1. Wie viel ist meine Immobilie wert?

Ob neuer Job, neue Liebe oder Nachwuchs, ob Krankheit oder Alter, Erbschaft oder finanzielle Probleme: Es gibt gute Gründe, ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen. Aber welcher Preis lässt sich damit erzielen?

Für den Anfang schadet es nicht, sich umzuhören und zum Beispiel bei neuen Nachbarn zu fragen, was sie pro Quadratmeter bezahlt haben. Es hilft auch, Annoncen auf Online-Portalen nach ähnlich großen und ähnlich gelegenen Objekten zu durchstöbern. Aber nicht vergessen: Auch Ausstattung, Grundriss oder Zustand der Immobilie wirken sich auf den Preis aus. Sofern man die Zeit hat, sollte man den Markt ein paar Monate lang beobachten.

Wer es eiliger hat, dem können Immobilien-Preisspiegel weiterhelfen, die man zum Beispiel beim Immobilienverband Deutschland (IVD) gegen eine Gebühr bekommen kann. Auch die örtlichen Gutachterausschüsse können weiterhelfen: Sie ermitteln anhand aller getätigten Immobilienkaufverträge den durchschnittlichen Quadratmeterpreis von Grundstücken einzelner Stadtviertel oder Straßen, den sogenannten Bodenrichtwert. Für viele Orte Deutschlands sind diese Werte kostenlos im Netz verfügbar, unter www.gutachterausschuesse-online.de kann man sich orientieren.

Auch spezielle Internetseiten sind eine gute Hilfe, so etwa der Preisatlas der Online-Maklerplattform Homeday: Eine Landkarte zeigt an, wie hoch die Quadratmeterpreise an einer bestimmten Adresse in etwa sind und wie sie sich in den vergangenen Jahren entwickelt haben. Homeday zieht dafür nach eigenen Angaben mehr als 300 Datenquellen zurate.

Wer den sogenannten Verkehrswert seiner Immobilie ganz genau ermitteln will, sollte einen Gutachter beauftragen. Das ist besonders zu empfehlen, wenn die Immobilie sehr ausgefallen ist und es keine vergleichbaren Objekte gibt. Es kann auch dann sinnvoll sein, wenn man die Immobilie gemeinsam mit anderen verkauft und Streit bei der Preisfindung vermeiden will – zum Beispiel nach einem Erbe oder bei einer Scheidung.

Ein Gutachter nimmt die Immobilie genau in Augenschein, dokumentiert sichtbare Schäden, erstellt ein viele Seiten umfassendes Dossier und nennt einen konkreten Verkehrswert. Den Verkehrswert zu ermitteln, bietet zum Beispiel der erwähnte Gutachterausschuss an. Aber auch die Industrie- und Handelskammern vermitteln Sachverständige. Ein Gutachten kann mehrere Hundert oder sogar über tausend Euro kosten, abhängig von der Höhe des Verkehrswerts. Kurzgutachten sind günstiger, aber auch weniger aussagekräftig.

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2. Lektion: Wie finde ich Käufer?

Potenzielle Käufer suchen heute vor allem online nach Immobilien. Auf Portalen wie Immobilienscout, Immowelt oder Immonet eine Anzeige zu schalten kostet in etwa zwischen 70 und 130 Euro für einen Monat. Wer in der Trefferliste oben erscheinen will, zahlt mehr. Auch bei eBay-Kleinanzeigen lassen sich Anzeigen aufgeben, ohne Extras ist das sogar kostenlos.

Teurer als die Anzeige selbst kann aber der Aufwand werden, den man damit hat – etwa wenn man einen Fotografen bittet, die Immobilie in Szene zu setzen. Das Inserat sollte nicht nur ansprechend aussehen, sondern auch eine aussagekräftige Beschreibung enthalten mit Angaben zu Baujahr, Grundriss, Heizungsart und der sogenannten Energieeffizienzklasse. Letztere dokumentiert der Energieausweis, den es in zwei Varianten gibt: entweder als Verbrauchsausweis, der auf den individuellen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre basiert und 20 bis 40 Euro kostet. Oder in Form eines aussagekräftigeren Bedarfsausweises, den beispielsweise Schornsteinfeger oder Architekten ausstellen und der ein paar Hundert Euro kostet. Sich das Geld zu sparen ist eine schlechte Idee: Wer als Verkäufer keinen Energieausweis vorweisen kann, dem droht ein Bußgeld.

Ganz wichtig: Im Inserat den Wunschpreis angeben, der ruhig etwas höher liegen darf als die eigene Schmerzgrenze; finden sich keine Interessenten, kann man ihn noch anpassen. Wer verhandlungsbereit ist, sollte auch das notieren. Neben Informationen zur Umgebung sollten auch bekannte Mängel einer Immobilie aus der Anzeige hervorgehen. Spätestens bei der Besichtigung müssen sie ohnehin angesprochen werden, denn der Verkäufer kann für arglistiges Verschweigen haftbar gemacht werden.

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3. Lektion: Wie läuft die Besichtigung?

Am Tag der Besichtigung gilt: lüften, Sonne reinlassen, aufräumen. Steht die Immobilie schon leer, kann es sich lohnen, den Wänden vorher noch einen neuen Anstrich zu verpassen. Auch Mängel zu beheben kann sich auszahlen, weil sie den Preis erheblich drücken können. Weitere Renovierungen sollte man sich aber sparen, weil der Käufer vielleicht ganz andere Pläne hat.

Verkaufsexperten raten, die Besichtigung am schönsten Ort der Wohnung, zum Beispiel auf dem Balkon, enden zu lassen. Weil dort das Gespräch oft noch weitergeht, bleibt dieser Ort am längsten im Gedächtnis. Sind die Besucher wirklich interessiert, stellen sie nun jede Menge Fragen. Ließe sich der Dachstuhl ausbauen? Wo genau endet das Grundstück? Am besten hat man dann alle wichtigen Dokumente zur Hand, dazu gehören Grundrisse, Baupläne und die amtliche Flurkarte des Katasteramtes. Bei Eigentumswohnungen sind zudem Hausordnungen, Verwaltervertrag und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen interessant, bei vermieteten Immobilien die Mietverträge.

Als Verkäufer sollte man sich nach jeder Besichtigung Eckdaten des Interessenten aufschreiben. Wann will er sich wieder melden? Wie interessiert war jemand? Hat er etwa erwähnt, wie er das Haus finanzieren will – das wäre ein guter Hinweis dafür, dass er es ernst meint. Bei den vielversprechendsten Besuchern kann man nach ein paar Tagen nachhaken. Je mehr ernsthafte Interessenten sich finden, umso eher kann man es wagen, sie um Gebote zu bitten, um den Kaufpreis noch mal zu steigern.

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4. Lektion: Soll ich einen Makler beauftragen?

Wer sich all das nicht selbst zumuten will, sollte einen Makler mit dem Verkauf der Immobilie beauftragen. Makler werden erfolgsabhängig bezahlt, also nach abgeschlossenem Verkauf. Dann bekommen sie eine Provision. Je nach Bundesland gibt es unterschiedliche Gepflogenheiten, wie hoch diese sogenannte Courtage ist (meist 7,14 Prozent des Kaufpreises) und ob der Käufer oder der Verkäufer sie zahlt oder sie aufgeteilt wird. Aber ganz gleich, wer sie am Ende übernimmt: Einen Makler einzuschalten kostet Geld. Er muss sich also bezahlt machen. Am besten, indem er einem Arbeit abnimmt und einen höheren Kaufpreis erzielt als man selbst.

In der Maklerbranche gibt es enorme Qualitätsunterschiede. Es ist deshalb ratsam, sich im Bekanntenkreis umzuhören, ob jemand einen Makler empfehlen kann. Daneben kann man über den Immobilienverband IVD nach Maklern suchen. Außerdem sollte man Gespräche mit mehreren Maklern führen und sich ihre Arbeit und ihr Angebot erklären lassen, bevor man sich für einen entscheidet. Wichtig: Die Provision wird erst fällig, wenn der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen ist – unabhängig davon, wann der Kaufpreis beglichen wird. Auf eine Gebühr, die unabhängig vom Verkauf anfällt, sollte man sich nicht einlassen.

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5. Lektion: Welche juristischen Dinge müssen geregelt werden?

Hat man einen Käufer gefunden, muss ein Notar das Geschäft protokollieren, erst dann ist der Immobilienverkauf rechtlich verbindlich. Die Notarkosten von rund 1,5 Prozent des Kaufpreises trägt üblicherweise der Käufer. Der Notar ist aber zur Neutralität gegenüber beiden Seiten verpflichtet. Er hält im Kaufvertrag alle Vereinbarungen im Detail fest. Neben dem Kaufpreis gehören dazu unter anderem, wann die Immobilie übergeben werden soll, wann der Betrag fällig ist, die Zahlungsweise und die Höhe der Verzugszinsen.

Der Notar prüft auch alle rechtlichen Voraussetzungen des Geschäfts, zum Beispiel ob der Verkäufer tatsächlich der Immobilieneigentümer ist. Fällt das Urteil positiv aus und hat der Verkäufer ihm den Geldeingang des Kaufpreises bestätigt, beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt. Die Umschreibung kann zwei Monate dauern.

Wenn man als Verkäufer für seine Immobilie einen Kredit aufgenommen hat, ist als Sicherheit dafür im Grundbuch zumeist eine Grundschuld eingetragen. Die Kosten für die Löschung der Grundschuld trägt der Verkäufer, sie betragen etwa 0,2 Prozent ebendieser Grundschuld.

Richtig teuer kann es werden, wenn man dafür den Kredit vor Ablauf der Zinsbindungsfrist kündigen muss, die man bei der Aufnahme des Darlehens vereinbart hat. Die Bank verlangt dann eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, die viele Tausend Euro betragen kann. Über ihre genaue Berechnung wird seit Jahren vor Gerichten gestritten. Verbraucherschützer raten bei größeren Summen, die Höhe extern überprüfen zu lassen. Wichtig: Nach zehn Jahren Laufzeit lässt sich jeder Kredit ohne Strafzahlung ablösen, auch wenn die Zinsbindung noch weiterlaufen würde.

Vom Finanzamt haben Verkäufer meist wenig zu befürchten. Der Gewinn aus dem Verkauf der eigenen Immobilie ist steuerfrei, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehört, dass der Verkäufer das Haus oder die Wohnung seit mehr als zehn Jahren besessen hat oder sie selbst bewohnt. Und zwar im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren oder – bei neueren Objekten – ab Fertigstellung.

Sind die Voraussetzungen nicht erfüllt, muss der Verkäufer Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn bezahlen. Sie wird nach seinem individuellen Einkommensteuersatz berechnet. Hinzu kommen Gewerbe- und Umsatzsteuer, wenn jemand innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien kauft oder verkauft. Dann geht der Fiskus von einem gewerblichen Händler aus. Diese Grenze kann auch erreicht werden, wenn ein Mehrfamilienhaus in mehrere Eigentumswohnungen aufgespalten wird, die einzeln verkauft werden.

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