Der Name ist Programm im Karl-Marx-Hof, einem mehr als eintausend Meter langen Prestigebau des Sozialismus in Wien-Döbling. 1.350 Sozialwohnungen liegen hinter gelben und weinroten Mauern, Paul Posch wohnt in einer davon. "Schon martialisch, nicht?", sagt Posch, 31 Jahre alt, Angestellter in Wien.

Er führt durch das drei Meter hohe Eisentor in den Innenhof. Das Ensemble ist eine kleine Stadt in der großen, es beherbergt Kindergärten, Waschsalons und kleine Läden. Über manche sozialdemokratische Folklore in seinem Gemeindebau muss Posch lächeln, aber dann wird er ernst. Ohne kommunale Wohnung, sagt er, "würd's in meinem Leben rennen wie in Spanien oder Griechenland, wo die Leute noch mit 35 bei der Mama wohnen".

Der Gemeindebau gilt den Wienern als gesellschaftliche Errungenschaft und der Sozialdemokratie als heiliger Gral. Die seit den 1920er Jahren errichteten Wohnhäuser, bis heute im Besitz der Stadt, sind aber nicht der einzige Grund, warum die Wiener wesentlich günstiger wohnen als Menschen in anderen europäischen Städten. Nicht nur gehören 32 Prozent aller Mietwohnungen der Gemeinde, 26 Prozent sind außerdem im Eigentum von gemeinnützigen Immobilienfirmen, die moderate Mieten verlangen. Der Anteil privater Eigentumswohnungen ist in Wien schmal.

Modell der "sanften Stadterneuerung"

Bei neuen Mietverträgen zahlen die Wiener in vielen Bezirken immer noch zehn bis elf Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter und damit in der Regel weniger als in München, Hamburg oder Frankfurt. Anders als Berlin oder Dresden trennte Wien sich nie von kommunalen Wohnungen. Und doch stöhnt man in der Stadt unter ähnlichen Entwicklungen wie anderswo. Wien wächst um rund 30.000 Einwohner pro Jahr, in sechs Jahren werden es knapp zwei Millionen sein. Immer mehr Wiener leben zudem in Einpersonenhaushalten. Auch Wien wird enger – und teurer.

Seit Kurzem macht an der Donau das böse G-Wort die Runde: die Gentrifizierung. Ob es eine Verdrängung der angestammten Bevölkerung durch besser verdienende, jüngere Bewohner aus manchen Vierteln gibt, wird hitzig diskutiert. Dass etwa das Karmeliterviertel im Bezirk Leopoldstadt und der Brunnenmarkt in Ottakring sich von Arbeiterquartieren zu Trendbezirken gewandelt haben, kann jedenfalls niemand übersehen. Die Sozialdemokraten, die seit einem Jahrhundert, unterbrochen nur von den Nazis, den Bürgermeister stellen, sprechen lieber vom Modell der "sanften Stadterneuerung". Gentrifzierung im schlechten Sinne gebe es in Wien nicht, sagt die SPÖ, nur eine Aufwertung mancher Stadtteile ohne Verdrängung.

Die Gentrifizierung verlaufe in Wien eher langsam und schleichend, bestätigt Yvonne Franz, Geografin an der Universität Wien. Mit einer Gruppe von Stadtforschern hat sie monatelang einen der Wiener Bezirke besucht, der sich gerade am meisten verändert, Rudolfsheim-Fünfhaus. Früher galt der Außenbezirk hinter dem Westbahnhof als Schmuddelkind, aber seitdem der Straßenstrich verschwunden ist, siedeln sich vermehrt junge Familien und Studenten an. Trotz neu eröffneter Hipster-Cafés und Biorestaurants resümiert Geografin Franz: "Eine direkte Verdrängung in Rudolfsheim-Fünfhaus haben wir nicht festgestellt."

"Sozialer Wohnbau wirkt wie ein Dämpfer"

Weil Wien unaufhaltsam wächst, wird leistbarer Wohnraum aber selbst hier ein knappes Gut. Manche neuen Bewohner in Rudolfsheim-Fünfhaus seien dorthin gezogen, weil sie mit ihrem Budget in den inneren Bezirken eben nicht die erhofften Quadratmeter bekommen hätten, sagt Franz. Gleichwohl sieht sie einen Vorteil gegenüber deutschen Städten: "Wien hat den großen Schatz des sozialen Wohnbaus, dieser wirkt wie ein Dämpfer gegen steigende Mieten."

Wien handle aber auch in jüngster Vergangenheit richtig, sagt der Berliner Politikwissenschaftler Philipp Mattern. "In Berlin haben wir das Bauen verlernt. Der Neubau bleibt bei uns meilenweit hinter dem Bedarf zurück." Mattern verglich im vergangenen Jahr in einer Studie im Auftrag der österreichischen Arbeiterkammer die Wohnungsversorgung von Berlin und Wien. Die deutsche Bundeshauptstadt hat fast doppelt so viele Einwohner wie Wien, habe von 2011 bis 2016 aber weniger als 28.000 Wohnungen fertiggestellt, sagt Mattern.

Wo Transparenz fehlt, passierten leichter Verfehlungen

Die städtische Wohnhausanlage Schlingerhof im Wiener Bezirk Floridsdorf © Handout/Wiener Wohnen

In der österreichischen Hauptstadt hätten in derselben Zeit allein die gemeinnützigen Bauvereinigungen 23.000 Wohnungen geschaffen, private Immobilienfirmen schätzungsweise noch einmal dieselbe Zahl. Die Wohnbauförderung sei in Österreich immer noch üppig. Wien stehe beim Neubau viel besser da. Und habe nicht wie Berlin seit den neunziger Jahren den Fehler begangen, fast 200.000 Wohnungen "zu Spottpreisen" privatisiert zu haben, sagt Mattern. "Die Masse an Sozialwohnungen in Wien nimmt viel Druck aus dem Markt."

Wiener Wohnen heißt die Hausverwaltung der Gemeindebauten und ist ein Unternehmen der Stadt, das 220.000 Wohnungen, 500.000 Bewohner und 1.366 Kinderspielplätze in seiner Obhut hat. Es ist die größte kommunale Hausverwaltung Europas. Auch diese Größenordnungen prägen das Lebensgefühl der Stadt. Dass Rathausopposition und Medien aber kaum Einblick erhalten in die Vorgänge des Immobilienunternehmens, stößt in Wien auf Kritik: Wo Transparenz fehlt, passierten leichter Verfehlungen.

In diesem Februar erfährt die österreichische Öffentlichkeit etwa, dass gleich gegen 32 Mitarbeiter von Wiener Wohnen wegen des Verdachts der Bestechlichkeit von der Staatsanwaltschaft ermittelt wird. Sie sollen bei der Kontrolle von Handwerksarbeiten weggeschaut und dafür Einkaufsgutscheine entgegengenommen haben.

Manager und Abgeordnete in Sozialwohnungen

Auch abseits mutmaßlicher Korruptionsfälle sieht Gernot Blümel, Stadtparteichef der konservativen ÖVP, manches Versagen. "Die Betriebskosten im Gemeindebau sind überdurchschnittlich hoch, Wohnungen werden von der Stadt wesentlich teurer verwaltet als von privaten Firmen", sagt er. Blümel ärgert sich auch, dass Mieter so lange sie wollen im Gemeindebau wohnen bleiben, selbst wenn ihre Gehälter nach dem Einzug stark gestiegen sind. In Wien kennt man Nationalratsabgeordnete, Theaterintendanten und Manager, die günstig in einer Sozialwohnung leben. "Die Miete muss in diesen Fällen an marktübliche Konditionen angepasst werden", moniert Blümel. In der Wiener SPÖ lässt man die Kritik aber abperlen, die soziale Durchmischung im Gemeindebau sei sogar erwünscht.

Die ÖVP hat aber noch einen anderen Vorschlag, der bei den Sozialdemokraten auf erbitterte Ablehnung stößt: Wenn ein Mieter im Gemeindebau viel verdient, solle er entweder mehr zahlen, ausziehen müssen oder die Möglichkeit haben, die Wohnung zu kaufen. Eine Privatisierung auf Raten also. Kurt Stürzenbecher, Wiener SPÖ-Wohnbausprecher, blockt ab: "Wohnen und Wohnbau sind öffentliche Aufgaben, Kommune und Staat sind dafür verantwortlich. Wenn man den sozialen Wohnbau privatisiert und dem Markt überlässt, bringt das kurzfristig Geld, ist aber schlimm für die Menschen." Stürzenbecher sagt, seine Partei werde die Zahnpasta nicht aus der Tube flutschen lassen, "zurück geht sie nur sehr schwierig".

Auch der Politikwissenschaftler Mattern rät den Österreichern dringend vom Berliner Weg ab. "Gäbe es nicht die Gemeindewohnungen als Steuerungsmasse, dann würde auch der Wiener Wohnungsmarkt in kürzester Zeit explodieren." Dennoch ist Wien nicht gefeit davor, dass der Wohnungsmarkt heiß läuft. "Wir brauchen in Wien geschätzt 15.000 neue Wohnungen pro Jahr, sind aber irgendwo bei 6.000 bis 7.000", sagt Sandra Bauernfeind, Leiterin der Liegenschaftsverwaltung der Wiener Immobilienfirma EHL. Eine Wohnbauoffensive des ehrgeizigen Stadtrats Michael Ludwig (SPÖ) soll zwar Abhilfe schaffen. Leicht ist es aber auch für Wien nicht, dem Zuzug hinterherzubauen.

"Stärkerer Zukauf von Bauland"

Bauernfeind hält die Überlegung der Wiener SPÖ für unnütz, neben den reglementierten Gemeindewohnungen und den gedeckelten Altbaumieten auch generelle Obergrenzen für private Vermieter festzuschreiben. "Was nützt mir die tollste Mietwohnung, wenn es sie nicht gibt, weil sie niemand bauen und finanzieren kann", sagt sie. Damit in Wien noch mehr als bisher gebaut werde, plädiert Bauernfeind für Zugeständnisse bei den Auflagen. "Da leiden auch die Gemeinnützigen drunter. Es müssen in Österreich zum Beispiel Holz-Alu-Fenster und keine aus Kunststoff sein. Da sollte unser Gesetzgeber runtergehen, weil es die Wohnqualität nur marginal beeinflusst." Geografin Yvonne Franz rät der Stadtregierung zu einer aktiveren Bodenpolitik: "Eine Lösung wäre ein stärkerer Zukauf von Bauland durch die öffentliche Hand, das für sozial geförderten Wohnbau genutzt wird."

Schon jetzt setzt die Stadt im Bemühen um neuen Wohnraum einerseits auf Nachverdichtung in innerstädtischen Vierteln, andererseits auf die Schaffung von Bauflächen. Es gibt Stadterweiterungsprojekte auf ehemaligen Bahnhofsarealen und in Bezirken, wo noch Platz ist, etwa Donaustadt und Floridsdorf jenseits der Donau. Wien steht aber weiterhin vor ähnlichen Herausforderungen wie viele deutsche Städte. Nur anders als dort sind den Wienern ihre früheren Entscheidungen hilfreich.