Die Sache ist eigentlich einfach, könnte man denken. Fast alle sind sich einig, dass in Deutschland günstige Sozialwohnungen fehlen: Die Bundesregierung sieht das so, die Opposition, Sozialverbände, viele Landesregierungen und all jene Menschen, die regelmäßig gegen steigende Mieten demonstrieren. Bei einer so großen Allianz wird es nicht lange dauern, das Problem zu beseitigen, das wäre der logische Schluss.

Stattdessen passiert seit Jahren das Gegenteil: Die Zahl der Sozialwohnungen in Deutschland steigt nicht, sie sinkt, Jahr für Jahr. Wie nun nach einer Anfrage der Grünen an die Bundesregierung bekannt wurde, gab es im vergangenen Jahr nur noch 1,2 Millionen Sozialwohnungen. 2002 waren es noch 2,5 Millionen, also mehr als doppelt so viele. Wie kann das sein?

Die Erklärung versteckt sich hinter einem sperrigen Wort: Belegungsbindung. Wer eine Sozialwohnung baut, der wird vom Staat gefördert, das gilt für kommunale Wohnungsgesellschaften genauso wie für private Investoren. Im Gegenzug unterliegt die Wohnung bestimmten Vorgaben, vor allem bei der Frage, wer sie bewohnen darf. Nach einigen Jahren, meist zwischen 15 und 25, je nach Bundesland und Förderung, läuft diese Bindung aus. Die Wohnung kann dann als normale Wohnung vermietet werden. Fast jeder Eigentümer macht das, weil er damit mehr einnimmt. In den vergangenen Jahren fielen immer mehr Wohnungen aus der Bindung, die Anzahl der Sozialwohnungen sank.

Um dem entgegenzuwirken, hätten gleichzeitig neue Sozialwohnungen entstehen müssen. Aber der Immobilienmarkt in Deutschland war lange Zeit ziemlich entspannt, sozialer Wohnungsbau kein Thema, das irgendwer groß voranbringen wollte. Der Bund wollte es überhaupt loswerden: 2006 stimmten Bundestag und Bundesrat der Föderalismusreform zu und entschieden damit, dass Sozialwohnungen fortan ausschließlich Ländersache sind. Ursprünglich sollte auch die Förderung des Bundes dafür auslaufen. Das ist nicht passiert, die Bundesregierung will 2020 und 2021 an die Länder zusätzliche zwei Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau zahlen. Nach der aktuellen Regelung geschieht dies aber nicht zweckgebunden. Das heißt, wenn Rheinland-Pfalz zum Beispiel seine Schulden abbauen will und keinen Bedarf für Sozialwohnungen sieht, kann es mit der Förderung für Sozialwohnungen genauso gut die Schulden tilgen.

Zusätzlich wurde insgesamt viel zu wenig in Deutschland gebaut, das betraf auch Sozialwohnungen. Und Investoren verdienten besonders in den vergangenen Jahren mit extrem steigenden Mieten in Großstädten viel mehr auf dem freien Markt, als wenn sie aus ihren Wohnungen Sozialwohnungen gemacht hätten.

Was lässt sich tun, um die alten Fehler aufzufangen und die Zahl der Sozialwohnungen zu erhöhen (oder zumindest zu halten)? Erfolg verspricht nur ein Mix verschiedener Maßnahmen.

Die Bundesregierung hat sich als Erstes an die Förderung für die Länder gemacht und Anfang Mai im Kabinett beschlossen, das Grundgesetz so ändern zu wollen, dass sie wieder zweckgebunden fördern kann. Die Bundesländer müssten das Geld in den sozialen Wohnungsbau stecken. Der Bundesrat kritisierte das, im Herbst will der Bundestag weiter beraten. Könnte die Bundesregierung die Zweckbindung durchsetzen, wäre das ein erster sinnvoller Schritt.

Um den Schwund der Sozialwohnungen zu stoppen oder zumindest zu verlangsamen, müsste zweitens der Zeitraum der Belegungsbindung verlängert werden oder die Bindung auf Dauer festgeschrieben sein.

Drittens muss vor allem neu gebaut werden. Das hilft dem gesamten großstädtischen Wohnungsmarkt, und die Zahl der Sozialwohnungen könnte steigen. Damit das wirklich passiert, schreiben immer mehr Städte Quoten für neue Immobilien vor. In Hamburg beispielsweise gilt der Drittelmix: Ein Drittel der neuen Wohnungen bei größeren Bauprojekten auf städtischen Flächen müssen Sozialwohnungen sein. Allerdings befürchten Experten, dass dadurch die Kluft am Wohnungsmarkt wachse: Die Zahl der Sozialwohnungen nähme zwar zu, aber die Kosten könnten auf die anderen abgewälzt werden, wodurch es auch mehr teure Wohnungen gäbe. Das würde ein weiteres Problem verstärken: mangelnder Wohnraum für die Mittelschicht.

Die akute Not lindern könnte eine weitere Maßnahme. Bislang muss, wer eine Sozialwohnung bezieht, nur einmal einen Wohnungsberechtigungsschein oder einen anderen Nachweis vorlegen. Bleibt die einst bedürftige Medizinstudentin dort wohnen, auch wenn sie inzwischen als Ärztin arbeitet, fällt das kaum auf. Hier könnten Befristungen helfen, etwa Berechtigungsscheine mit Ablaufdatum.