Im Januar erhielten Millionen Bundesbürger Post von ihrer Gemeinde: den Bescheid über die Abgaben, die sie für ihren Grundbesitz zu zahlen haben. In den Wochen danach bekamen dann Millionen Mieter ihre jährliche Nebenkostenabrechnung zugeschickt. Ein Posten kam in beiden Schreiben vor: die Grundsteuer.

Am Dienstag dieser Woche verkündete das Bundesverfassungsgericht: Diese Steuer ist in ihrer jetzigen Form nicht mit dem Grundgesetz vereinbar und wird daher verboten. Sie sei "völlig überholt" und führe zu "gravierenden Ungleichbehandlungen". Allerdings räumten die Richter dem Gesetzgeber eine überraschend lange Frist für eine Reform ein.

Obwohl verfassungswidrig, darf die Grundsteuer bis Ende 2019 in der bisherigen Form erhoben werden. Bis dahin spätestens muss sich der Gesetzgeber eine Neuregelung einfallen lassen. Aber auch nachdem das neue Gesetz verkündet ist, dürfen die alten Regelungen noch einmal weitere fünf Jahre angewandt werden. Spätestens mit dem 31. Dezember 2024 ist also Schluss.

Die Richter haben den Politikern und Experten viel Zeit gegeben, damit die Kommunen, die die Grundsteuer vereinnahmen, nicht in Haushaltsnöte kommen und die Finanzbehörden ausreichend Gelegenheit für die aufwendige Neubewertung der rund 35 Millionen Immobilien in Deutschland haben.

Bislang wird die Grundsteuer nach veralteten Maßstäben berechnet. In den alten Bundesländern werden für Grundstücke und Gebäude die 1964 ermittelten Marktwerte zugrunde gelegt, die im Steuerdeutsch den etwas missverständlichen Namen Einheitswerte (je Immobilieneinheit) haben. In den neuen Bundesländern operiert man bei vielen Gebäuden noch mit Werten aus dem Jahr 1935. Für später errichtete Gebäude wurden zwar neue Einheitswerte festgelegt, die aber an die Verhältnisse der früheren Jahre anknüpfen.

Eventuell müssen die Bürger zehnmal so viel Grundsteuer bezahlen

Eigentlich hätte der Fiskus alle sechs Jahre neue Werte für alle Gebäude ermitteln müssen, so steht es sogar im Gesetz. Doch weil das der Finanzverwaltung zu aufwendig war, wurschtelte man über Jahrzehnte einfach mit den alten Werten weiter. Trotzdem stieg die Steuer laufend. Um sie zu erhöhen, reichte es nämlich, wenn die Kommunen ihren Hebesatz, also einen Multiplikator, hochschraubten. 1990 betrug der Hebesatz für bebaute Grundstück im bundesdeutschen Durchschnitt 300 Prozent. Im Jahr 2015 lag er bei 517 Prozent für kleine Gemeinden und 561 bei den größeren. Spitzenreiter dürfte aktuell Nauheim mit 960 Prozent sein. Aber auch Berlin langt mit 810 Prozent kräftig zu. Bei den Ausgangswerten ließ der Fiskus einfach alles beim Alten.

Den Karlsruher Richtern geht es um Gerechtigkeit. Die Grundsteuer muss sich nach der finanziellen Leistungsfähigkeit der Steuerpflichtigen richten, das haben das Verfassungsgericht und der Bundesfinanzhof durch ihre Rechtsprechung so vorgegeben. Dabei kommt es nicht auf die persönliche Leistungsfähigkeit des Bürgers an, sondern auf die, die sich in seinem Grundbesitz ausdrückt. Damit es dabei gerecht zugeht, müssen die Werte realistisch erfasst werden. Sonst zahlen manche Grundeigentümer zu viel und andere zu wenig – ein Verstoß gegen den Gleichheitssatz des Grundgesetzes.

Für den Wert einer Immobilie wichtige Faktoren wurden bislang nicht berücksichtigt, zum Beispiel die Energieeffizienz, der Lärmschutz, elektronische Haustechnik oder das Vorhandensein von Solaranlagen, Wärmepumpen und hochwertigen Bad- und Kücheneinrichtungen. Auch die Möglichkeit eines Internetanschlusses spielt bisher keine Rolle. Die Einheitswerte hätten ebenfalls angepasst werden müssen, wenn – wie vielerorts geschehen – aus einem einstmals eher ländlichen Gebiet eine hochpreisige städtische Wohnlage geworden ist. Für die heutzutage sehr begehrten sanierten Altbauten in den Innenstädten müsste in der Logik des Systems ebenfalls eine höhere Grundsteuer gezahlt werden, als tatsächlich fällig wird. Dagegen werden unsanierte Altbauten zu stark belastet.