Hype aus dem Ausland

Psychologie ist in der Wirtschaft oft die halbe Miete, besonders schön zu beobachten in der Werbung. Ein simples Beispiel: Allein das Wörtchen "neu" löst bei vielen Mitmenschen einen regelrechten Kaufreflex aus. Egal, ob Handys, Autos oder Bekleidung – für vermeintlich neue Trends zahlen viele Verbraucher sogar einen ordentlichen Aufpreis, selbst wenn sie dafür nur alte Ware bekommen, die geschickt mit einer neuen Verpackung aufgemacht ist.

Die Börse bildet da keine Ausnahme. Derzeit stürzen sich die Anleger regelrecht auf Aktien eines in der breiten Öffentlichkeit bis dato eher unbekannten Unternehmens, das sich am Donnerstag aufs glatte Börsenparkett wagen will: die Gagfah Holding. Mit rund 150.000 Wohnungen, unter anderem in Bochum, Dresden und Hannover, ist das Unternehmen immerhin die Nummer zwei auf dem deutschen Wohnungsmarkt.

Aha, werden die regelmäßigen Leser dieser Kolumne jetzt bestimmt sagen: Nicht nur mit gewerblichen Immobilien , sondern auch mit privaten Objekten lässt sich offenbar Geld verdienen – ganz im Gegensatz zu den Behauptungen , die in den vergangenen Wochen hier aufgestellt worden sind.

Ja, auf den ersten Blick sieht es so aus. Unbestritten ist zunächst: Neben offenen und geschlossenen Fonds bieten auch börsennotierte Aktiengesellschaften wie die Gagfah, die sich ausschließlich auf die Verwaltung und die Entwicklung von Immobilien konzentrieren, Anlegern die Möglichkeit, kleinere Beträge in Immobilien zu investieren. Und solange die Real Investment Trusts oder Reits, wie sie auch genannt werden, in Deutschland noch nicht zugelassen sind, werden solche Immobilien-AG’s hierzulande weiterhin ihre Fans haben.

Nun ist die Gagfah Holding beileibe nicht die erste Vertreterin ihrer Zunft, die den Sprung an die Börse wagt. Die IVG Immobilien AG zum Beispiel macht ihr Geschäft zwar, anders als der Börsenneuling, mit der Verwaltung von gewerblich genutzten Gebäuden. Doch sie blickt mittlerweile auf eine langjährige und äußerst erfolgreiche Karriere auf dem Kurszettel zurück; die Gagfah bringt mit ihren Aktien also nichts wirklich Neues an den Markt.

Hype aus dem Ausland

Warum dann der kleine Hype um diesen Börsengang? Zumal andere Neuemissionen derzeit alle Mühe haben, Käufer zu finden, so etwa die Zimmervermittlungsbörse Hotel.de oder der Softwarehersteller LHS.

Der Grund liegt im Ausland. Deutsche Immobilien sind bei angelsächsischen Großinvestoren im Moment sehr angesagt, denn diese spekulieren darauf, dass die Preise auf dem hiesigen Markt ihren Abstand zu Nachbarländern über kurz oder lang aufholen. Zudem liefert Gagfah ordentliche Zahlen ab und will eine anständige Dividende zahlen. Die Gefahr, mit dieser Aktie einen Flop zu landen, erscheint also gering.

Doch Vorsicht: Niemand weiß, ob die Spekulation am Ende aufgeht. Anzunehmen es gebe kein Risiko, wäre ziemlich naiv. Das größte Problem für den Normalanleger ist, dass es für ihn kaum möglich ist, den Wert des riesigen Immobilienbestandes der Gagfah realistisch einzuschätzen. Er muss sich auf den Ratschlag von Fachleuten verlassen. Doch deren Empfehlungen - wen wundert's? - weichen mitunter deutlich voneinander ab. Nicht wenige Analysten sehen den realistischen Wert der Gagfah-Aktie bei 12 bis 14 Euro - deutlich unter dem Ausgabepreis von voraussichtlich 19 Euro.

Damit stellen sich die gleichen Fragen wie bei jeder Neuemission: Ist das Management erfahren und qualifiziert genug? Hat es die richtigen Ideen, um den Wert des Immobilienportfolios zu steigern? Wie zuverlässig kann es seine Planzahlen für Umsatz und Gewinn erreichen? Wie entwickelt sich der Markt? Wie steht die Konkurrenz da? Wie gut kann der Börsenneuling seine Marktposition behaupten? Wie stark ist der Wettbewerb? Grundsätzlich gilt: Je ambitionierter die Versprechungen des Managements zur der Emission, desto größer das Risiko, dass der Wechsel, der damit ausgestellt wird, irgendwann platzt.

Bei jedem Börsengang interessant ist auch die Frage, woher die angebotenen Aktien denn stammen. Gut, wenn die neue Stücke aus einer Kapitalerhöhung kommen, denn dann fließt das durch ihren Verkauf eingenommene Geld in die Kassen des Unternehmens und kann für Investitionen genutzt werden. Vorsichtig sein heißt es aber, wenn Alteigentümer aussteigen und ihren Bestand ganz oder teilweise versilbern wollen. Genau das ist bei der Gagfah der Fall: Die 20 Prozent des Aktienkapitals, das den Anlegern nun angeboten wird, stammt vom Großaktionär Fortress, einer Beteiligungsgesellschaft, die das Unternehmen vor gar nicht allzu langer Zeit gekauft hat.

Hype aus dem Ausland

Sicher kein gutes Zeichen, wenn dieser Investor jetzt den Ausstieg auf Raten probt. Seine restlichen Anteile will Fortress zwar zunächst behalten – aber dieses Treuegelübde gilt erst einmal nur für vier Monate. Solche Versprechen der Altaktionäre sollten die Käufer von Neuemissionen immer kritisch hinterfragen, bevor sie zugreifen: Leicht droht sonst die Gefahr permanenter Aktienverkäufe, und die halten die Kurse unten.

Der guten Stimmung bei der Gagfah-Emission wird das alles keinen Abbruch tun. Dazu stehen die bisherigen Zeichen zu sehr auf Erfolg. Fraglich ist jedoch, ob Anleger, die bei dem Börsengang selbst nicht zum Zuge kommen, später einsteigen sollten, wenn das Papier ganz normal über die Börse geordert werden kann. Erfahrungsgemäß lohnt es sich nicht, steigenden Kursen hinterherzulaufen. Die Liste der Unternehmen, die nach ein oder zwei Jahren ihre Anleger enttäuscht haben, ist schließlich lang, man denke nur an die Deutsche Telekom.

Apropos Telekom! Als sie an die Börse ging, konnte man eines der schwer zu erklärenden Phänomene des Aktienmarktes besonders gut beobachten: Spektakuläre Neuemissionen locken immer wieder Anleger an, die ansonsten mit Aktien kaum etwas zu tun haben - und Chancen sowie Risiken deshalb umso schwerer einschätzen können. Doch die Aussicht auf den schnellen Zeichnungsgewinn, also die Chance, dass der erste Kurs deutlich über dem ursprünglichen Ausgabepreis der Anteile liegt, lässt so manchen braven Sparbuchsparer offenbar alle Bedenken und Ängste vergessen. Mit einer systematischen Geldanlage und einem geplanten Einstieg bei Aktien etwa über Fonds hat das wenig zu tun.

Aber auch der vor wenigen Tagen ausgespielte Jackpot, der den Lottogesellschaften Rekordumsätze beschert hat, ist ja allein mit Vernunft nicht zu erklären. Eher mit Verkaufspsychologie.

Thomas Luther ist Finanzjournalist und beschäftigt sich bereits seit vielen Jahren mit dem Thema Geldanlage und hat eine Reihe von Büchern dazu veröffentlicht. Er arbeitet als freier Autor und Redakteur beim "Handelsblatt".

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