Das Berliner Verwaltungsgericht hat entschieden, dass das sogenannte Zweckentfremdungsverbot verfassungsgemäß ist. Verschiedene Ferienwohnungsbetreiber hatten gegen dieses Gesetz geklagt. In Berlin gilt das Verbot nach einer Übergangsphase seit etwa fünf Wochen uneingeschränkt. Demnach darf potenzieller Wohnraum nur noch dann als Ferienwohnung vermietet werden, wenn eine Ausnahmegenehmigung vorliegt, die allerdings kaum erteilt wird.

Die Berliner Regierung hofft, dass durch das Gesetz wieder mehr Wohnungen für die eigene Bevölkerung auf dem Markt angeboten werden. Sie hat für die gesamte Hauptstadt eine Gefährdungslage von Wohnungsnot prognostiziert.

Viele der Kläger hatten schon lange vor dem 2014 in Kraft getretenen Gesetz Ferienwohnungen angeboten und beriefen sich unter anderem auf den Bestandsschutz. Vor Gericht führten ihre Anwälte aus, sie hätten investiert, Business-Pläne auf Jahre hinaus erstellt; mitunter würden sie sogar eine Reihe von Angestellten beschäftigen, die jetzt arbeitslos würden.

Vor allem aber fühlten sich die Kläger ungleich behandelt im Vergleich zu anderen Gewerbetreibenden. Anwälte, Ärzte, Tagesmütter, ja sogar Bordellbetreiber würden in potenziellem Wohnraum ihren Beruf rechtmäßig ausüben. Weshalb sollten ausgerechnet Ferienwohnungsbetreiber schlechter behandelt werden? "Wir sehen unsere Mandanten in ihrer Berufsausübung behindert", sagten die Anwälte.

Das Land Berlin rechtfertigte sich vor Gericht unter anderem damit, dass beispielsweise Ärzte und Anwälte ihre Berufe in ihren Räumen ausüben und Patienten oder Mandanten empfangen würden. Ferienwohnungsbetreiber hingegen würden aber in ihren Räumen Menschen unterbringen, die kurzfristige Mieter seien.

Die Argumentation: Die Betreiber könnten den Wohnraum auch langfristig gewinnbringend vermieten. So wäre echter Wohnraum geschaffen und die Immobilienbesitzer würden trotzdem Geld verdienen. Das Gericht folgte dieser Einschätzung, da Wohnungsbesitzer keinen Anspruch darauf hätten, ihr Eigentum mit dem höchstmöglichen Gewinn zu vermieten. Der grüne Bezirksstadtrat Stephan von Dassel sagte nach der Verhandlung im Gespräch mit ZEIT ONLINE: "Anders als Ferienwohnungen öffnen nicht ständig neue Arztpraxen oder Rechtsanwaltskanzleien und nehmen Wohnraum weg." Der Zuwachs an Ferienwohnungen habe sich hingegen völlig unkontrolliert entwickelt. Die Kammer kam in ihrem Urteil anders als die Kläger zu dem Schluss, dass es "erhebliche Untschiede" zwischen dem Gewerbe Ferienwohnungsbetreiber und sonstigen Gewerben. Insofern dürften diese auch unterschiedlich behandelt werden.

Bußgelder bis zu 100.000 Euro

Die Kläger versuchten das Gericht zudem davon zu überzeugen, dass schon die Grunddiagnose der Berliner Regierung falsch sei. In Berlin gebe es gar keine flächendeckende Wohnungsnotlage, sagten die Anwälte. Auf einige Bezirke treffe das zwar zu, in vielen aber eben auch nicht. Sie warfen dem Senat bei seiner Prognose unter anderem eine "willkürliche Skalierung" und "unwissenschaftliche Vorgehensweise" vor.

"Ich bitte um Verzeihung, aber das ist doch die kriegsentscheidende Frage", sagte gar der Justiziar des Online-Wohnungsvermittlers Wimdu, Peter Vida. Die Vorsitzende Richterin hingegen sagte in ihrer Urteilsbegründung, dass die Prognose zur Wohnungsnotlage des Berliner Senats "methodisch und rechnerisch nachvollziehbar" sei.

Der Wimdu-Justizar kündigte an, dass man auf jeden Fall in Berufung gehen werde. "Die Entscheidung hat einfach eine zu große Tragweite und das Gericht hat diese Tür bewusst offen gehalten." Man hoffe nun, dass das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zu einer anderen Entscheidung kommen werde. Man wolle außerdem die Berliner Bezirksämter dazu bewegen, noch keine Bußgelder zu verhängen, da das Verfahren durch die Möglichkeit der Berufung quasi noch immer "schwebend" sei.

Laut Zweckentfremdungsverbot müssen Ferienwohnungsanbieter bei Zuwiderhandlungen mit Bußgeldern bis zu 100.000 Euro rechnen. Der grüne Bezirksstadtrat Stephan von Dassel kündigte an "weiterhin jeden Einzelfall ausgiebig zu prüfen". Aber natürlich komme es dabei irgendwann auch zu Bußgeldern, wenn ein Verstoß als erwiesen gelte.

Zerstörter Mikrokosmos

Neben den offiziellen Klägern saßen viele Besucher im Publikum, die selbst vom Zweckentfremdungsverbot betroffen sind. "Unfassbar", "unverschämt" und "traurig" zischte es durch die Stuhlreihen, als das Urteil verkündet wurde. Für sie bleiben ihre einst angebotenen Ferienwohnungen ohne Ausnahmegenehmigung auch weiterhin illegal. Für viele wird damit ein Geschäftsmodell zerstört. 

Marleen Franke, 32 Jahre, beschreibt ihre Situation in einem Alt-Berliner Wohnhaus im Bezirk Moabit. Zusammen mit ihrem Vater habe sie peu à peu verschiedene Wohnungen für jeweils 20 Jahre gewerblich angemietet, auf eigene Kosten saniert und als Ferienwohnungen weitervermietet. "Da ist etwas gewachsen. Wir waren kein Fremdkörper im Kiez, sondern komplett integriert", sagt sie.

So habe der Dönerladen gegenüber wegen der vielen Feriengäste plötzlich auch Fahrräder angeboten. "Auch der wird jetzt darunter leiden, wenn wir zumachen müssen." Das Flair sei international gewesen, ein melting pot, ein kleiner Mikrokosmos. Das werde dadurch zerstört. "Mein Geschäftsmodell ist kaputt. Ich muss mich komplett umstellen", sagt Franke.

Der Bezirksstadtrat Stephan von Dassel gibt zu, dass man mit diesem Gesetz auch "Kollateralschäden" in Kauf nehmen müsse. "Wenn sie das Ziel erreichen wollen, wieder mehr Wohnraum zu schaffen, dann bleibt das leider nicht aus." Es herrsche eine wahnsinnig schwierige Gemengelage in der Stadt, vor allem für Menschen, die sich in schwierigen Situationen befänden. "Die Frauen kommen aus den Frauenhäusern nicht mehr raus, Flüchtlinge, Sozialhilfeempfänger und auch Geringverdiener haben keine Chance mehr auf dem Berliner Wohnungsmarkt", sagt von Dassel.

Als er diese aktuelle Notlage im Gerichtssaal veranschaulichen wollte, indem er ausführte, dass in 12.000 Ferienwohnungen schon alle derzeit bleibeberechtigten Flüchtlinge untergebracht werden könnten, ging aber nur ein lautes "Ohhhh" durchs Publikum.