Wenn Sie demnächst auf eine Party eingeladen sind, auf der keine rechte Stimmung aufkommen will, dann sorgen Sie doch selbst mal etwas für Belebung. Dazu brauchen Sie nur die anwesenden 30- bis 50-Jährigen in eine Diskussion verwickeln, die Sie mit dem schlichten, freundlichen Satz: "Also, wie kann man denn heute noch eine Immobilie kaufen, das rechnet sich doch hinten und vorne nicht mehr", beginnen.

Ich garantiere Ihnen, dass binnen Minuten die Atmosphäre derart hochkocht, dass die Fete jedem Teilnehmer für Jahre in Erinnerung bleibt. Die Chance dafür steigt ganz beträchtlich, wenn der Gastgeber in einer dieser typischen Einfamilienhaussiedlungen im Grünen wohnt und er viele Nachbarn eingeladen hat.

Nur wenn es gute Freunde sind, bei denen Sie wieder eingeladen werden möchten, sollten Sie dieses Vorhaben vielleicht noch einmal durchdenken. Tatsache ist, dass es kaum ein Thema im Bereich Geld gibt, das so stark polarisiert.

Die eigenen vier Wände sind der Deutschen liebstes und gleichzeitig ehrgeizigstes Vermögensziel. Kaum jemand aus der erwähnten Altersgruppe, der nicht irgendwann mit dem Kauf eines Hauses oder zumindest einer Eigentumswohnung liebäugelt oder das Vorhaben bereits in die Tat umgesetzt hat. Und gerne gibt das Argument, dass die eigenen vier Wände die beste Art der Altersvorsorge sind, am Ende den Ausschlag.

In Wirklichkeit ist aber die Gefahr groß, dass man mit dem Kauf einer Immobilie in Sachen Altersvorsorge mehr falsch als richtig macht und seinen Lebensabend auf Sand baut – viel größer jedenfalls, als die meisten ahnen. Zunächst einmal will kaum ein potenzieller oder tatsächlicher Bauherr oder Immobilienkäufer wahrhaben, dass das eigene Dach über dem Kopf eine ziemlich teure Angelegenheit ist. Zur Miete zu wohnen und seine Ersparnisse in Aktien, Anleihen und fremdvermietete Immobilien zu investieren, ist in den meisten Fällen wesentlich rentabler und von daher schon mal die bessere Art der Altersvorsorge.

Dazu eine einfache Rechnung: Nehmen wir an, eine gut ausgestattete Neubau- oder sanierte Altbauwohnung mit drei Zimmern in mittlerer bis guter Stadtlage sei für eine Netto-Kaltmiete von 10 Euro pro Quadratmeter zu haben. Je nach Standort kann sie aber auch deutlich günstiger sein. Im Beispielfall sind pro Jahr 120 Euro pro Quadratmeter zu zahlen. Mit diesem Geld kann der Mieter, einen Hypothekenzins von vier Prozent und Tilgungsraten von einem Prozent vorausgesetzt, einen Kaufpreis von noch nicht mal 2500 Euro pro Quadratmeter finanzieren – und für diesen Betrag lässt sich in vergleichbarer Wohnqualität so gut wie nichts bekommen.

Wohnungen wiederum, die für diesen Preis zu haben sind, bringen, wenn sie vermietet werden, nur deutlich niedrigere Mieten ein. Umgekehrt sind zwar in einzelnen Metropolen wie etwa Frankfurt, Hamburg und München hohe Mieten, etwa 15 bis 20 Euro in teuren Lagen, keine Seltenheit. Doch dort sind auch die Bau- oder Kaufpreise pro Quadratmeter überdurchschnittlich hoch. Wie man es dreht und wendet: Letztlich verschiebt sich in der Regel nur die Relation zwischen günstiger Miete und teurem Kauf.

Das erste und beliebteste Argument, mit dem die Bau-Fans diesen Tatbestand entkräften wollen, lautet: Die Miete ist verloren, damit mache ich nur den Eigentümer reich, meine Immobilie dagegen gehört nach zwanzig oder dreißig Jahren mir. Das ist natürlich richtig. Aber viele Eigenheimbesitzer blenden aus, dass sie statt des Vermieters eben ihre Bank reich machen. Was nämlich in 20 oder 25 Jahren an Kreditzinsen fällig wird, summiert sich, je nach Zinssatz, mitunter auf deutlich mehr als den eigentlichen Kaufpreis – ein Reizthema, auf das man Bauherren besser nicht anspricht.

Zweites Argument: Ich habe doch auch Eigenkapital, das wird bei der oben aufgemachten Rechnung gar nicht mitberücksichtigt! Denn bei 20 oder gar 25 Prozent Eigenmitteln kann ich einen viel höheren Kaufpreis zahlen. Das ist auf den ersten Blick richtig, lässt aber einen wichtigen Punkt außer Acht. Bei einer vergleichenden Rechnung muss nämlich berücksichtigt werden, dass die Eigenmittel auch ertragreich bei der Bank oder an der Börse angelegt werden könnten.

Wirklich stichhaltig ist nur der Einwand, dass es durchaus eine sehr lukrative Sache sein kann, mit viel Fremdkapital eine Immobilie zu erwerben – aber nur, wenn sie nach 20 oder 30 Jahren mit hohem Gewinn verkauft werden kann. Die Rendite auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital kann ganz enorm sein.

Doch ob sich in Deutschland auf Dauer hohe Preise mit Immobilien erzielen lassen, ist fraglich. Denn statt eine Eigentumswohnung in einer einigermaßen chancenreichen Innenstadtlage von, sagen wir, München oder Hamburg zu kaufen, bevorzugen die meisten Bauherren schon seit Jahren das Reihen- oder Einfamilienhaus im Grünen. Doch genau diese Wohnform wird Studien etwa der Deutschen Bank oder des Instituts für Innovatives Bauen zufolge zu einem kaum verkäuflichen Ladenhüter werden. Der Grund: Der demografische Wandel führt zu immer mehr Verstädterung, während es sich nach dem Wegfall der Eigenheimzulage, der Kürzung der Pendlerpauschale und den hohen Benzinpreisen viele Immobilieninteressenten ganz einfach nicht mehr leisten können, ins Grüne zu ziehen.

Die Nachfrage nach Objekten außerhalb der Stadt wird also drastisch sinken, die Preise ebenso. Das ist übrigens schon seit geraumer Zeit zu beobachten, wie Zahlen der Bundesbank und der Maklerverbände zeigen.

Wer aber bis zur Rente vor den Toren der Stadt wohnt, überlässt nicht selten seinen Kindern ein schweres Erbe – oder schlimmer: gar keins. Denn wenn der Nachwuchs mit dem Ende der Ausbildung aus dem Haus ist, merken die Eltern mit den Jahren mehr und mehr, dass ihnen ihre Behausung zur Last wird, die sie kaum noch stemmen können. Zudem vergessen viele Eigenheimbesitzer, dass ihr bescheidenes Heim auch einer regelmäßigen Pflege und Instandhaltung bedarf. Irgendwann werden beispielsweise eine neue Heizung und ein neues Dach fällig. Das muss sich auch im Rentenalter finanzieren lassen; die laufende Bildung von Rücklagen ist also Pflicht.

Bedrohlich ist auch die von Experten aufgrund der Verstädterung prognostizierte Vergreisung und Verödung der Vororte und der Stadtrandgebiete. Dieser Trend hat für die Immobilienbesitzer dort gravierenden Folgen. Zum Beispiel werden die Einzelkosten für die kommunale Infrastruktur, etwa die Entwässerung, explodieren. Dazu droht für den Einzelnen der Besuch der immer weniger werdenden Supermärkte oder Ärzte zunehmend zu einem Problem zu werden. Früher oder später ist dann in vielen Fällen der Umzug in die Stadt in eine altengerechte Wohnung unumgänglich.

Das Häuschen im Grünen muss dann natürlich verkauft werden - und wenn das nicht gelingt, kann der Traum von den eigenen vier Wänden schnell zum Alptraum werden, denn die Kosten laufen weiter, und das dringend benötigte Kapital lässt sich nicht so einfach aus dem Bau ziehen. Im Extremfall müssen die Kinder finanziell einspringen.

Spätestens dann macht es sich bezahlt, wenn der Immobilienbesitzer bereits beim Kauf daran gedacht hat – etwa durch die Wahl einer guten Lage und eines gefragten Wohntyps –, dass das Objekt im Fall des Falles auch einigermaßen problemlos und mit Gewinn zu veräußern ist. Zudem sollten Bauwillige daran denken, dass eine Immobilie, wie der Name bereits sagt, örtlich bindet. Doch im heutigen Berufsleben ist eher das Gegenteil gefragt: Mobilität und die Bereitschaft, auch einmal den Beruf zu wechseln. Ein ungeplanter Verkauf wegen Umzug kann da schneller kommen als dem einen oder anderen lieb ist.

Fazit: Heutige Vorsorgesparer im Alter von 30 bis 40 Jahren sollten den Kauf einer Eigentumswohnung oder den Bau eines Eigenheims eher als Luxus betrachten, nicht aber als eine gute Altersvorsorge – es sei denn, sie halten sie an die drei goldenen Regeln jedes Immobilieninvestments: Lage, Lage, Lage.

Thomas Luther ist Finanzjournalist und beschäftigt sich bereits seit vielen Jahren mit dem Thema Geldanlage und hat eine Reihe von Büchern dazu veröffentlicht. Er arbeitet als freier Autor und Redakteur beim "Handelsblatt".

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