Seit einiger Zeit weiß ich, wie es sich anfühlt, Expertin zu sein. So muss es Anwältinnen oder Ärztinnen gehen, wenn auf Partys nach anfänglichem Geplänkel der Ton vertraulich wird und sie gefragt werden: "Glaubst Du, dass dieser Leberfleck gefährlich ist?"

Meine erste Wohnung war ein no-brainer. So nennen die Amerikaner einen Deal, bei dem man nichts falsch machen kann: eine geringe Anzahlung und monatliche Finanzierungskosten unterhalb der Miete. Ich kaufte sie in den Neunzigerjahren in New York, wo ich studiert hatte. Sie war spottbillig, lag in einem unspektakulären Stadtteil von Queens und besaß einen fabelhaften Blick auf das Empire State Building. Als ich acht Jahre später nach Deutschland umzog, hatte sich der Wert meiner Immobilie verdoppelt und meine Neugier war geweckt. Zurück in meiner Heimat München begann die Suche nach einem ähnlich lukrativen Deal.

Seit 2003 beobachte ich den Markt nun mit Argusaugen und lebe in München immer noch zur Miete. Zu meinem Erstaunen steigen die Preise unaufhörlich, obwohl die Menschen, die das alles bezahlen müssen, nicht viel mehr verdienen als früher. Mein Eigeninteresse hat sich in eine generelle Obsession verwandelt, als ich aus anderen deutschen Städten ähnliche Geschichte hörte: Warum entstanden in Berlin überall Luxusbauten? Gab es in Hamburg plötzlich weniger Wohnungen oder mehr Menschen? Seit wann brauchten die Frankfurter Wohntürme mit Doorman und Fitnessraum? Und wieso sind die Mieten in den vergangenen Jahren bis zu 30 Prozent und die Kaufpreise bis zu 75 Prozent gestiegen, unser durchschnittlicher Monatsverdienst im gleichen Zeitraum aber nur um 11 Prozent? Die dauernden Recherchen führten in meinem Freundeskreis zunächst zu Augenrollen und dann war ich eben auf einmal die Expertin, der immer wieder folgende Fragen gestellt wurden:

Was ist hier eigentlich los?

Auslöser war natürlich die Finanzkrise. Seit die internationalen Notenbanken 2008 die Schleusen öffneten und die Zinsen stetig senkten, sucht billiges Geld weltweit nach Renditen und stieß dabei auf den bis dahin im Abseits schlummernden deutschen Immobilienmarkt. Der bietet vergleichsweise günstige Preise und eine hohe Sicherheit in einem Land, das als Wachstumsmotor Europas gilt. Deutschland ist laut einer Studie nicht nur das angesehenste Land der Welt, sondern seit Neuestem auch noch "Cool Germany". Zusammen mit den historisch geringen Finanzierungskosten ergibt das eine unwiderstehliche Mischung.

Gleichzeitig vernichten die niedrigen Zinsen die Lieblingsanlageform der Deutschen: das Sparkonto. Wer es sich leisten kann, investiert jetzt lieber in Betongold. Der Mittelstand zum Beispiel, der auf ein paar 100.000 geerbten Euro sitzt und jetzt nicht weiß, wohin mit dem Geld (Deutsche hegen eine unüberwindbare Aversion gegen Aktien). Den Anfang machten allerdings echte Profis, die das Risiko nicht scheuten, gefolgt von immer mehr Investoren, die auf den Zug aufsprangen. Deutsche Immobilien sind eine globale Anlageklasse geworden.

Nur die Makler kennen ihre Kundschaft

Muss mich das als Mieter oder Mieterin überhaupt interessieren?

Leider ja. Auch die Mieten werden weiter steigen. All diese Investoren sind ja nicht an sozialem Frieden oder gesellschaftlichen Konsequenzen interessiert. Sie brauchen Rendite für ihr Geld, und zwar jetzt. Und da gibt es nur zwei Möglichkeiten: die Miete erhöhen oder die Instandhaltung minimieren. Wegen des billigen Geldes setzen die meisten derzeit auf Modernisierungen. Die dürfen sie anteilig umlegen und damit die Miete dauerhaft erhöhen. Aber selbst ohne Modernisierungen wird alles versucht, nur in manchen Städten wirken die Mietspiegel als letzter Puffer. Ist es ein Zufall, dass sie seit einigen Jahren immer häufiger von großen Unternehmen juristisch angegriffen werden? Bei Neuvermietungen schlagen die Preissteigerungen sowieso voll durch, Mietpreisbremse hin oder her. Und diese Preise werden, mit ein wenig Zeitversatz, irgendwann auch ihren Niederschlag in der Berechnung der Mietspiegel finden.

Sind niedrige Zinsen nicht auch gut für Hausbauer?

Eigentlich ja, wenn die Deutschen nur unter sich bleiben würden. Aber in den vergangenen 20 Jahren kamen ausländische Investoren hinzu. Zunächst kauften die Briten Tausende von billigen Sozialwohnungen im Ruhrgebiet. Die zweite Welle setzte ab 2007 ein. Investoren und Investorinnen aus Spanien, Griechenland und Italien deckten sich über Immobilien mit "deutschen Euro" ein, nur für den Fall, dass die Gemeinschaftswährung doch noch scheitert. Russische Investoren dominierten das Geschäft zwischen 2009 und 2015 und heute interessieren sich auch chinesische, türkische und arabische Käufer für den deutschen Markt. In Berlin und Frankfurt soll inzwischen die Hälfte der Transaktionen auf dem Wohnungsmarkt aus dem Ausland stammen.

Das Erstaunliche ist jedoch: Offizielle Zahlen über ausländische Investoren sucht man vergeblich. Sie werden in Deutschland nicht statistisch erhoben. Nur die Makler kennen ihre Kundschaft, zum Beispiel der Ägypter Atef Ammar. Er verkaufte bis vor neun Monaten noch Berliner Wohnungen in einer Shoppingmall in Dubai. Jetzt lebt er in Deutschland und liebt die Transparenz des Marktes. Seine arabischen Kunden auch: Bisher hat noch jeder nach der persönlichen Besichtigung unterschrieben und vor allem geht es beim nächsten Mal ganz unkompliziert. "Meine letzten beiden Objekte im Wert von 1,5 Millionen Euro habe ich über WhatsApp verkauft. Der Kunde fragte mich, ob ich sie für einen guten Deal hielte, ich sagte Ja und das war's."

Das Gesetz des Marktes besagt, dass hohe Nachfrage und knappes Angebot automatisch die Preise steigern. Und damit wird eine Immobilie trotz niedriger Zinsen für Menschen mit wenig Eigenkapital unerschwinglich. Wenn Sie jung sind oder Familie haben und sich wundern, warum Sie trotz solidem Einkommen scheinbar keine Chance haben: Es liegt nicht an Ihnen.

War ich blöd, nicht früher zu kaufen?

Hinterher ist man immer schlauer. Dass die Deutschen die niedrigste Eigentumsquote in der gesamten Europäischen Union haben – obwohl Deutschland das reichste Land ist –, war politisch immer gewollt.

In den Zeiten nach den Weltkriegen wurden auf einen Schlag Millionen Wohnungen benötigt. Das ganze deutsche Wohnmodell fußte auf folgender Idee: günstige Rahmenbedingungen vom Staat für Bauherren schaffen im Gegenzug einen stabilen Mietmarkt für alle. Geförderte Mieten für beispielsweise Sozialwohnungen entlasteten die freien Mieten und mieterfreundliche Gesetze dämpften Ausreißer nach oben. Der deutsche Wohnungsbau diente nicht den Portfolios und den Finanzmärkten, sondern dazu, sozialen Frieden in der Bevölkerung zu stiften.

Konsequent ignoriert oder nicht verstanden

Dass die Deutschen seit über 100 Jahren ein Volk von Mietern sind, hat also historische Gründe. Gerade in der Stadt gab es bis heute wenig Anlass, sich für eine eigene Immobilie hoch zu verschulden. Man konnte sich auf erschwingliche Mieten verlassen.

Erst die Regierungen unter Helmut Kohl und Gerhard Schröder haben sich sukzessiv aus der Wohnungspolitik verabschiedet und den Markt völlig sich selbst überlassen. Unter Angela Merkel wurden entscheidende Entwicklungen wie die Folgen der Finanzkrise, die Landflucht und die Zuwanderung jahrelang konsequent ignoriert oder nicht verstanden. Und jetzt leben Millionen von Menschen in einem diffusen Gefühl der Angst um ihr Zuhause.

Wer kann sich das denn bitteschön noch leisten?

Während der Arbeit an einer Fernsehdokumentation begegnete mir ein Luxusmakler. Er hatte sich spezialisiert auf das, was im Mietspiegel als "Beste Lage" gekennzeichnet ist, auch wenn es dort eigentlich gar keine Mietwohnungen mehr gibt. Kenntnisreich deutete er hier auf die ehemalige Villa von Boris Becker und dort auf den Bunker des verstorbenen Multimilliardärs Friedrich Karl Flick, mit 2.100 Quadratmetern Wohnfläche, aufgeteilt auf 150 Räume mit bombensicheren Decken (Flick galt als Ziel für Terroristen und Entführer jeder Couleur). "Das haben alles Russen gekauft. Die lieben uns, die Berge und Neuschwanstein." Ein fast fertiger Neubau erfüllte jedes Klischee. Marmorbäder und Marmorküchen, goldfarbene Wasserhähne, Kristalllüster. Wer will denn so was? "Das ist wurscht, Bäder und Küchen werden sowieso gleich wieder rausgerissen. Die wollen da nur ihr eigenes Zeug." Übrigens stehen die Wohnungen die meiste Zeit über leer, so wie man es auch aus London kennt.

Ähnlich wie beim Dieselskandal liegen die Schattenseiten des deutschen Immobilienmarktes längst offen. Investigative Journalisten, Ermittlungsbehörden und Studien von Schwarzgeldexperten geben Hinweise auf Millionendeals. Internationale Experten warnen in kleinen EU-Anhörungen vor der Mafia und "russischen Waschsalons". Details aus Strafprozessen oder auch den Paradise Papers decken die Methoden auf. Und eine Studie für das Bundesfinanzministerium beziffert den Anteil an Schwarzgeld in der Immobilienbranche sogar auf 20 Milliarden Euro jährlich.

Doch noch schnell was kaufen?

Die Preise steigen, sowohl die Mieten als auch die Kaufpreise. Bei vielen löst das die Angst aus, sich irgendwann die Miete im eigenen Viertel nicht mehr leisten zu können, während gleichzeitig die Kaufpreise immer unbezahlbarer werden. Wenn schon Aktienbooms die Menschen nervös vor Gier machen, dann erst recht ein Immobilienboom. Aber: Wird es wirklich so weitergehen, wenn nächstes Jahr auch in Deutschland die Zinsen steigen? Einige Experten sprechen bereits von einer Blase, besonders in München und Berlin.

Die Frage nach mieten oder kaufen kann wirklich nur jeder für sich selbst beantworten. Keinesfalls stimmen solche Pauschalaussagen wie "Lieber einen Kredit abbezahlen, als das Geld einem Vermieter in den Rachen schmeißen" – die Logik hinter vielen Mieten-oder-kaufen-Rechnern im Internet. Immobilien sind, abgesehen vom Kaufpreis, mit hohen finanziellen, organisatorischen und emotionalen Nebenkosten verbunden, die man unbedingt im Auge behalten sollte. Wollen Sie sich wirklich selbst um die kaputte Heizung kümmern oder sich abends auf Eigentümerversammlungen mit aufgebrachten Zahnärzten herumstreiten? Die Dachrinne freikratzen, den Rasen mähen? Wie viele Autos braucht man, um vom Häuschen im Grünen ins Büro zu kommen, und wer flitzt dann schnell zum kranken Kind in welcher Kita?