Wird Wohnen jetzt noch teurer? Am Wochenende haben sich die Koalitionsspitzen auf einen Kompromiss zur Reform der Grundsteuer verständigt. Noch vor der Sommerpause soll ein Gesetzentwurf in den Bundestag eingebracht werden.

Die Grundsteuer muss jeder zahlen, der in Deutschland ein Haus oder eine Wohnung besitzt. Sie orientiert sich bislang am Wert einer Immobilie und kann – deshalb ist das Thema politisch besonders heikel – auf die Mieter umgelegt werden. Eine Neuregelung wurde notwendig, weil bei der Berechnung der Steuerhöhe auf Werte zurückgegriffen wird, die zum Teil seit mehr als einem halben Jahrhundert nicht mehr angepasst wurden. Das hatte das Bundesverfassungsgericht bemängelt und eine Neuregelung bis Jahresende angemahnt. Die Einigung sieht nun vor, dass der Immobilienwert künftig anhand von Merkmalen wie Wohnungsfläche, Baujahr und Wert von Grund und Boden berechnet wird, auf dem das Haus oder die Wohnung steht. Dieser Betrag wird dann mit einem Faktor multipliziert, den die Kommunen individuell festlegen – das ist der sogenannte Hebesatz.

Weil aber vor allem in den Städten die Grundstückspreise heute deutlich höher sind als vor zehn oder zwanzig Jahren, würde die Steuerbelastung für Immobilienbesitzer stark steigen. Deshalb sollen die Kommunen die Hebesätze senken, damit das Steueraufkommen insgesamt mit rund 14 Milliarden Euro im Jahr ungefähr genauso hoch bleibt wie vor der Reform.

Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) wollte, dass dieses in seinem Haus entwickelte Modell deutschlandweit gilt. Damit konnte er sich aber nicht durchsetzen. Im Grundgesetz soll festgehalten werden, dass die Bundesländer eigene Modelle anwenden dürfen. Darauf hatte vor allem Bayern gedrängt. Die bayerische Staatsregierung will die Grundsteuer allein auf Basis der Grundstücksfläche berechnen, der Wert des Grundstücks soll dagegen keine Rolle spielen. Es ist damit für den Fiskus egal, ob eine Wohnung in München-Schwabing liegt oder in der fränkischen Provinz.

Was bedeutet diese Einigung nun für Immobilienbesitzer und Mieter? Die Höhe der Grundsteuer wird, weil eine deutschlandweite Regierung fehlt, zunächst einmal vom Wohnort abhängen. Das ist aber im Prinzip nicht neu, weil die Hebesätze der Kommunen sich heute schon stark unterscheiden. Die Grundsteuer ist für die Städte und Gemeinden eine wichtige Einnahmequelle, deshalb ist es bislang nicht zu einem ruinösen Steuerwettlauf nach unten gekommen, und daran wird sich wahrscheinlich auch durch die Neuregelung nichts ändern. Man muss also keine allzu große Angst davor haben, dass der steuerpolitische Flickenteppich nun noch ein wenig unübersichtlicher wird.

Dass die Neuregelung im Vergleich mit dem Status quo zu einer deutlichen Mehrbelastung von Wohnungseigentümern und Mietern führt (wovor einige Immobilienverbände gewarnt hatten), ist theoretisch denkbar, in der Praxis aber ebenfalls unwahrscheinlich. Im Modell von Scholz werden die Immobilien zwar zunächst höher bewertet. Das geht auch nicht anders, weil das Bundesverfassungsgericht ja eine Anpassung der Bewertungsmaßstäbe an die tatsächlich am Markt gezahlten Preise gefordert hatte. Um das zu verhindern, hätte Scholz ebenso wie die Bayern darauf verzichten müssen, den Grundstückswert für die Berechnung der Steuerlast heranzuziehen. Für den sozialdemokratischen Finanzminister war es aber wichtig, dass eine Luxuswohnung in Berlin-Mitte höher besteuert wird als ein Reihenhaus in Brandenburg.

Aber wenn die Kommunen, wie von der Bundesregierung geplant, ihre Hebesätze anpassen, dann dürfte sich die Steuerbelastung insgesamt nicht wesentlich verändern. Die entscheidende Frage ist damit, ob es zu einer solchen Anpassung kommt. Scholz kann die Städte und Gemeinden dazu nicht zwingen, aber es ist davon auszugehen, dass ein Bürgermeister oder Stadtrat sich bei seinen Wählern nicht beliebt macht, wenn er auf Kosten der Immobilienbesitzer und Mieter seinen Haushalt saniert. Die Kommunalverbände haben bereits angekündigt, dass sie reagieren werden.

Weil die kommunalen Hebesätze immer für ganze Gemeinden und nicht für einzelne Viertel oder Straßenzüge gelten, kann es zwar dazu kommen, dass sich die Wertveränderungen durch die Anpassung dieser Sätze nicht immer komplett kompensieren lassen. Es wird also Hausbesitzer geben, die mehr bezahlen – und solche die weniger stark belastet werden. Dieses Phänomen wird jedoch vermutlich auf Einzelfälle beschränkt bleiben.

Auf innovative Ansätze wie die von vielen Wissenschaftlern vorgeschlagene reine Steuer auf den Bodenwert konnte sich die Koalition nicht verständigen. Es ist aber gelungen, sich innerhalb der vom Gericht gesetzten Frist zu einigen. Die Grundsteuer muss daher nicht abgeschafft werden. Immerhin.