Die rot-rot-grüne Landesregierung in Berlin hat sich auf einen Kompromiss beim Mietendeckel verständigt, an diesem Dienstag soll er im Senat beschlossen werden. Ab 2020 sollen demnach rückwirkend zum Stichtag 18. Juni 2019 die Mieten von fast 1,5 Millionen Bestandswohnungen für fünf Jahre eingefroren werden. Und obwohl die Einigung eine deutliche Abschwächung des ersten Entwurfs ist, gibt es erhebliche Kritik daran. Wir klären die wichtigsten Fragen. 

Wie sieht der Kompromiss aus?

Der Gesetzentwurf sieht vor, dass die Mieten von rund 1,5 Millionen Berliner Wohnungen, die vor 2014 gebaut wurden, erst einmal nicht weiter steigen dürfen. Ausgenommen sind neben Neubauwohnungen auch Sozialwohnungen. Stattdessen soll die Miete, die am 18. Juni 2019 galt, für die kommenden fünf Jahre weiterhin gültig sein. Das heißt, Vermieterinnen und Vermieter können auch bei einer Neuvermietung die Miete in der Regel nicht erhöhen. Dafür können Mieten unter bestimmten Umständen gesenkt werden.

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Welche Obergrenzen sollen gelten?

Für die Mieten sind künftig Obergrenzen geplant. Sie richten sich nach Baujahr, Lage und Ausstattung und werden auf Basis des Mietspiegels 2013 berechnet. Damals galten der Wohnungsmarkt und speziell die Mietpreise noch nicht als derart überhitzt. Das heißt aber nicht, dass die damaligen Durchschnittsmieten angesetzt werden, immerhin sind die Preise generell seitdem gestiegen, auch durch die Inflation. Daher werden auf die Marktpreise von 2013 noch mal 13,5 Prozent Steigerung berechnet. Die konkreten Obergrenzen sollen an diesem Dienstag feststehen, sie werden als Tabellenmieten im Gesetz verankert. Nach Tagesspiegel-Informationen geht es um Nettokaltmieten von 6,45 Euro bis 9,80 Euro pro Quadratmeter.

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Können Mieten jetzt gesenkt werden?

Zahlen Berlinerinnen und Berliner für ihre Wohnung mehr als 20 Prozent als die Obergrenze, darf die Miete auf die zulässige Obergrenze gekappt werden. Nur wenn die Miete bisher sehr stark unter den Tabellenmieten lag – das trifft auf Mieten unter fünf Euro pro Quadratmeter zu –, darf sie im Falle einer Neuvermietung erhöht werden: um höchstens einen Euro auf maximal fünf Euro.

Bis eine Mietsenkung beantragt werden kann, wird es aber noch eine Weile dauern: Weil das Gesetz sehr kompliziert ist und dazu Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter eingestellt und geschult werden müssen, soll diese Regelung erst neun Monate nach dem Mietendeckel in Kraft treten, also erst im Herbst 2020.

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Wann sind Mieterhöhungen möglich?

Vermieterinnen und Vermieter können ab dem Jahr 2022 jährlich 1,3 Prozent als Inflationsausgleich auf den Mietpreis erheben. Und sie dürfen Modernisierungsmaßnahmen unter bestimmten Umständen bis zu einem Euro pro Quadratmeter auf die Miete umlegen. Solche Umlagen müssen von den Vermieterinnen und Vermietern künftig angezeigt werden. Erlaubt sind solche Umlagen aber nur, wenn die Modernisierung dem Klimaschutz oder der Barrierefreiheit dient, also zum Beispiel ein Fahrstuhl eingebaut wird oder die Bäder vergrößert und Duschen ebenerdig gemacht werden. Fallen die Modernisierungskosten für Klima und Barrierefreiheit höher aus, soll es Fördergelder geben. So will Rot-Rot-Grün sicherstellen, dass Vermieterinnen und Vermieter trotz Mietendeckels einen Anreiz für wichtige Baumaßnahmen haben.  

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Spielt das Einkommen der Mieterinnen und Mieter künftig eine Rolle?

Nein. In der Diskussion war zwar eine Weile, ob die Mietbelastung im Verhältnis zum Einkommen ein Kriterium für den Mietendeckel sein könnte. Von dieser Idee haben sich die Regierungsparteien jedoch verabschiedet, weil Vermieterinnen und Vermieter Entschädigungszahlungen vom Land Berlin hätten verlangen können. Wer also in einer für sein Einkommen teuren Wohnung lebt, die aber nicht mehr als 20 Prozent über der Tabellenmiete liegt, kann nicht auf eine Absenkung der Wohnungskosten bestehen. 

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Wer überprüft die Einhaltung des Mietendeckels?

Zuständig sind die Bezirke, die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sowie die Investitionsbank Berlin. Eine neue Behörde oder Einrichtung soll es nicht geben. Klar ist aber jetzt bereits: Es wird viel mehr Personal benötigt. Geplant sind daher bis zu 250 neue Stellen in der Verwaltung. 

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Wie sind die Reaktionen, was wird kritisiert?

Berlins Regierender Bürgermeister Michael Müller (SPD) sagt, dass Mieter nun eine Atempause bekämen. Der Immobilienverband IVD dagegen spricht von "sozialistischer Wohnungsbaupolitik". Er kritisiert, Investitionen in Modernisierungen und dringend nötiger Wohnungsbau würden so lahmgelegt. Der größte Berliner Vermieter Deutsche Wohnen sieht den Mietspiegel als "Frontalangriff", die Aktie des Konzern brach im Sommer bereits stark ein, als ein erster Entwurf des Mietengesetzes an die Medien durchgestochen wurde. Auch am Montag gaben die Aktien der Deutsche Wohnen, die besonders viele Wohnungen in der Hauptstadt hat, um bis zu 4,5 Prozent nach, bei den Konkurrenten Vonovia und Ado Properties war es rund ein Prozent. 

Kritik kommt aber auch aus dem Handwerk. So befürchtet die Initiative Faires Wohnen, in der Handwerksbetriebe, Verbände und Vereinigungen organisiert sind, dass Berlin in den kommenden Jahren bis zu 30.000 Fachkräfte verlieren könnte, weil Wohnungsunternehmen auf Sanierungen und Neubauten verzichten könnten. Auch die Industrie- und Handelskammer Berlin teilt diese Befürchtungen der Initiative und sagt, das Gesetz sei vor allem ein "Investitionsdeckel". Ähnlich äußerte sich der Präsident des Deutschen Städtetags, Burkhard Jung. Er befürchtet, dass ein Mietendeckel nötige Investitionen in Wohnungen ausbremsen könne.

Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen bezeichnete den Mietendeckel als "Schlag ins Gesicht für die gemeinwohlorientierte Wohnungswirtschaft". Der Verband vertritt die Interessen von privaten, öffentlichen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen in Berlin und Brandenburg. Seine Mitglieder bewirtschaften rund 1,1 Millionen Wohnungen.

Der Berliner Mieterverein nannte die Einigung hingegen "historisch", forderte aber weitere Nachbesserungen.

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Ist der Mietendeckel in dieser Form verfassungskonform?

Diese Frage muss wohl das Bundesverfassungsgericht klären. Parteien, Verbände und die Berliner Senatskanzlei hatten verschiedene juristische Gutachten zu diese Frage erstellen lassen, die zu unterschiedlichen Ergebnissen kamen. Fraglich ist, ob ein Einfrieren der Miete oder sogar ein Absenken oder die Festlegung von Mietobergrenzen mit dem Grundrecht auf Eigentum vereinbar sind. Während manche Juristen keine verfassungsrechtlichen Bedenken beim Einfrieren der Mieten für eine bestimmte Zeit haben, aber das Festlegen von Obergrenzen und Absenken als problematisch sehen, geht der gesamte Gesetzesentwurf für andere viel zu weit; sie halten ihn für rechtswidrig. 

Außer dem Eingriff ins Eigentum ist noch eine andere Rechtsfrage betroffen: Nämlich ob eine Landesregierung überhaupt Vorgaben fürs Mietrecht machen darf, das grundsätzlich im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt ist und insofern gar nicht in die Zuständigkeit der Länder fällt.

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Was wollten die einzelnen Parteien?

Schon im Sommer hatte es einen ersten Gesetzentwurf aus dem Bausenat gegeben – mit angepeilten Nettokaltmieten von 3,42 Euro pro Quadratmeter, aber dieser sorgte für erhebliche Kritik. Er wurde später abgeschwächt, trotzdem gab es Streit zwischen den drei Koalitionsparteien. Die SPD wollte die Mieten etwa nur für fünf Jahre einfrieren, daran stießen sich aber vor allem die kommunalen Vermieter und Genossenschaften. Sie müssen aufgrund ihrer rechtlich besonderen Stellung eine Möglichkeit zur Mieterhöhung haben, um wichtige Instandhaltungsarbeiten finanzieren zu können. Die Linke, zu der auch Bausenatorin Katrin Lompscher gehört, wollte hingegen Mietobergrenzen durchsetzen und hohe Mieten grundsätzlich absenken können. Die Grünen sprachen sich für eine zurückhaltendere Variante dieser Ideen aus. Die Oppositionsparteien hatten den Mietendeckel stets abgelehnt.

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Könnte Berlin Beispiel für andere Städte sein?

Ein Interesse, dem Berliner Modell zu folgen, könnten vor allem Stadtstaaten haben, sofern die Rechtslage vom Bundesverfassungsgericht einmal geklärt ist. Bei Flächenländern hingegen könnte das Interesse geringer sein – denn hier gibt es oft Regionen, gerade im ländlichen Raum, in denen es eher zu viel günstigen Wohnraum gibt.

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Wie geht es jetzt weiter?

Am Dienstag wird der Senat das Gesetz aller Voraussicht nach beschließen. Dann muss noch das Abgeordnetenhaus zustimmen. Parallel dazu setzt die rot-rot-grüne Regierung auf den Bau und Kauf von mehr Wohnungen: So wird der Rückkauf einstmals privatisierter Wohnungen diskutiert. Außerdem will Berlin stark in den Bau von günstigen Wohnungen investieren. Parallel läuft ein Volksbegehren  "Deutsche Wohnen & Co enteignen, das Linke und Grüne unterstützen. 

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