Zuerst die gute Nachricht: Es ist möglich, in Hamburg neue Wohnungen zu bauen, die danach für acht Euro pro Quadratmeter vermietet werden können. Die drei Männer auf dem Baufeld im Hamburger Nordosten liefern den Beweis. Zwischen Baggern und Rohbauten stehen Holger Fehrmann, Vorstand der Genossenschaft "Wohnungsverein von 1902", Architekt Thomas Seifert und Bauleiter Jascha Augustynowicz. Wir befinden uns am Bramfelder Dorfgraben, einer Grünfläche, auf der in gut anderthalb Jahren 154 Wohnungen bezugsfertig sein sollen. Für den rot-grünen Senat ist dieses Areal einer der wichtigsten Bausteine seiner Wohnungsbauoffensive. Denn dass in Hamburg inzwischen rund 10.000 Wohnungen pro Jahr gebaut werden, ist zwar grundsätzlich erfreulich. Doch wem nutzt es, wenn Mieten im Neubau zwischen 12 und 17 Euro pro Quadratmeter liegen? So wird die Wohnungsnot für Hamburger mit kleinem oder mittlerem Einkommen nicht wirklich geringer.

Das Areal am Bramfelder Dorfgraben hat die Stadt verkauft – nicht zum Höchstpreis, sondern gegen ein Konzept, das verspricht: Hier soll die Kaltmiete bei acht Euro pro Quadratmeter liegen. Hier soll bewiesen werden, dass auch die Miete in Neubauten bezahlbar bleiben kann.

Wie baut man so günstig? "Entscheidend ist: Man muss bereit sein, sich selbst infrage zu stellen", sagt Holger Fehrmann, Genossenschaftsvorstand. "Wenn ich hier mit meinen normalen Standards ankomme, dann wird das nichts. Man muss bereit sein, Zugeständnisse zu machen."

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Bei den Kellern zum Beispiel. Laut einer Baukostenstudie, die der Senat herausgegeben hat, treiben Tiefgaragen die Kosten zwischen sechs und zehn Prozent nach oben, Keller zwischen drei und sechs Prozent. Am Bramfelder Dorfgraben sind von den neun Häusern, die die Genossenschaft gemeinsam mit einem privaten Vermieter baut, nur fünf unterkellert. Wer den Weihnachtsschmuck einlagern will, muss ihn womöglich in das unterkellerte Nebenhaus tragen. Und: Es gibt nur 31 Tiefgaragenplätze – und Stellplätze nur für kaum die Hälfte der Haushalte, die hier einziehen werden.

Schule und Kindergarten sind zu Fuß zu erreichen, das Stadtteilzentrum Brakula liegt um die Ecke. Zum Bramfelder Dorfplatz, 300 Meter entfernt, soll in ein paar Jahren die neue Linie U5 fahren. "Wenn ich so eine perfekte Infrastruktur habe, brauche ich nicht mehr so viele Autos", sagt Thomas Seifert, der Architekt. Als Partner des Architekturbüros Hohaus Hinz & Seifert baut er auch teure Villen in Wellingsbüttel – oder für Baugemeinschaften, bei der jede Wohnung eine Einzelanfertigung ist. Das sei ein "ganz anderes Bauen", sagt Seifert. "Da sieht jede Wohnung anders aus, dementsprechend höher ist der Aufwand, das ist ein riesiger Unterschied."

Am Bramfelder Dorfgraben ist Standardisierung angesagt: In allen 154 Wohnungen sind die Bäder identisch, alle Küchen sehen gleich aus. Es gibt bei den neun Häusern auch nur zwei Gebäudetypen. In jedem Haus sind die Grundrisse in allen Stockwerken gleich.

Wo bleibt da die Individualität? "In der Möblierung und in der Farbe an den Wänden", sagt Fehrmann, der Genossenschaftsvorstand. In den umliegenden Fünfziger- und Sechzigerjahre-Mietskasernen sei auch nicht anders gebaut worden. "Man wohnt ja nicht schlechter, weil man den gleichen Grundriss wie die anderen hat."

Viel vereinheitlichen, darum geht es. Auf den 3-D-Renderings, die Holger Fehrmann zeigt, sehen die viergeschossigen Wohnhäuser so aus wie viele Neubauten heute. Großzügige Balkone, bodentiefe Fenster, Vollziegelfassade. Der Verzicht findet eher im Inneren statt. Es gibt keine Fahrstühle, keine Gästebäder, die Decken sind nur 2,50 Meter hoch. Und die Haustechnik ist einfach gehalten, ein Blockheizkraftwerk beheizt alle Häuser. "Wenig Reparaturen, wenig Wartung!", ruft Vorstand Fehrmann, Architekt und Bauleiter nicken. Aufwendige Wärmerückgewinnung und entsprechende Lüftungsanlagen? Zu teuer, zu anfällig. "Keep it simple" lautet der Leitspruch in dem 140-seitigen Konzept, das Fehrmann mit sich trägt. Wer einfach baut und viel wiederholt, hat auch weniger Nebenkosten – die Honorare und Gebühren für Architekten, Ingenieure, Fachplaner, Prüfstatiker und Baugenehmigungen machen am Bramfelder Dorfgraben nur zehn Prozent der Gesamtkosten aus. Üblich sind 20 Prozent.