Seit Jahren sieht Kai Berger dabei zu, wie seine zukünftige Wohnung schrumpft. Ohne dass er bei der Suche nach einer Wohnung fündig geworden wäre, geschweige denn einen Kaufvertrag unterschrieben hätte. Der Ingenieur möchte eine Bleibe in München kaufen und will dafür 350.000 Euro ausgeben. Vor zwei Jahren hätte er noch 60 Quadratmeter für sein Geld bekommen, inzwischen sind es eher 50 oder 55, ein Makler bot ihm sogar nur ein 40 Quadratmeter kleines "Wohn-Koch-Schlaf-Apartment" an. Und Berger muss sich beeilen: Ende 2020 könnte der Quadratmeter in München im Schnitt mehr als 8.000 Euro kosten, prognostizierte das Immobilien-Portal immowelt.de. Auch Deutsche Bank Research stellte zu Jahresbeginn fest, dass München noch teurer werden dürfte – es gebe quasi keinen Leerstand, immer mehr Jobs, und in der Stadt werde zu wenig gebaut.

Berger, der aus Angst vor Nachteilen bei der Wohnungssuche nicht mit seinem wahren Namen in der Zeitung erscheinen möchte, sagt: "Das ist doch Wahnsinn, oder?" Nein, das ist halt München, sagen die Makler. Ja, sagen Ökonomen wie jene des Empirica-Instituts, womöglich ist das schon eine Blase. Wie soll da Kai Berger wissen, welcher Preis angemessen ist?

Es gibt zwei Kennzahlen, die bei einer Einschätzung helfen. Zum einen der Mietmultiplikator: Er sagt aus, wie viele Male die Jahresmiete in den Immobilienpreis passt; er verrät also, wie lange es voraussichtlich dauert, bis man den Kaufpreis über die Miete wieder hereinbekommen hätte. Zur Berechnung des Multiplikators muss man wissen, welche Mieten in jenem Viertel üblich sind, in dem die Immobilie steht; relativ verlässliche Werte liefern die örtlichen Mietspiegel und Online-Marktplätze wie Immoscout oder Immowelt . Danach einfach die Jahresmiete ausrechnen und den Kaufpreis durch diesen Betrag teilen.

Eine 53-Quadratmeter-Wohnung im Stadtteil Obersendling, die Berger angeboten wurde, sollte 350.000 Euro kosten. Mit ihr ließe sich wohl eine Miete von 15,50 Euro pro Quadratmeter erzielen, also 821 Euro monatlich oder 9.858 Euro im Jahr. Teilt man nun den Kaufpreis durch die Jahresmiete, ergibt das 36. In München liegt der Wert im Schnitt bei 33,4, wie das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut für den Postbank Wohnatlas 2017 ermittelt hat; es folgen Hamburg (30,4) und Berlin (29,3), in den meisten anderen deutschen Großstädten liegt der Wert zwischen 20 und 30.

Wer den Multiplikator für eine Immobilie ermittelt, erfährt zum einen, wie sehr ihr Preis vom örtlichen Niveau abweicht. Und er bekommt einen Anhaltspunkt dafür, wie gut die Ertragschancen dieser Immobilie sind: Je höher der Wert, umso länger dauert es wahrscheinlich, die Immobilie durch Mieteinnahmen zu refinanzieren.

Die zweite Kennziffer ist das Verhältnis vom Kaufpreis zum eigenen Jahresnettoeinkommen. Sie verrät, wie gut eine Immobilie für den Käufer selbst finanzierbar ist. Denn in manchen Städten sind die Kaufpreise zwar hoch, aber die Einkommen sind es ebenfalls, das relativiert die Preise etwas. Einer Studie des Verbands der Sparda-Banken zufolge zahlen die Deutschen im Schnitt das Sechsfache ihres Jahreseinkommens für eine Immobilie. In günstigen Städten wie Magdeburg kostet Wohneigentum im Schnitt vier Jahreseinkommen, in Frankfurt und Stuttgart neun, in München dreizehn. Bekäme Kai Berger nun tatsächlich für 350.000 Euro eine Wohnung, wären das zehn Jahresnettoeinkommen für ihn – schon teuer, aber für Münchner Verhältnisse finanzierbar.

Wer ganz genau wissen will, was eine Immobilie wert ist, sollte unmittelbar vor dem Notartermin noch einen Gutachter zurate ziehen, das Honorar von ein paar Hundert Euro ist gut angelegtes Geld. Der Sachverständige kann verschiedene Werte ermitteln, etwa den Verkehrswert, der den Marktwert einer Immobilie widerspiegelt. Ist der höher als der Kaufpreis, handelt es sich um ein gutes Geschäft; ist er niedriger, sollte man die Immobilie schon sehr lieb gewonnen haben, bevor man sie kauft. Ein Gutachter kann auch den Ertragswert ermitteln, der Kapitalanlegern verrät, wie viel Geld eine Immobilie einspielen kann. Für Kai Berger ist dieser Wert zweitrangig: Er sucht eine Bleibe für sich, um keine Miete mehr zahlen zu müssen – die kann schließlich auch steigen.

Aktuelle Quadratmeterpreise verspricht auch der Preisatlas des Start-ups Homeday, der Miet- und Kaufangebote aus 300 Quellen zusammenfasst: www.homeday.de/preisatlas