Flexible Tilgungsraten, feste Zinsen bis zu 30 Jahren, Finanzierung ohne Eigenkapital - möglich ist fast alles. FINANZtest hat Angebote von 84 Banken, Versicherern, Bausparkassen und Vermittlern verglichen und die zinsgünstigsten für jeweils sieben Modellfälle aufgelistet. Am häufigsten unter den Top 5 mit den niedrigsten Zinsen: Creditweb und Hypothekendiscount.

Vollständige Kreditfinanzierung riskant

Den größten Unterschied haben die Tester für Kunden ausgemacht, die den Immobilienkauf vollständig auf Kredit finanzieren. Hier beträgt der Zinsunterschied für einen 160.000-Euro-Kredit mit 15 Jahren Zinsbindung zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter 36.600 Euro. Allerdings ist diese Finanzierungsform riskant und kommt nur für Bauherren mit langfristig sicherem Einkommen infrage. Fast immer 0,20 bis 0,50 Prozentpunkte günstiger als die Filialbanken sind die Vermittler, die ihre Baudarlehen im Direktvertrieb per Internet, Telefon oder Post verkaufen.

Neu bauen mit günstigem Kredit

Beispiel: Ein Kunde will sich ein Eigenheim für 250.000 Euro bauen und sucht einen Kredit über 200.000 Euro. Das Darlehen ruft er in sieben Teilbeträgen je nach Baufortschritt ab. Mit einer zehnjährigen Zinsbindung und zweiprozentiger Tilgung zahlt der Bauherr bei den Direktvertreibern Creditweb, Hypothekendiscount und MKiB zu Jahresbeginn einen Effektivzins von 4,33 Prozent. Bei den Anbietern mit bundesweitem Filialnetz liegen der Vermittler Freie Hypo mit 4,63 Prozent und die HUK Coburg mit 4,65 Prozent vorn. Eingerechnet haben die Tester in diese Effektivzinssätze bereits die Bereitstellungszinsen. Das tun die Banken nicht. Vorteil der Institute mit vielen Filialen: Hier ist eine intensive Beratung vor Ort möglich. Die meisten Vermittlungsgesellschaften haben diesen Service nur selten in manchen Großstädten zu bieten.

Kunde profitiert vom Rosinenpicken

Die Vermittlungsgesellschaften suchen für den Kunden das für ihn persönlich beste Kreditangebot unter etlichen Banken und Versicherern online heraus. Das ist ihr Erfolgsrezept. Hypothekendiscount erzielt vordere Plätze für insgesamt sechs Modellfälle in der FINANZtest -Bewertung mit einem geschickten Rosinenpicken. Der Kunde profitiert davon. Dieses Konzept hat auch die Citibank übernommen. Sie vergibt nur noch Baukredite fremder Banken. Im Test hat sie zusammen mit dem Makler Freie Hypo die günstigsten Angebote unter den Baugeldvermittlern mit bundesweitem Filialnetz.

Eigene Finanzkraft richtig einschätzen

Welche Bank überhaupt infrage kommt und welche die besten Zinsen hat, richtet sich immer nach dem konkreten Finanzierungswunsch. Für den Kunden ist es deshalb wichtig, im Voraus zu klären, wie seine Finanzierung aussehen soll. Er sollte genau wissen, wie viel Geld er sich borgen will, wie hoch sein Eigenkapital ist, wie viele Jahre die Zinsbindung dauern soll und ob er seinen Kredit flexibel tilgen will. Wenn das klar ist, kann sich der Bauherr von den günstigsten Anbietern ein Angebot einholen.

Zinsanstieg macht Eigenheim teurer
Bau- und Kaufwillige, die sich jetzt das eigene Heim leisten können, sollten nicht zu lang zögern. Günstige Darlehen selbst mit sehr langer Zinsbindung gibt es derzeit noch zu einem Effektivzins deutlich unter 5 Prozent. Der langjährige Zinsdurchschnitt liegt bei 7 bis 8 Prozent. Das ist ein Grund, die Baustelle jetzt aufzumachen. Möglicherweise werden die eigenen vier Wände schon bald teurer. Die Preise auf dem Wohnimmobilienmarkt ziehen besonders in Ballungsräumen bereits an. Die Europäische Zentralbank wird den Leitzins wahrscheinlich weiter anheben. Das könnte auch die Zinsen für Immobilienkredite weiter nach oben treiben. Bauherren und Wohnungskäufer zahlen für ein Darlehen zu Jahresbeginn schon ein halbes Prozent mehr als noch Anfang Dezember. Bei einem 100.000 Euro Kredit mit 15 Jahren Zinsbindung kostet dieser Zinsanstieg etwa 9.000 Euro.

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