Wohnen soll für Normalverdiener bezahlbar sein. Dieses Ziel hatten sich Union und SPD für ihre Gespräche zur Regierungsbildung gesetzt. Noch ist der Koalitionsvertrag nicht unterzeichnet, aber die Ergebnisse in der Wohnungspolitik sind nun bekannt. Vor allem zwei Gruppen sollen demnach gestärkt werden: Mieter in teuren Ballungsgebieten und Familien, die ein Eigenheim erwerben wollen. Was genau ist geplant?

Bereits im Jahr 2015 hatte die große Koalition eine Mietpreisbremse beschlossen und umgesetzt, durch sie sollten die stark steigende Mieten in den Ballungsgebieten beschränkt werden. Das Problem ist nur: Das Gesetz wirkt nicht. Jedenfalls ist dies die einhellige Meinung vieler Fachleute. "Nach unseren Erkenntnisse verstoßen im Moment mehr als 70 Prozent der Vermieter gegen die Mietpreisbremse", sagt der Berliner Rechtsanwalt Daniel Halmer, der Mieter auf dem Portal wenigermiete.de dabei unterstützt, die Mietpreisbremse vor Gericht durchzusetzen. Nur ist das bisher sehr umständlich. Auf Drängen der SPD haben sich die Koalitionäre darauf verständigt, das Gesetz nun zu verschärfen.

Der Vermieter soll künftig beim Abschluss eines neuen Mietvertrags offenlegen müssen, wie hoch die Miete für dieselbe Wohnung bisher war. Das ist von Bedeutung, um die Mietpreisbremse effektiver durchsetzen zu können. Wenn eine Wohnung auf den Markt kommt, darf der Vermieter den Preis nicht mehr als zehn Prozent über den örtlichen Mietspiegel anheben – so verlangt es das Gesetz. Eine Ausnahme besteht jedoch: War die Miete bislang auch schon höher, gilt die Mietpreisbremse nicht.

"Ein psychologischer Effekt"

Mit der geplanten Gesetzesänderung von Union und SPD wird nun schneller und leichter überprüfbar sein, ob sich der Vermieter an die Mietpreisbremse hält. "Das ist durchaus sinnvoll", sagt Rechtsanwalt Halmer, "weil es schon einen psychologischen Effekt hat." Der Vermieter müsse offen bekennen, um welche Summe er den Preis erhöht. Das mache es für ihn schwieriger, die Mietpreisbremse einfach zu ignorieren.

Auch der Deutsche Mieterbund (DMB) begrüßt das Ergebnis der Koalitionsgespräche grundsätzlich. Die Gesetzesverschärfung entspreche den Forderungen seines Verbandes, sagt DMB-Präsident Franz-Georg Rips. "Es fehlen aber eine Sanktionsmöglichkeit und rechtliche Konsequenzen für Vermieter, die sich nicht an das Gesetz halten." Als positiv bewertet er, dass es künftig einfacher werden soll, die Vergleichsmiete zu ermitteln. Festgelegt wird die örtlich übliche Vergleichsmiete nämlich über den Mietspiegel, welcher bisher aber je nach Stadt oder Region sehr unterschiedlich ausgestaltet sein kann. Darum soll es gesetzliche Mindestanforderungen für einen "qualifizierten Mietspiegel" geben, sodass dieser rechtssicher und zuverlässig wird.

Rechtsanwalt Halmer rechnet damit, dass die Nachbesserungen das Gesetz wirksamer machen. "Die Mietpreisbremse ist eine relativ komplexe gesetzliche Vorschrift", sagt er. Es habe seine Zeit gebraucht, bis sie in der Praxis angekommen sei. Im Moment kämen die ersten Gerichtsverfahren zu einer Entscheidung. Das kann für Vermieter teuer werden. Daher ließen sich "selbst große Vermieter immer mehr auf außergerichtliche Einigungen ein", sagt Halmer.

Geeinigt haben sich die Parteien auch auf das sogenannte Baukindergeld. Es war eine Idee der Union, die sich bei diesem Thema weitgehend durchgesetzt hat. Künftig sollen Familien, die eine Immobilie kaufen oder bauen, mit 1.200 Euro pro Kind und Jahr für die Dauer von zehn Jahren finanziell gefördert werden. Allerdings gibt es die Zulage nach Vorstellung der SPD nur für Familien mit einem zu versteuernden Einkommen von bis zu 75.000 Euro. Berücksichtigt wird dabei jedoch ein Freibetrag in Höhe von 15.000 Euro pro Kind. Der CDU-Politiker Bernd Althusmann bezifferte die Kosten auf 1,7 Milliarden Euro für die laufende Wahlperiode.

Wer profitiert von der Förderung?

Das Baukindergeld soll Familien dabei helfen, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen – und indirekt die Eigenheimquote erhöhen, die in Deutschland viel niedriger ist als in anderen Ländern.

Fraglich ist allerdings, ob einkommensschwächere Familien tatsächlich davon profitieren werden. Warum? Die konkrete Umsetzung muss zwar noch in einem Gesetz formuliert werden, wahrscheinlich ist aber, dass die Zulage nur für Kaufverträge und Baugenehmigungen gelten wird, die ab einem bestimmten Stichtag neu abgeschlossen worden sind. Das heißt: Familien müssten auch weiterhin zunächst das erforderliche Eigenkapital aufbringen, um überhaupt kaufen oder bauen zu können – erst dann kommen sie in den Genuss der Zulage. Banken verlangen in der Regel mindestens zwanzig Prozent vom Kaufpreis als Eigenkapitalanteil, auch um die Kaufnebenkosten zu bezahlen: Gerade die Grunderwerbssteuer macht einen Immobilienkauf teuer. Sie schwankt von Bundesland zu Bundesland stark, von 3,5 bis 6,5 Prozent. Auch die Maklerprovision unterscheidet sich je nach Bundesland. Während Käufer in Berlin und Brandenburg beispielsweise 7,14 Prozent bezahlen müssen, fallen in Bayern 3,57 Prozent an. Für Notars- und Grundbuchgebühren werden im Schnitt 1,5 Prozent des Kaufpreises fällig. 

Das Problem sind die Kaufnebenkosten

Wer eine Immobilien kaufen möchte, hat im Moment aber vor allem mit sehr hohen Preisen zu kämpfen. Ein Beispiel: In Berlin kostet eine Eigentumswohnung mit vier Zimmern im Schnitt mittlerweile gut 400.000 Euro. Für die Grunderwerbssteuer werden bei diesem Preis 24.000 Euro fällig. Kommt noch eine Maklerprovision dazu, müssen weitere 28.560 Euro gezahlt werden. Und 6.000 Euro kosten in diesem Beispiel der Notar und die Gebühren für den Grundbucheintrag. All diese Kosten müssen auf einen Schlag bezahlt werden. Sprich: Die Familie muss mindestens  58.560 Euro zur Verfügung haben, um die Wohnung kaufen zu können. Und eigentlich deutlich mehr, denn die Bank verlangt meist noch weiteres Eigenkapital, um überhaupt zu finanzieren.

Denkbar ist, dass die Aussicht auf das Baukindergeld den Banken und Kreditinstituten mehr Spielraum für die Kreditvergabe gibt und sie auch bei weniger Eigenkapital die Finanzierung übernehmen. Denn die neue Zulage stellt nichtsdestotrotz eine erhebliche Erleichterung für die Finanzierung dar: Eine vierköpfige Familie bekommt für ihre zwei Kinder immerhin 24.000 Euro staatliche Zulage über einen Zeitraum von zehn Jahren – und das entspricht auch der durchschnittlichen Laufzeit eines Immobilienkredits. Das Problem, dass für die hohen Kaufnebenkosten eine Menge Eigenkapital aufgebracht werden muss, wird aber nicht gelöst. Auch in Zukunft dürften sich den Traum vom Eigenheim eher Familien aus der Mittelschicht erfüllen können, die das Geld entweder über mehrere Jahre ansparen oder das nötige Eigenkapital erben.

Neuauflage der Eigenheimförderung

Das Baukindergeld gab es übrigens schon einmal – zwischen 1996 bis 2005 als Teil der Eigenheimzulage. Eltern konnten beim Bau oder Kauf eines neuen Eigenheims zur Selbstnutzung eine Zulage in Höhe von 1.500 D-Mark pro Kind und Jahr beantragen, das waren umgerechnet 767 Euro. Zwischen 2004 und Ende 2005 wurden 800 Euro pro Kind und Jahr bezahlt. Die Eigenheimförderung konnte allerdings gerade von Familien mit einem geringen Einkommen nicht in Anspruch genommen werden, weil ihnen meist das Eigenkapital fehlte. Und wegen der erhöhten Nachfrage durch Familien aus der Mittelschicht stiegen die Immobilien- und Grundstückspreise generell. Daher erwies sich die Zulage eher als Konjunkturprogramm für die Bau- und Immobilienbranche.

Einen ähnlichen Effekt könnte das Baukindergeld haben, argumentieren Kritiker. Die Zulage könnte auch dazu führen, dass besonders in den Städten, wo bezahlbarer Wohnraum heute schon knapp und die Immobilienpreise hoch sind, die Preise noch weiter steigen. Dabei können sich viele auch mit einem guten Einkommen in Ballungsräumen wie München schon heute keine Eigentumswohnung mehr leisten.

Viele Ökonomen kritisieren außerdem, dass die Baufinanzierung wegen des niedrigen Zinsniveaus derzeit sowieso extrem günstig ist. Sollten die Zinsen wieder ansteigen und haben sich einkommensschwache Familien wegen des Baukindergelds dann verschuldet, könnte das Risiko groß sein, dass sie die Immobilienkredite nicht mehr bedienen können – dann droht eine Zwangsversteigerung. Ausgerechnet der Staat würde dann Anreize für eine Immobilienblase schaffen.

Das Baukindergeld dürfte also gerade der Mittelschicht zugutekommen und somit jene fördern, die auch heute schon eine Immobilie finanzieren können. Um jungen Familien mit wenig Eigenkapital beim Bau oder Kauf der eigenen vier Wände zu helfen, könnte auch ein staatliches Kreditprogramm helfen. Entlasten würde es Käufer zudem, wenn der Verkäufer für die Maklerprovision aufkäme – wie schon bei Mietwohnungen. Außerdem könnte die Grunderwerbssteuer für die erste selbstgenutzte Immobilie stark abgesenkt oder ganz abgeschafft werden. Doch mit solchen Initiativen ist in dieser Koalition nicht zu rechnen.