ZEIT ONLINE: Herr Otto, zur Ihrem Unternehmen ECE gehören deutschlandweit über 100 Shoppingcenter, darunter auch mehrere in Hamburg. Nun baut Ihr Konkurrent Unibail-Rodamco-Westfield das größte Shoppingcenter, das die Stadt je gesehen hat, mitten in die HafenCity. Beunruhigt Sie das?

Alexander Otto: Das bereitet uns keine so große Sorge, weil unsere Center tief in den Stadtteilen verankert sind oder sich, so wie die Europa Passage, in bester Lauflage befinden. Wir fürchten deshalb keine übermäßige Umverteilung von Umsätzen.

Alexander Otto – Chef von ECE, dem Marktführer für Shoppingcenter © ECE

ZEIT ONLINE: Die meisten Innenstadthändler sehen das anders. Auch eine von der Stadt beauftragte Studie prognostiziert für Ihr größtes und modernstes Einkaufszentrum, das Alstertal-Einkaufszentrum, eine Umverteilung von knapp zehn Prozent im Bereich Mode und Schuhe.

Otto: Die Umverteilung ist sehr lageabhängig. Bei unseren Einkaufszentren setzen wir deshalb auf Orte, die sehr gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden sind und einen zentralen Anlaufpunkt in ihrem Einzugsgebiet darstellen. Die Sorge der Innenstadthändler ist aber absolut berechtigt. Wer sich nicht gerade in den Haupteinkaufsstraßen befindet, muss mit Umsatzverlusten rechnen. Für die Randlagen wird das sicherlich eine zusätzliche Herausforderung. Um die Innenstadt insgesamt ist mir zwar nicht bange, allerdings wird das Thema Shopping dort in Zukunft wahrscheinlich eine etwas geringere Bedeutung für die weitere Entwicklung haben als zum Beispiel Büros, Wohnungen oder Gastronomie.

ZEIT ONLINE: Glauben Sie, dass das neue Shoppingcenter ein Erfolg wird?

Otto: Es steht mir nicht zu, das zu beurteilen. Bei ECE haben wir die Entscheidung getroffen, in Deutschland keine neuen Einkaufszentren zu entwickeln, wir wollen lieber unsere bestehenden Center weiter verbessern und sicherstellen, dass es dort den optimalen Kundenservice gibt. Wir werden lediglich kommendes Jahr noch ein Center in Singen, an der Schweizer Grenze, eröffnen. An diesen Standort glauben wir, weil dort ein Shoppingcenter fehlt und sehr viele Schweizer nach Deutschland zum Einkaufen fahren. Fast alle Center an der Schweizer Grenze funktionieren außerordentlich gut. Abgesehen davon ist die Zeit für große Neuentwicklungen in Deutschland vorbei.

ZEIT ONLINE: Warum?

Otto: In Deutschland ist es momentan ziemlich schwierig, die Flächen in Shoppingcentern neu zu vermieten. Viele Händler kämpfen wegen des E-Commerce mit Umsatzrückgängen und versuchen erst mal, ihre bestehenden Standorte zu halten, dort haben sie ja ihr Personal angestellt und teils viel Geld in den Ladenbau investiert. Um es mal vorsichtig zu formulieren: Die meisten Händler in Deutschland sind derzeit nicht auf Expansionskurs. Deshalb ist es, egal wie großartig das Projekt ist, derzeit ziemlich schwierig, ein neues Center im deutschen Markt zu etablieren.

ZEIT ONLINE: Wie begegnen Sie dem?

Otto: Das Wichtigste ist, das Produkt Shoppingcenter an sich zu verbessern. Wir versuchen beispielsweise erstklassige Restaurants anzusiedeln, wir investieren viel in Service, damit es der Kunde wirklich einfach und bequem hat und wir arbeiten an vielen Details: von der Ankunft im Parkhaus über Loungebereiche in der Mall bis hin zur Beschilderung in und um die Center. Außerdem möchten wir die Konzepte in unsere Center holen, die auch im digitalen Zeitalter noch erfolgreich sind. Dazu gehört Gastronomie und Unterhaltung, aber auch manche Modeketten wie TK Maxx laufen sehr gut. Parallel dazu läuft unsere neue Digitalinitiative, die ist für uns der Schlüssel. Dass man per Smartphone nachsehen kann, ob ein Produkt in einem unserer Shoppingcenter vorrätig ist, ist ein einmaliger Service und eine Investition in die Zukunft.

ZEIT ONLINE: An einer "digitalen Mall" bastelt doch so gut wie jeder Shoppingcenter-Betreiber.

Otto: Natürlich hat jeder eine Art von Digitalinitiative, aber oft sind das nur Gimmicks, die keinen wirklichen Vorteil für die Kundinnen bieten. Wir haben so etwas auch, zum Beispiel einen Parkplatzfinder. Man scannt ein, wo man geparkt hat und das Handy führt einen dann wieder zum Auto zurück. Viele nutzen das, aber es entscheidet nicht über Erfolg oder Misserfolg unserer Shoppingcenter. Aber eine Anwendung mit der die tatsächlich verfügbaren Sortimente eines Shoppingcenters live durchsucht werden können, hat wirklich niemand. Viele andere behaupten das, leiten die Kunden dann aber nur auf Webseite des jeweiligen Geschäfts weiter.

ZEIT ONLINE: Worin unterscheiden sich ECE und der neue Hamburger Spieler Unibail-Rodamco-Westfield?

Otto: Grundsätzlich ist vieles ähnlich. Auch Unibail investiert viel in die Qualität seiner Center. Daher bin ich mir sicher, dass das neue Center in der HafenCity architektonisch durchaus spektakulär wird. Wir investieren auch beide in andere Nutzungen im Umfeld der Center. Es ist natürlich toll, wenn ein Shoppingcenter so wie im Überseequartier in ein Viertel eingebettet ist, in dem es Hotels, Wohnungen und ähnliches gibt. Wir analysieren derzeit alle unserer bestehenden Einkaufszentren und prüfen: Wo können wir andere Nutzungen außer Handel ansiedeln? Im Ring-Center in Berlin haben wir auf dem obersten Parkdeck jetzt ein Hotel mit 150 Zimmern, so etwas prüfen wir auch für andere Standorte. Gleiches gilt für Wohnungen. Da haben wir im Großraum Hamburg und Berlin schon einige konkrete Projekte. Wenn es möglich ist, Wohnungen auf oder um die Center herumzubauen, ist das perfekt, weil man sich so seine Kunden direkt an den Standort holt.

ZEIT ONLINE: So wie im südlichen Überseequartier. Sie waren damals auch im Bieterwettbewerb – hätten Sie es gerne gebaut?

Otto: Das war im ersten Verfahren 2005 und eine andere Zeit, der Onlinehandel hatte noch nicht die Bedeutung, die er heute hat. Das ausgewählte Konsortium ist dann ja auch gescheitert. In der zweiten Runde haben wir eine Bewerbung dann nicht mehr forciert.

ZEIT ONLINE: Weil das Shoppingcenter-Geschäft nicht mehr so gut läuft?

Otto: Wir hatten im letzten Jahr in unseren Centern in Deutschland einen Besucherrückgang von ungefähr einem Prozent pro Jahr, der Umsatz war 2018 stabil und liegt in diesem Jahr bei einem Plus von einem Prozent. Im Ausland wachsen wir teils noch deutlich, in Ungarn oder Tschechien zum Beispiel ist die Nachfrage sehr groß. Besonders dynamisch ist die Entwicklung außerhalb des Bereichs Shoppingcenter, da planen und investieren wir gerade enorm viel. Wir sind in Deutschland schließlich auch ein großer Entwickler von Hotel-, Büro-, und Logistikprojekten, und investieren auch Wohnquartiere. In all diesen Segmenten profitieren wir von einem für uns sehr guten Immobilienmarkt. Aktuell verschiebt sich der Fokus unserer Neuentwicklungen deshalb weg von den Shoppingcentern hin zu diesen anderen Nutzungen.

ZEIT ONLINE: Was wird in Zukunft den Erfolg eines Shoppingcenters ausmachen?

Otto: Das gleiche wie jetzt auch: die richtigen Mieter. Man muss die Konzepte anbieten, die die Kunden haben wollen. Das tollste Parkhaus oder Entertainmentprogramm hilft nichts, wenn die Menschen die Läden im Center langweilig finden. Die Zeit der einfachen Ideen, in der galt: umso größer, umso besser, ist definitiv vorbei.