Fast vier Jahre lang haben sie verhandelt, im November war es endlich so weit: Die Stadt und die Eigentümer des Holstenareals präsentierten ein Konzept, wie es einmal aussehen soll auf dem 86.000 Quadratmeter großen Grundstück zwischen Stresemannstraße und Max-Brauer-Allee, wo rund 1400 Wohnungen entstehen sollen. Altonas Baudezernent Johannes Gerdelmann spricht von einem "konsistenten Verhandlungszwischenstand". War es ein harter Kampf? Oder haben sich die Investoren schnell auf die Forderungen der Stadt eingelassen? Die Antwort kommt ohne Zögern: "Ersteres." Mit wem er genau verhandelt, war zwischenzeitlich nicht ganz klar. Es gab Joint Ventures, Eigentümerwechsel und Übernahmen, drei Gesellschaftsnamen mussten Gerdelmann und sein Mitarbeiter lernen.

Am Holstenareal lässt sich ablesen, wie die Immobilienwirtschaft derzeit funktioniert. Seit der Carlsberg-Konzern 2016 das frühere Gelände der Holsten-Brauerei verkauft hat, wird es als Teil von Immobilienpaketen international gehandelt. Der letzte Käufer heißt Consus AG, eine Aktiengesellschaft, die ein Immobilienportfolio im Wert von 10,3 Milliarden Euro vor sich herschiebt, bei vielen Projekten steht der Baubeginn noch aus. Auch auf dem Holstenareal ist der erste Spatenstich frühestens Ende 2020 zu erwarten.

Das Geschäftsmodell der Consus AG heißt "Forward Sales": Sie verkauft Tranchen aus ihren Projekten schon vor der Fertigstellung und baut sie für die Käufer schlüsselfertig. Die Käufer sind Versicherungen, Pensionskassen oder Versorgungswerke, die sichere Anlagen suchen. Das Risiko übernehmen Aktiengesellschaften wie Consus: Sie leihen sich Hunderte Millionen Euro zu hohen Zinsen, zum Teil über sogenannte junk bonds ("Schrottanleihen"), um sich in Projekte einzukaufen. Damit sie dabei nicht in Schieflage kommen, müssen zügig Tatsachen geschaffen werden. Das heißt: Sie müssen sich mit der Kommune einigen, damit sie das Baurecht bekommen. Erst wenn sie einen städtebaulichen Vertrag haben, können sie die künftigen Wohnlagen lukrativ verkaufen. Und diese müssen dann genügend Quadratmeter haben, damit sich die Investitionen rechnen. Darum geht es auch im Kampf um das Holstenareal: Wie viele Quadratmeter sogenannter Bruttogeschossfläche darf der Investor bauen? Je mehr, desto besser für ihn.

Der Kaufpreis für das Grundstück dürfte im Fall des Holstenareals sehr hoch gewesen sein. Mehrere Bieter konkurrierten 2016 um das Filetstück in Altona, einer davon berichtete der ZEIT anonym: Man habe Carlsberg einen mittleren zweistelligen Millionenbetrag geboten und sei sich fast handelseinig gewesen, bis dann ein neuer Käufer auf den Plan getreten sei. Die Düsseldorfer Gerchgroup habe "mehr als den doppelten Preis akzeptiert". Die Gerchgroup übertrug das Areal im Juni 2018 vollständig an eine Aktiengesellschaft namens SSN Group, die vier Monate später von der Consus AG geschluckt wurde.

Rund 878 Millionen Euro will Consus mit dem Holstenareal erlösen. Die Stadt wiederum hatte schon 2016 ihre Ansprüche in einem "Letter of Intent" dargelegt: Die Käufer müssten sich an der Schaffung von Parks, Straßen und sozialen Einrichtungen beteiligen, ein Drittel der Wohnungen müsse gefördert sein. 160.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche dürfen gebaut werden, bei besonderer städtebaulicher Konzeptqualität bis zu 180.000. Mehr nicht.

Mehr nicht? Im Dezember 2018 übernahm ein Mann namens Christoph Gröner die Projektleitung für die Eigentümer, seine Firma CG gehört mehrheitlich zu Consus. In Berlin hatte Gröner kurz zuvor an einem Hochhaus ein riesiges Plakat anbringen lassen, auf dem er sich über den dortigen Senat beschwerte: "Hier verhindert Rot-Rot-Grün (Friedrichshain-Kreuzberg) 623 Wohnungen", stand darauf – Gröner hatte keine Baugenehmigung für den Hochhausneubau bekommen, weil er weniger Wohnungen bauen wollte als vorgesehen.

Auch in Hamburg, so bestätigen es mehrere Beobachter, wollte er mit robustem Auftreten die Verhandlungsposition verbessern. Das Architekturbüro Poitiers, das für den Masterplan des Areals verantwortlich ist, wies er an, einen neuen Entwurf mit mehr als 200.000 Quadratmeter Geschossfläche zu erstellen. Dafür bekäme die Stadt alles, was sie in ihrem "Letter of Intent" verlange. Im Altonaer Rathaus reagierte man kühl auf den Verhandlungsstil Gröners, mehrere Monate lang lagen die Gespräche auf Eis. Bis die Consus AG den konfrontativen Projektleiter abberief. Seither redet man wieder miteinander – und präsentierte im November den überarbeiteten Masterplan.