New York: Die Sanierer kommen

Von Heike Buchter

Wohnungsnot herrschte in New York schon seit der großen Einwanderungswelle aus Europa, als sich die Menschen in den Slums der Lower East Side drängten. Heute liegt die Metropole mit ihren mehr als acht Millionen Einwohnern auf Platz zwei der Mietpreis-Rangliste der USA. Nur in San Francisco, wo sich Technologiekonzerne wie Facebook und Google angesiedelt haben, sind die Mieten noch höher.

Anders jedoch als an der Westküste waren die Mieter im Kampf um bezahlbare Wohnungen in New York erfolgreicher. Nirgendwo in den USA sind sie besser geschützt. Bereits 1969 führte die Stadt eine Mietpreisbremse für bestimmte Wohnungen ein. Bei rent-stabilized apartments darf der Eigentümer die Miete jährlich immer nur um einen von der Stadt vorgegebenen Prozentsatz erhöhen. Bürgermeister Bill de Blasio, der nicht zuletzt mit dem Versprechen auf bezahlbaren Wohnraum gewählt wurde, fror die Mieten für diese Wohnungen sogar zwei Jahre lang ein.

Etwa 990.000 Wohnungen, in denen 2,6 Millionen New Yorker leben, sind durch die Mietpreiskontrolle gebunden. Das entspricht etwa der Hälfte der Mietwohnungen der Stadt. Drei Viertel der Wohnungen befinden sich in Gebäuden, die vor 1947 gebaut wurden. Die geschützten Mietverträge können sogar vererbt werden. Für die Eigentümer der Wohnungen bedeutet dieser Schutz allerdings entgangenes Einkommen. Während die durchschnittliche Marktmiete für eine Zweizimmerwohnung in Manhattan umgerechnet rund 3700 Euro im Monat beträgt, ist die durchschnittliche rent-stabilized-Miete nur halb so hoch.

Das schafft Anreize, der Mietpreisbindung zu entgehen. Dafür hat der Vermieter zwei Möglichkeiten. Übersteigt die Miete durch legale Erhöhungen 2700 Dollar im Monat, entfällt der Schutz. Er entfällt auch, wenn ein Mieter freiwillig auszieht. Um das zu erreichen, gehen Eigentümer teils sehr rabiat vor. Ob endlose Sanierungen, die juristische Verfolgung kleinster Unregelmäßigkeiten, die Installation von Kameras oder die Einquartierung Obdachloser – jeder New Yorker kennt solche Horrorgeschichten. Oft stecken Investmentfirmen dahinter, die ein Gebäude übernommen haben und dessen Wert vor einem Weiterverkauf drastisch erhöhen wollen.

Oft kommen Investoren mit solchen Vorhaben durch: Seit 2007 sind 172.000 Wohnungen in New York aus der Mietpreisbindung gefallen.

London: Die zurückgelassene Generation

Von John F. Jungclaussen

Zur Jahrhundertwende lebten noch etwa drei Viertel aller Briten im eigenen Heim, heute sind es keine 60 Prozent mehr. Deutlich mehr Menschen als früher zahlen Miete.

Für die Politik sind diese Statistiken ein gewaltiges Problem. Denn Wohnungseigentümer zu werden ist in Großbritannien das Maß aller Dinge, vor allem für Berufseinsteiger jedoch unerreichbar. Die Bevölkerung auf der Insel ist rapide gewachsen, das Angebot auf dem Immobilienmarkt dagegen nicht. Nach offiziellen Schätzungen fehlen an die vier Millionen Wohnungen. Selbst Optimisten im Innenministerium gehen davon aus, dass der Bedarf nicht vor 2030 gedeckt sein wird.

London: 2410 US-Dollar (Miete pro Monat für eine möblierte Wohnung von etwa 85 Quadratmetern in "mittlerer" Lage)* © Miguel Sobreira/plainpicture

So ist die Altersgruppe der 26- bis 34-Jährigen heute als die "Generation Mieter" bekannt, über die selbst Premierministerin Theresa May sagt: "Die Gesellschaft hat diese jungen Menschen zurückgelassen." Sie bezahlen durchschnittlich 949 Euro Kaltmiete im Monat, in London beträgt der Durchschnitt gar 1525 Euro. Für die Mehrheit ist das etwa die Hälfte ihres Monatseinkommens.

Das Recht ist im Zweifel aufseiten des Vermieters. Mieterhöhungen von zehn Prozent im Jahr sind die Norm – wenn der Vermieter mehr haben will, muss er dies lediglich sechzig Tage im Voraus ankündigen. Die Konsequenz: Zur Miete wohnen wird als Übergangslösung angesehen. Entsprechend wenig investieren Vermieter wie Mieter in den Erhalt oder die Verbesserung der Immobilien.

Abhilfe ist nicht in Sicht. Ab und an macht die Regierung gut klingende Versprechen, das Mietrecht im Sinne der Mieter zu ändern, aber passiert ist nichts. Einfacher ist es, junge Briten durch Steuererleichterungen beim Wohnungskauf zu unterstützen. Auch da stoßen sie freilich auf dasselbe Problem: Das Angebot liegt weit unter der Nachfrage.

Abriss und Neubau in Kapstadt, kein Mieterschutz in Peking

Kapstadt: Die Wellblech-Economy

Von Angela Köckritz

Man kann nicht behaupten, dass die südafrikanische Regierung besonders gut darin gewesen wäre, Wohnraum zu schaffen. Millionen von Menschen leben in informellen Siedlungen, in Wellblechhütten, viele ohne Wasser und Strom. Doch bemerkenswert ist, was die Bewohner daraus machen.

Wer in die Randbezirke Kapstadts fährt, sieht die Wellblechdächer bald überall in der Sonne glänzen. Sie stehen an Sanddünen, säumen Straßen, Autobahnen und Shoppingmalls, drängen sich in die Ritzen zwischen offiziellen Wohnvierteln. Es sind die Hütten der Landbesetzer. Meist gehört das Land dem Staat, manchmal der Stadt, bisweilen Unternehmen oder Privatpersonen. Wenn es für die Besetzer gut läuft, erklärt die Stadt ihre Siedlung zu einer offiziellen und lässt Strom- und Wasserleitungen verlegen. Wenn sie Pech haben, lässt sie Hütten abreißen. Dann suchen sich die Besetzer eben ein neues Stück Land. So geht es, Abriss, Neubau, Abriss, Neubau, Tag für Tag.

Kapstadt: 939 US-Dollar (Miete pro Monat für eine möblierte Wohnung von etwa 85 Quadratmetern in "mittlerer" Lage)* © Sébastien Lecocq/Alamy/mauritius images

Die Siedlungen sind Orte der Armut. Viele der Bewohner pendeln stundenlang in die Innenstadt, um sich in den Vierteln der Weißen als Putzfrauen oder Wächter zu verdingen. Erstaunlicherweise findet man hier aber auch ein reges Wirtschaftsleben. Eine very fast economy , die sich auf den Takt von Abriss und Neubau eingestellt hat.

An einer Straße in der Township Khayelitsha, Kapstadt, steht Siyanda, 26, und verkauft, was der Landbesetzer braucht: Sperrholz, Pappe, Fensterrahmen, Schrauben, Türklinken, Farbe, Herdplatten, Gasflaschen. Seit fünf Jahren ist er im Geschäft. "Es gibt ja immer mehr Leute, die vom Land in die Stadt kommen." Sein Kollege ein paar Schritte weiter bietet fertig zusammengebaute Hütten an. "Für jene, die handwerklich nicht so fit sind." An der Hauptstraße stehen Möbelverkäufer, die ihre Ware am Straßenrand platziert haben.

Allerorten findet man hier Kleinunternehmer. Friseurläden, Nagelstudios, Kindergärten, Restaurants, Babybedarfsläden, Kioske, Minidiscos, allesamt aus Wellblech gebaut. Kinos, bestehend aus einer kleinen Leinwand und ein paar Stühlen. Den Strom haben sie sich von den offiziellen Leitungen geklaut, das Wasser wird in Eimern aus der Nachbarschaft hergeschleppt. Viele hier sprechen von den Geschäftsmöglichkeiten. "Schließlich", sagt eine Bewohnerin, "gibt es hier so viele Menschen, und alle sind neu. Sie brauchen Produkte, sie brauchen Dienstleistungen, und das bieten wir ihnen."

Peking: Ungebremster Wucher

Von Xifan Yang

In Peking haben Mieter es mit einer einzigartigen Spielart der Gentrifizierung zu tun: Man zahlt Preise wie in Paris oder Zürich und bekommt Wohnungen, die so aussehen wie in Nowosibirsk in den Achtzigern. Innerhalb des dritten Rings kostet eine dunkle Zweizimmerwohnung umgerechnet schnell 2000 Euro, und selbst dann muss man in der Regel mit vergilbten Goldtapeten, undichter Heizung und verschimmeltem Bad vorliebnehmen. Sanieren ist für die meisten Vermieter ein Fremdwort. Wozu der Aufwand?

Die Mieten gehen ohnehin durch die Decke: Von Juli 2017 bis Juli 2018 stiegen sie im Schnitt um 25 Prozent, in manchen Vierteln gar um 40 Prozent, ergab eine Studie im Sommer. In keiner anderen Stadt der Welt ist Wohnen im Verhältnis zum Einkommen so teuer: Die Durchschnittsmiete übersteigt das Normalgehalt um das 1,2-Fache. Viele besser verdienende Angestellte geben bis zu zwei Drittel ihres Lohns dafür aus.

Gegen die Preistreiberei sind sie machtlos, Mieterschutz existiert in China nicht. Verträge werden meist für ein Jahr geschlossen, wer eine Mieterhöhung ablehnt, muss eben ausziehen. Neben den Vermietern verdienen daran vor allem die großen Maklerfirmen, die weite Teile Pekings unter sich aufgeteilt haben.

Mitte August vergangenen Jahres gab der Vizepräsident der Immobilienagentur 5i5j Wucherpraktiken zu und forderte die Stadtregierung dazu auf, in der Branche aufzuräumen – eine Delegation tourte laut einem Bericht der Süddeutschen Zeitung nun vor einigen Tagen durch Deutschland, um sich über das Mieterschutzgesetz zu erkundigen. Bis eine chinesische Regelung in Kraft tritt, bleibt vielen Zugezogenen kaum etwas anderes übrig, als in ihre Heimatstädte zurückzukehren.

Andere ziehen immer weiter ins Umland hinaus. Laut Daten, die der Kartenservice des Internetgiganten Baidu gesammelt hat, pendeln Pekinger im Schnitt 18,9 Kilometer zur Arbeit und verbringen täglich mehr als ein Stunde und 40 Minuten im Verkehr. Eine Wohnung zu kaufen ist für die meisten aber noch unbezahlbarer: Eine durchschnittliche Eigentumswohnung kostet in Peking das 44-Fache eines durchschnittlichen Jahresgehalts. Zum Vergleich: Selbst in München müssen Immobilienkäufer "nur" das 13-Fache eines Jahreseinkommens bezahlen.

In Auckland wohnen sie in Garagen, in Zürich gab es den Volksentscheid

Auckland: Sind die Ausländer schuld?

Von Ruth Helmling

Neuseeland ist ein Traum in Grün und Türkis am Rand des Pazifiks. Doch nun hat die im vergangenen Jahr neu gewählte Regierung im Paradies ein Verbot erlassen: Ausländer dürfen in Wohngebieten keine Immobilien mehr kaufen. Damit soll der Anstieg der Preise begrenzt werden. Häuser und Wohnungen sollen für Neuseeländer wieder erschwinglich werden.

Davon ist der Inselstaat so weit entfernt wie noch nie. Die Zahl der Hauseigentümer hat einen historischen Tiefstand erreicht. Die auf Immobilien spezialisierte Analysefirma Corelogic errechnete, dass Immobilien heute fast zweimal so viel kosten wie vor zehn Jahren. Die Preise legten doppelt so schnell zu wie die durchschnittlichen Gehälter. Welche Rolle Ausländer in der Preisspirale spielen, ist fraglich. Ihr Anteil an den Immobilienkäufen macht landesweit knapp drei Prozent aus.

Doch in Auckland sieht das anders aus. Hier wohnt mehr als ein Drittel der fast fünf Millionen Einwohner Neuseelands. Aktuellen Ranglisten zufolge zählt die Stadt zu den am wenigsten erschwinglichen der Welt. In den teuren Vierteln liegt der Durchschnittspreis für Wohnhäuser umgerechnet zwischen 1,2 und 1,8 Millionen Euro. Und hier kaufen sie eben doch, die reichen Ausländer. In Aucklands Innenstadt war im Juni mindestens einer von fünf Käufern nicht in Neuseeland ansässig. Bezahlbare Miet- oder Sozialwohnungen fehlen, manche Familien wohnen in Garagen.

Auckland: 1652 US-Dollar (Miete pro Monat für eine möblierte Wohnung von etwa 85 Quadratmetern in "mittlerer" Lage)* © Jessie Casson/DigitalVision/Getty Images

Von Auckland aus breitet sich das Phänomen langsam in die hinteren Ecken Neuseelands aus. Landesweit zogen die Mieten an, um etwa ein Viertel innerhalb von fünf Jahren.

Neuseelands Politik sei nur das jüngste Beispiel eines weltweiten Trends, sagt der auf bezahlbaren Wohnraum spezialisierte Ökonom Christian Hilber von der London School of Economics. Auch etwa in Kanada oder Frankreich haben Regierungen nach Instrumenten gesucht, um die preistreibende Nachfrage zu justieren – "in der Regel jedoch wenig erfolgreich", so Hilber. Ausländische Investoren müssten oft als "dankbarer Sündenbock für die Wohnungskrise" herhalten, sagt er. Dabei seien sie "Symptom, nicht Ursache der Krise". Die habe vor allen mit dem Angebot zu tun. Das restriktive Planungssystem könne mit der schnell wachsenden Bevölkerung nicht Schritt halten.

Das will die Labour-Regierung nun vereinfachen und zudem neue Bauprojekte anschieben. Dafür hat sie im Oktober eigens ein Ministerium für "Housing and Urban Development" geschaffen. Das Ziel des neuen Ministers Philip Twyford: die Wohnungskrise "auf ganzer Linie bekämpfen".

Zürich: Wohnraum per Volksentscheid

Von Matthias Daum

Wer in Zürich eine günstige Wohnung sucht, der hat zwei Möglichkeiten: Entweder er erbt eine Summe von vielleicht zwei oder drei Millionen Franken und kauft sich damit ein Eigenheim, was dann zwar nicht günstig ist, in dem sich dann aber mietfrei leben lässt. Oder, Variante zwei: Er wird Mitglied in einer der zahlreichen Baugenossenschaften.

Doch die Plätze auf den Wartelisten der Genossenschaften sind heiß begehrt. Denn Zürich gehört zu den teuersten Städten der Welt. Die Leerstandsquote ist sehr niedrig, gleichzeitig ist die Nachfrage groß. Wer auf dem freien Markt kurzfristig eine neue Bleibe sucht, bezahlt für eine Vierzimmerwohnung schnell einmal 3000 Franken, umgerechnet gut 2600 Euro.

Zürich: 2337 US-Dollar (Miete pro Monat für eine möblierte Wohnung von etwa 85 Quadratmetern in "mittlerer" Lage)* © Shutterstock

Deshalb bestimmten die Zürcher im Jahr 2011 in einer Volksabstimmung: Künftig sollen deutlich mehr Menschen in ihrer Stadt von günstigem Wohnraum profitieren. Bis 2050, so steht es seither in der Gemeindeordnung, soll ein Drittel aller Wohnungen gemeinnützig sein. Ihre Besitzer dürfen keinen Gewinn erwirtschaften, die Wohnungen sind der Spekulation entzogen. Entsprechend günstig wohnen die Mieter: Vier Zimmer gibt es im Schnitt für umgerechnet rund 1200 Euro im Monat.

Der Verfassungsartikel war die Grundlage für verschiedene Förderprogramme: Die Stadt vergibt günstig Land an Genossenschaften oder staatliche Stiftungen. Sie vergibt Darlehen für den Wohnungsbau, gründete einen Fonds – oder sie baut gleich selbst. Seit der Nachkriegszeit war der Staat in Zürich auf dem Immobilienmarkt nicht mehr derart aktiv.

Aber gegen die Geschwindigkeit des Marktes kommt die Politik auch im reichen, rot-grünen Zürich nicht an. Von insgesamt 220.000 Wohnungen in der Stadt sind dem Markt zwar 53.000 entzogen, also rund ein Viertel. Das klingt nach viel, doch der Anteil stagniert. Auch, weil Private so viel bauen wie nie zuvor. Um den Verfassungsauftrag für Zürich bis 2050 zu erfüllen, würde wohl nur eines helfen: ein Ende des privaten Baubooms.

In Wien wettern Rechtspopulisten gegen Genossen

Wien: Die Häuser der Genossen

Von Joachim Riedl

"Wenn wir einst nicht mehr sind, werden diese Steine für uns sprechen", prophezeite der sozialdemokratische Bürgermeister Karl Seitz, als er den Karl-Marx-Hof in Wien 1930 einweihte. Er sollte recht behalten: Die trutzige Wohnburg, in der damals 5000 Menschen Platz fanden, steht heute noch immer für die kommunale Wohnungsbaupolitik, die seine Partei nach dem Ersten und nach dem Zweiten Weltkrieg vorantrieb. Die Folgen reichen bis heute: Keine andere Kommune in Europa besitzt und verwaltet ein derart großes und dichtes Netzwerk an Wohnraum wie Wien.

Wien: 1175 US-Dollar (Miete pro Monat für eine möblierte Wohnung von etwa 85 Quadratmetern in "mittlerer" Lage)* © Rudolf Vlcek/Getty Images

In den mittlerweile 220.000 Gemeindewohnungen in allen Stadtvierteln, im Zentrum ebenso wie an der Peripherie, lebt eine halbe Million Menschen. Und der Ausbau der gemeindeeigenen Siedlungen geht weiter. Wichtigstes Kriterium für die meist 40 bis 60 Quadratmeter großen Wohnungen: Die Miete darf den Betrag von 7,50 Euro pro Quadratmeter nicht überschreiten – verglichen mit den Mieten am freien Wohnungsmarkt ein Spottpreis.

Die ehemals roten Bastionen haben sich aber in eine politische Kampfarena verwandelt. Einst waren die Gemeindebauten den ansässigen Wienern vorbehalten (und eine Mitgliedschaft in der sozialdemokratischen Partei war hilfreich, um einen Platz zu erhalten). Seit über zehn Jahren stehen die günstigen Heimstätten aber allen offen. Heute haben nurmehr 43 Prozent der Bewohner keinen Migrationshintergrund, die Hälfte aller türkischen Zuwanderer lebt dort und ein Drittel der Wiener, die ihre Wurzeln in Ex-Jugoslawien haben.

Für die Wahlpropaganda der rechtspopulistischen FPÖ sind solche Zahlen willkommene Munition, die sie zu nutzen weiß. Sie rief den Kampf um die Gemeindebauten aus und erzielte erstaunliche Wahlerfolge unter den traditionell sozialdemokratisch wählenden Bewohnern. Zuletzt lagen die Freiheitlichen sogar vor den Sozialdemokraten. Der neue Wiener Bürgermeister Michael Ludwig, ein Sozialdemokrat, führte einen sogenannten Wien-Bonus ein. Nun kann sich nur jemand um eine der begehrten Unterkünfte bewerben, der zumindest seit zwei Jahren in der Stadt gemeldet ist. Und bevorzugt wird, wer schon längere Zeit in Wien ansässig ist – alle anderen landen ganz hinten auf den Wartelisten.