eingebracht, eine GmbH & Co. KG zum Beispiel. Dann erwirbt der Käufer die Mehrheit der Anteile an der Gesellschaft, in der Regel 94,9 Prozent. Denn solange er weniger als 95 Prozent der Anteile erwirbt, muss er keine Grunderwerbsteuer zahlen. Sie wird ausgehebelt, und das ganz legal. Während die Politik also den Bau neuer Wohnungen häufig blockiert oder erschwert, wird die Spekulation mit bestehendem Wohnraum auch noch gefördert.

Wer mit dem Berliner Finanzsenator Matthias Kollatz-Ahnen (SPD) in seiner schwarzen Dienstlimousine durch die Hauptstadt braust, merkt schnell, dass auch ihm die weltweite Spekulation mit Berliner Häusern langsam unheimlich wird. Eine Analyse seiner Beamten ergab, dass mittlerweile zwei Drittel aller Immobilien in Berlin an ausländische Investoren verkauft würden, sagt er, 2009 seien es noch 14 Prozent gewesen. "Ich habe überhaupt nichts gegen ausländische Investoren, im Gegenteil", sagt der Politiker. "Wenn die hier aber keine bezahlbaren Wohnungen schaffen, sondern sich nur am Immobilien-Roulette beteiligen, ist das nicht hilfreich."

Die Limousine stoppt: ein riesiges Areal, nicht weit vom Brandenburger Tor, umgeben von Bauzaun. Hier, in der Wilhelmstraße 56 bis 59, stand bis 2016 ein klobiger DDR-Plattenbau, viele Mieter zahlten nur vier Euro pro Quadratmeter. Jetzt soll hier "The Wilhelm" entstehen, ein Luxusbau mit Suiten und Penthouses. Es könnten die teuersten Wohnungen Berlins werden. Gekauft hat das Areal die Schweizer SSN Group, für mehr als 100 Millionen Euro per Share Deal – mindestens sechs Millionen Euro Grunderwerbsteuer entgingen der Stadt. Natürlich schmerzt das den Finanzsenator. Er schätzt, dass allein Berlin 100 Millionen Euro pro Jahr durch Share Deals durch die Lappen gehen.

Mehr als jeder zweite Euro kommt aus dem Ausland

Entwicklung der Investitionen in Immobilien (berücksichtigt wurden nur Käufe über zehn Millionen Euro)

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Wieder stoppt die Limousine. Diesmal vor dem Sony Center am Potsdamer Platz. Der südkoreanische Staatsfonds NPS hatte den Gebäudekomplex aus Stahl und Glas 2010 für 572 Millionen Euro gekauft. Dieses Jahr verkaufte er ihn für 1,1 Milliarden Euro weiter, an einen kanadischen Pensionsfonds. Per Share Deal natürlich.

"Um die Spekulation einzudämmen, müssen die Transaktionskosten steigen", sagt Kollatz-Ahnen. Sein Ziel: Investoren sollen auch dann Grunderwerbsteuer zahlen, wenn sie weniger als 95 Prozent der Anteile an einer Immobiliengesellschaft erwerben. Ein Gesetz aber kann nur der Bund erlassen. "Und der bremst." Tatsächlich wurde eine Gesetzesinitiative der Grünen 2016 im Finanzausschuss des Bundestags von CDU und SPD ausgebremst. Ein CDU-Sprecher bezeichnete den Vorschlag als "übereilt". Auch im Bundesfinanzministerium (BMF) sieht man keinen Handlungsbedarf. Es bleibe abzuwarten, was die Finanzminister der Länder vorschlügen, so ein Sprecher auf Anfrage. Die haben nach der gescheiterten Grünen-Initiative eine Arbeitsgruppe zu den Share Deals ins Leben gerufen. Vorschläge gibt es noch nicht. Der BMF-Sprecher weist außerdem darauf hin, "dass die Länder die Ertrags- und Verwaltungskompetenz bei der Grunderwerbsteuer besitzen". Ein Seitenhieb. Denn die Bundesländer haben die Grunderwerbsteuer in den vergangenen Jahren zum Teil deutlich erhöht – und so die Umgehung per Share Deal attraktiver gemacht.

So schieben sich Bund und Länder gegenseitig die Schuld zu – anstatt zu handeln. Dabei könnte die Politik auf Unterstützung von unerwarteter Seite rechnen. Nicht einmal die Investoren verstehen, warum ihnen der Staat derartige Geschenke macht. Round Hill Capital aus London etwa hat allein 2017 über 1.300 Wohnungen in besseren Berliner Lagen zusammengekauft. Das Unternehmen mache Share Deals, um Wettbewerbsnachteile zu vermeiden, bestätigt der für den deutschen Markt zuständige Manager Robert Abt. "Aber politisch ist mir das absolut unverständlich. Kein anderes Land in Europa lässt derart viel Spielraum zu, um die Grunderwerbsteuer zu umgehen. Deutschland sollte das sofort abschaffen, ein Level Playing Field für alle Wettbewerber herstellen und hätte daraus keinerlei Nachteile", fordert er. Denn: "Was das angeht, bin ich Sozialist."