Das ehemalige Gasthaus Sperl ist ein Trümmerfeld. Ein halbes, um genau zu sein. Von der einen Seite ist das Gebäude in der Karolinengasse in Wien-Wieden intakt, man kann an der Mauer noch die charakteristische Typografie erkennen. Biegt man um die Ecke, geht das Haus in einen Schutthaufen über, der nur mit Mühe innerhalb der Grundstücksgrenzen Platz findet. So ist die Situation hier seit Anfang Juli, unverändert. Erboste Anwohner haben am Bauzaun einen Zettel angebracht. Nein, hier sei keine Granate eingeschlagen. "Hier hat sich nur jemand ausgetobt, der vom Wohnraummangel profitiert."

Die Karolinengasse ist nicht der einzige Ort in Wien, an dem sich der Anblick einer teilweisen Ruine bietet. Mit dem 1. Juli trat eine neue Bestimmung in Kraft, die Abbrüche von Häusern, die vor 1945 erbaut wurden, von einer besonderen Bewilligung abhängig macht. Da diese auch für laufende Abrisse gilt, legte die Baupolizei knapp 80 Baustellen still. Seitdem wird laufend kontrolliert. Bis die Bewilligung erteilt worden ist, dürfen nur noch Sicherungsarbeiten an dem demolierten Gemäuer durchgeführt werden. So soll dem Raubbau vor allem an der Bausubstanz aus der Gründerzeit Einhalt geboten werden. Viele Immobilienunternehmer hatten in den vergangenen Jahren hier ein spezielles Betätigungsfeld gefunden: Sie ersetzten die alten Häuser, die vergleichsweise kostengünstigen Wohnraum boten, durch moderne und teure Apartmentgebäude.

Die rot-grüne Landesregierung bringt deshalb die neue Regelung nicht nur mit dem Schutz des Stadtbildes, sondern auch mit dem Mieterschutz in Verbindung. Und tatsächlich kann man die Frage der Erhaltung von alter Bausubstanz nur schwer gesondert führen, weil sie Teilaspekt einer größeren Diskussion ist. Bau- und Mietrecht sind immer ein Kompromiss aus Interessen von Stadtplanern, Privateigentümern und Mietern. Und dieser Kompromiss wird an vielen Stellen gerade neu verhandelt, nicht nur in Wien.

In Großstädten überall auf der Welt treffen aktuell langfristige Megatrends – wie etwa die Stadtflucht – mit kurzfristigen Sondersituationen zusammen. Kredite sind immer noch billig, Immobilien haben als "Betongold", also als sichere Geldanlage, seit der Finanzkrise enorm an Beliebtheit gewonnen. Mieten und Grundstückspreise sind in den letzten Jahren in die Höhe geschnellt. Das macht Neubauten enorm lukrativ, auch weil viele Eigentumswohnungen im gehobenen Segment entstehen. Und selbst wenn alte Mietwohnungen durch neue ersetzt werden, können diese teurer vermietet und dadurch eingesessene Bewohner verdrängt werden. In Wien fallen Altbauten unter das Mietrechtsgesetz mit gedeckeltem Mietzins, bei Neubauten gilt die freie Preisbildung. Das macht das Problem der Altbauerhaltung so kompliziert, weil es ästhetische und baurechtliche mit sozialen Fragen verbindet. Die immer noch hohe soziale Durchmischung in Wien wird durch die schwindende historische Bausubstanz stark gefährdet. Dass Wien mehr Wohnraum braucht, wird kaum bestritten. Über mögliche Lösungen für das Problem ist dafür der Disput umso aufgeregter.

Dass die Baupolizei Anfang Juli ausrückte, um halb abgerissene Gebäude zu schützen, hatte eine längere Vorgeschichte. Die Pläne der Wiener Stadtregierung, im Zuge der für den Herbst geplanten Baunovelle Abbrüche von Altbauten genehmigungspflichtig zu machen, sind seit einigen Monaten bekannt. Anfang Juni berichteten Medien, dass die Schutzbestimmung vorgezogen werden solle. Plötzlich konnten sich Abbruchfirmen vor Aufträgen nicht mehr retten. Zahlreiche Hausbesitzer versuchten schnell, ihr Haus zumindest noch so weit abzureißen, dass es nicht mehr zu retten ist. An Wiens erstem neogotischen Zinshaus in der Radetzkystraße begann der Teilabbruch sogar, obwohl in dem Haus noch Mieter leben. Am 1. Juli wurde auch dieser Abbruch gestoppt.

Trotz dieser medial viel beachteten, kurzzeitigen Chaossituation zeigen sich die Verantwortlichen mit dem Gesetz grundsätzlich zufrieden. "Europaweit hat Wien einen der größten Bestände an Gründerzeithäusern vorzuweisen", sagt Wohnbaustadträtin Kathrin Gaál von der SPÖ. "Diesen Schatz haben wir nun gesichert." Das Gesetz sei daher auch eine sinnvolle Maßnahme dafür, dass die Stadt mit Augenmaß wächst.

Der Schutz von alter Bausubstanz ist kompliziert. Es gibt den Denkmalschutz, eine Bundesangelegenheit, die in ganz Österreich aktuell knapp 38.000 Objekte vor grober Veränderung schützt. In Wien gibt es zudem seit den Siebzigerjahren die Schutzzonen. Einzelne Zonen, in denen das Ensemble, also das Zusammenspiel mehrerer Gebäude, unter Schutz steht und wo jede Veränderung mit der zuständigen Magistratsabteilung 19, der Abteilung für Architektur und Stadtgestaltung, abgestimmt werden muss. Mit der Baunovelle kommt jetzt eine dritte Variante hinzu, die anders als die Schutzzonen auf einzelne Gebäude abzielt. Jeder Abbruch eines vor 1945 errichteten Hauses wird vorab von der MA 19 geprüft, ob er nicht gegen das "öffentliche Interesse" verstößt. Bisher musste der Abriss von Gebäuden außerhalb von Schutzzonen nur angemeldet werden.

"Theoretisch ist der Bestand in Wien gut geschützt, in der Praxis müsste es aber sehr viel besser sein", sagt Nott Caviezel, Professor am Institut für Denkmalpflege und Bauen an der TU Wien. Selbst Gebäude, die in den Schutzzonen lägen, würden abgerissen, umgestaltet, aufgestockt. Oft würde an Gebäuden so viel gemacht, dass der eigentliche Grund für die Einrichtung der Schutzzone nicht mehr gegeben sei. "Die Gefahr ist weniger der Bruch, sondern die Erosion der Stadt."

Die neue Regelung stößt an vielen Stellen auf Kritik. Die Kammer der ZiviltechnikerInnen Wien kritisiert die mangelnde Transparenz des Kriteriums "öffentliches Interesse". Auch ÖVP-Planungssprecherin Elisabeth Olischar wirft der Landesregierung Willkür und Beliebigkeit vor.