Wer bisher in Großstädten wie München eine Wohnung suchte, der sollte vor allem eines haben: viel Geld und kein Problem damit, es auch auszugeben, notfalls als Gegenleistung für einen einzigen Anruf. Das soll nun anders werden. 2015 tritt die Mietrechtsänderung in Kraft, wonach die Hauseigentümer den Makler bezahlen müssen, wenn sie einen solchen beauftragen.

Bisher lief es in Städten mit knappem bezahlbaren Wohnraum andersrum, wie Mark und Sabine es gerade erst erlebt haben. Beide sind über 30, haben gute Jobs und haben gerade ihre Singleappartements gegen eine gemeinsame Wohnung in München eingetauscht. Bei ihnen lief die Wohnungssuche in der bayerischen Landeshauptstadt so: Wochenlang durchforsteten sie auf eigene Faust die Immobilienportale im Internet und baten um einen Besichtigungstermin. 90 Prozent der Inserate kamen von Maklern. Die meldeten sich oft entweder gar nicht zurück oder frühestens nach ein paar Tagen, um mitzuteilen, dass sie extrem viel zu tun hätten und die Wohnung leider bereits vermietet sei. Boten sie tatsächlich einen Besichtigungstermin an, schleusten sie das Paar mit oft 30 bis 60 weiteren Interessenten gleichzeitig durch die Räume. Fragen stellen sollte man dabei möglichst nicht, zumindest keine kritischen, sondern großzügig den Zettel mit der Selbstauskunft ausfüllen – und dann hoffen. Und warten. Oftmals vergeblich, denn die meisten Immobilienmakler riefen erst gar nicht mehr zurück. Einer aber meldete sich tatsächlich mit einer Zusage. Die kostete das Paar dann 2.380 Euro. Bei einer Kaltmiete von 1.000 Euro. Verständlich, dass solche Summen viele Mieter aufregen. Denn man kommt weder um sie herum, noch erhält man einen Gegenwert dafür – anders als wenn man selber einen Makler angeheuert hätte, der speziell nach den eigenen Wünschen beim Suchen hilft.

Künftig gilt das sogenannte Bestellerprinzip: Wer den Makler bestellt, der bezahlt auch. Schaltet der Vermieter einen Makler ein, muss er dafür auch die Kosten zahlen.

Brechen damit mieterfreundliche Zeiten an, wie die Regierung verspricht?

Einfacher wird die Wohnungssuche damit in gefragten Metropolen nicht – aber wenigstens billiger könnte sie für Mieter werden, so ist die Hoffnung. Viele zweifeln aber, ob das tatsächlich passieren wird. Das neue Gesetz wird die Maklerbranche verändern, so viel ist klar. Die spannende Frage ist nur: Wie? Da trauen sich bisher wenige eine Antwort zu.

Zuletzt stieg die Zahl der Immobilienvermittler rasant. Heute gibt es bundesweit doppelt so viele Makler wie noch 1995, zeigen die Branchenstatistiken. Vor allem der Zuzug in die großen Städte und die Immobiliennachfrage, die nach der Finanzkrise ab 2008 einsetzte, beflügelten die Branche enorm. Um rund 30 Prozent soll die Vermittlerzahl allein seit 2007 gestiegen sein, von 27.000 auf 35.000. In Großstädten wie Hamburg und Berlin soll sich die Maklermenge in den letzten sieben Jahren sogar verdoppelt haben. In München, dem gefragtesten Immobilienmarkt hierzulande, sieht man den Zuwachs auch mit bloßem Auge: Zuletzt eröffneten neue Maklerbüros und Immobilienshops an jeder Straßenecke. Wo früher Boutiquen und Bistros waren, hängen jetzt quadratmeterweise Wohnungsanzeigen in den Schaufenstern. Wie viele Makler hier auf 100 Einwohner kommen, mag selbst der Berufsverband vor Ort "nicht seriös zu beziffern". Denn es ist schwer zu sagen, wer diesen Beruf tatsächlich ernsthaft ausübt.

Das liegt an den einfachen Zugangsvoraussetzungen: Wer nicht vorbestraft ist, kann sich für 500 Euro beim Kreisverwaltungsreferat eine Zulassung besorgen und darf sich Makler nennen. Eine Ausbildung oder gar ein Studium in Immobilienwirtschaft oder wenigstens eine kaufmännische Ausbildung können viele nicht vorweisen. Nur rund ein Drittel aller Tätigen gehören tatsächlich zu den ausgebildeten Branchenleuten. Zwei Drittel haben eher gar keine Fachkenntnisse. Und viele verkaufen Immobilien oder Mietverträge "nur so nebenbei", wie ein Branchenmann berichtet. Manchmal seien es Hausverwalter, Architekten oder Bauträger, die sich so ein Zubrot verdienten. Zuletzt preschten auch immer mehr Quereinsteiger in den Beruf. "Da hat sich eine regelrechte Goldgräberstimmung breit gemacht", sagt ein Branchenkenner, der lieber anonym bleiben möchte. Die Gewissenhafteren belegten wenigstens noch ein zweiwöchiges Seminar bei der Industrie- und Handelskammer, bevor sie losmakeln.

Das schlechte Image makelt mit

All das hat den Berufsstand bei den Kunden nicht unbedingt zu großem Ansehen verholfen. Da wäre das neue Gesetz eine Chance, den Ruf der Branche aufzupolieren. Denn wenn Hauseigentümer künftig nicht mehr automatisch Aufträge an Makler vergeben – nach dem Prinzip "der Kunden zahlt ja" – sondern das Geld dafür selber berappen müssen, werden viele wohl genauer hinschauen, wem sie einen Auftrag zuschanzen. So zumindest hoffen es einige Luxusmakler. Und Internetportale wie Immoscout, die deshalb den Gesetzesvorstoß unterstützen. 

"Vielleicht werden viele schlechte Wohnzimmermakler dann nicht mehr genug Aufträge bekommen und aus dem Beruf aussteigen, dann schrumpft de Zunft endlich wieder auf ein Normalmaß", hofft ein Münchener Makler, der seinen Beruf ernst nimmt, aber lieber nicht öffentlich über Kollegen herziehen möchte. Bis zu 10.000 Makler könnten durch das Gesetz aufgeben, schätzt der Bundesverband für Immobilienwirtschaft pessimistisch. Auf jeden Fall "wird es mehr Wettbewerb bei den Maklern geben", sagt die Immobilienmarketingagentur Property Branders. Demnächst werden viele Auftraggeber fragen: Wer bietet mir den meisten Service für mein Geld? 

Doch selbst die großen Betriebe sehen das noch nicht als Chance für ihren Berufsstand. Im Schwabinger Büro des bundesweit agierenden Maklerbüros Graf Immobilien heißt es: "Der Gesetzesentwurf ist absolut nicht förderlich." Büroleiter Andreas Kucera hält es für "absolut negativ, dass der Gesetzgeber auf diesem Wege in den Markt eingreift. Der Markt reguliert sich von selbst." In einer Stadt wie München, in der es mehr Nachfrage als Wohnungen gibt, findet er es angemessen, wenn die Wohnungssucher dafür zahlen müssen, dass sie eine Wohnung angeboten bekommen. In anderen Orten, in denen Eigentümer froh sein könnten, wenn sie ihre Wohnung loswerden, sei es eben umgekehrt. Dort bezahlten dann eher die Hausbesitzer dafür, dass ihnen ein Makler hilft. Das sei der Markt.

Makler fürchten um ihr Geschäft

Inwieweit der sich in einer Stadt wie München tatsächlich selbst reguliert, darüber kann man streiten. Denn der Gesetzgeber will ja mit dem Bestellerprinzip gerade die Probleme der nicht funktionierenden Märkte beheben: Wenn in Großstädten nur noch 10 Prozent der Wohnungen ohne Makler auf den Markt kommen, und in den übrigen 90 Prozent die Mieter ungefragt zur Kasse gebeten werden, um ein Grundbedürfnis wie das Wohnen zu decken, dann darf man schon fragen, ob das so in Ordnung ist. 

Es scheint eher die Angst vieler Makler vor den Folgen zu sein, die derzeit den Widerstand gegen die Neuerungen schürt. Denn eine mögliche Reaktion sehen alle: "Viele Eigentümer werden nun versuchen, ihre Wohnungen selber zu vermieten. Sie werden weniger Objekte an Makler geben", sagt Kucera. Vor allem in München ist das nicht unwahrscheinlich. Hier stehen die Wohnwilligen bei Besichtigungen Schlange, ohne dass ein Makler sie einladen müssten. Termine für Massenbesichtigungen könnten Vermieter genauso gut inserieren und durchführen wie Immobilienvermittler.

Der Großmakler Graf Immobilien aus Schwabing glaubt zwar nicht, dass deswegen die Zahl der Berufskollegen zurückgehen wird. Und große Büros müssten auch gewiss nicht um ihre Existenz fürchten. Für viele kleine Makler aber könnte es in der Tat schwer werden, noch auf den gewohnten Umsatz zu kommen, sagen Branchenprognosen des Immobilienverbands IVD (zu dem nun auch der Ring Deutscher Makler gehört). "Manche Makler werden deutlich weniger Aufträge haben", sagt Stephan Kippes, Leiter des Marktforschungsinstituts des IVD. "Eine seriöse Prognose trauen wir uns da aber nicht zu." Es gebe aber schon jetzt viele Büros, die Probleme hätten, an genügend Objekte für die Vermittlung zu kommen. Von den Umsätzen her eilt die Branche zwar von Rekord zu Rekord, gerade bei den Verkaufssummen meldet sie so hohe Zahlen wie seit zwölf Jahren nicht mehr. Doch beliebig ausweiten lässt sich die Menge der zu vermittelnden Wohnungen und Häuser eben nicht, weswegen es angesichts steigender Maklerzahlen besonders bei den Mietspezialisten bereits eng geworden ist. Über den Verdienst aber mag keiner der Befragten reden.

Kippes schürt noch andere Bedenken: "Wenn die Vermieter demnächst selber bei der Auswahl der Mieter experimentieren, kann da viel schiefgehen." Fehler bei der Vorauswahl der Interessenten, bei der Bonitätsprüfung, der Wohnungsübergabe und beim Aufsetzen der Mieterverträge könnten sich häufen. "Die Prozesse zwischen Mietern und Vermietern werden deutlich zunehmen, weil zwei Parteien miteinander verhandeln, die beide nicht wissen, wie es geht."

Eine Chance für die Branche?

Genau da aber sieht ein anderer Münchner Makler künftig eine Chance für seine Zunft. Wolfgang Martin ist selbständiger Makler beim Büro Emslander & Company und sagt: "Wenn ich eine Wohnungsanzeige schalte, bekomme ich innerhalb von 24 Stunden 50 bis 60 Anfragen. Es gibt mit Sicherheit Vermieter, die mit so etwas überfordert wären." Bei ihm und seinen Kollegen gibt es Einzelbesichtigungen und sie klopfen jeden einzelnen Interessenten ab. Das kostet viel Zeit, die nicht jeder Eigentümer hat, vor allem, wenn er mehrere Wohnungen vermietet. "Deshalb bin ich überzeugt, dass Vermieter weiterhin für diese Dienstleistungen bezahlen werden", sagt Martin. Er geht davon aus, dass sich einige Makler demnächst bemühen werden, "den Vermietern einen besseren Service zu bieten als andere".

Ob Hauseigentümer sich davon überzeugen lassen und für den Service bezahlen – oder ob sie die Maklerkosten auch künftig auf die Mieter abwälzen, indem sie ein paar Prozent auf die Mieten aufschlagen, das wird die Zukunft zeigen. Unendlichen Spielraum haben Vermieter jedenfalls nicht: Ab sofort gilt ebenfalls die Mietpreisbremse, mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent als vorweggenommener Inflationsausgleich dürfen also in München nicht mehr im Mietvertrag stehen.