Wer wissen will, warum die Mieten in Großstädten steigen, der muss nur auf die Zahl der Baulücken schauen. Das ist in diesem Fall die Differenz zwischen den benötigten Wohnungen und den tatsächlich gebauten. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) rechnet diese Zahlen regelmäßig aus den Statistiken heraus: In Berlin werden jedes Jahr etwa 9000 Wohnungen zu wenig gebaut, in Hamburg würden jährlich 3000 zusätzliche gebraucht, in München ebenfalls. In allen drei Städten gibt es wie in anderen zu viele Menschen für zu wenig Wohnraum, deshalb steigen die Mieten rasant.

Es müsste mehr gebaut werden, vor allem bezahlbare Wohnungen für Geringverdiener. Um die zu fördern, gibt der Bund seit 2006 rund eine halbe Milliarde Euro jährlich aus. Das Geld fließt an die Länder, damit die den sozialen Wohnungsbau ankurbeln oder eigene Wohnungsbestände hegen. Aber das funktioniert offensichtlich nicht. Denn überall dort, wo die Wohnungsnachfrage am höchsten ist, ist die Zahl der öffentlichen Wohnungen klein bis nicht existent.

Gerade in Brennpunktstädten wie Berlin sind nur 14 Prozent der Wohnungen in öffentlicher Hand, in München nur 20 Prozent, in Frankfurt ebenfalls. Dass es auch ganz anders geht, zeigt die österreichische Metropole Wien: Dort wohnen seit jeher zwei Drittel aller Haushalte in städtischen oder öffentlich geförderten Wohnungen. Privat könnten sich viele das Leben in der City zu Mietpreisen ab 30 Euro pro Quadratmeter aufwärts gar nicht mehr leisten.

Zwar besitzen die deutschen Bundesländer und Kommunen nach Zahlen des IW zusammen rund 2,6 Millionen Wohnungen. Das klingt zwar üppig, ist aber erheblich weniger als noch vor ein paar Jahren. Vor allem bei der Zahl der Sozialwohnungen gab es einen enormen Schwund, beklagt eine Studie des Eduard Pestel Instituts für den Deutschen Mieterbund: Im Jahr 1987 gab es noch knapp vier Millionen Sozialwohnungen in der alten Bundesrepublik, heute sind es in ganz Deutschland nur noch 1,5 Millionen, also nicht einmal mehr die Hälfte davon. Jahr für Jahr schrumpft die Zahl um weitere 100.000 zusammen, weil Wohnungen, die ehemals mit staatlichen Geldern gefördert wurden und für eine bestimmte Dauer an Sozialschwache vermietet werden mussten, aus der Sozialbindung herausfallen und dann frei vermietet werden dürfen. Zu höheren Preisen.

Dabei ist die Zahl derjenigen, die sich normale Marktmieten nicht mehr leisten können, deutlich gestiegen. Rund 5,6 Millionen Wohnungen für Sozialschwache würden aktuell benötigt, sagt Matthias Günther, Vorstand des Pestel Instituts: "Ob das Sozialwohnungen sind oder Wohnungen im Staats- oder kommunalen Besitz, ist völlig egal. Aber die haben wir nicht mehr, viele Kommunen haben ja ihre Wohnungen verkauft. Das sind die Kommunen, die heute die größten Probleme haben."

Tatsächlich haben viele Großstädte in den vergangenen Jahren einen Großteil ihrer Wohnungen zu Geld gemacht. Dresden verkaufte aus Geldnot gar seinen gesamten kommunalen Wohnungsbestand 2006 an einen internationalen Immobilieninvestor, für insgesamt 1,7 Milliarden Euro. Damit machte sich die sächsische Metropole zur ersten schuldenfreien Großstadt Deutschlands, aber eben auch zu ersten ohne eigene Wohnungen für Bedürftige. Auch Kiel stieß alle seine Wohnungen ab. Berlin hat inzwischen rund 310.000 seiner ehemals 585.000 Wohnungen verkauft. München schlug vor zwei Jahren 32.000 Wohnungen los. Die Liste ließe sich beliebig verlängern.

Die Städte nutzen die rasant gestiegenen Immobilienpreise, damit Geld in die Haushaltskasse kommt. Ist das eine clevere Idee? Ja, findet Michael Voigtländer vom IW, er fordert andere Städte explizit auf, den "öffentlichen Wohnungsschatz zu heben" und diesen Beispielen zu folgen. Denn die etwa 290 Milliarden Euro, die im Immobilienbesitz feststeckten, könnten die Kommunen dringend brauchen. Allein Frankfurt, Köln und München könnten bei den derzeitigen Preisen rund 30 Milliarden Euro erzielen und sich damit vermutlich ebenfalls schuldenfrei machen. Voigtländers entscheidendes Argument aber: Kommunale Immobilienunternehmen könnten die Anforderungen, die Sozialpolitik, Kommunen und Bürger an sie stellen, ohnehin nicht erfüllen.

Privatisierung öffentlicher Wohnungen

"Um Himmels Willen, bloß nicht", entgegnet Pestel-Vorstand Matthias Günther. Aus seiner Sicht "hat der Staat dafür zu sorgen, dass Bürger vernünftig wohnen können. Und wenn die Kommunen ihre Wohnungen versilbern, haben sie keinerlei Einfluss mehr auf das Marktgeschehen." Über ihre Bestände könnten sie wenigstens einen Teil der Mieten im verträglichen Rahmen halten. In Berlin bei jeder siebten Wohnung, in Frankfurt und München bei jeder fünften. "Dass Verkäufe öffentlicher Wohnungen keine Superidee sind, hat man ja in der Vergangenheit gesehen", findet Günther.

In Berlin stiegen nach den Verkäufen in 70 Prozent der Fälle die Mieten. Auch in München beklagten die Mieter nach einem halben Jahr bereits Mietsteigerungen um rund 20 Prozent. Mehrere Studien von Beratungsgesellschaften und Universitäten bestätigen, dass die Privatisierungen von öffentlichen Wohnungen zu Mieterhöhungen führen. Weil die Investoren ihre Renditeziele erreichen wollen oder am langfristigen Halten der Wohnungen gar nicht interessiert sind und sie deshalb nach kurzer Zeit mit Gewinn weiterverkaufen.

Erträge aus dem Wohnungsbestand

Gegen den Verkauf spricht auch: Viele der kommunalen Wohnungsgesellschaften wirtschaften mit Gewinn und bringen den Städten Geld ein. Bei einem Verkauf berauben die sich also künftiger regelmäßiger Einnahmen, nur um einmal viel Geld einzunehmen. Die Geringverdiener, die ihre Mieten nicht bezahlen können, müssen sie dann dennoch unterstützen. Nachhaltig gedacht ist das nicht.

Allerdings buttern einige Städte bei ihren Wohnungen auch ganz schön zu. Auch das Wiener Modell ist nur möglich, weil Wien als Europas größter Immobilienbesitzer jährlich 600 Millionen Euro zuschießt, mehr als Österreich für alle Länder zusammen. Dass sich aber mit sozialem Wohnungsbau langfristig auch große Einnahmen erwirtschaften lassen, zeigt das Beispiel Salzburg: Hier werden Wohnungen von gemeinnützigen Bauträgern errichtet. Die nehmen aber bewusst keine Baukredite von privaten Banken auf, weil das die Baukosten und Finanzierung nur verteuert. Stattdessen stellt das Geld ein Fonds zur Verfügung, der mit Zuschüssen vom Staat und der EU eingerichtet wurde. Durch die Kreditrückzahlungen der Bauträger streicht der Fonds trotz Sonderkonditionen langfristig das Geld wieder ein.

Wenn klamme Städte sich Einnahmen verschaffen und dennoch billige Wohnungen fördern wollen, denn – so appelliert Ulrich Maly vom Deutschen Städtetag – sollten sie verbilligte Grundstücke abgeben. Denn wenn Flächen nur zu Höchstpreisen an Meistbietende versteigert werden, können Bauträger gar nicht anders, als Luxuswohnungen zu errichten, damit sich Investition trotzdem für sie lohnt, bedauert so mancher Entwickler selbst. München rühmt sich immerhin, seit 2005 über 45 Hektar für 5200 Wohnungen verbilligt veräußert und dabei auf rund 320 Millionen Euro möglicher Einnahmen verzichtet zu haben. Viel geholfen hat das freilich nicht.

Pestel-Vorstand Matthias Günther hat noch zwei gewagte Ideen: Die öffentliche Hand müsste auch für eine Nachverdichtung sorgen. "Denn Wohnflächen haben wir genug, man müsste Wohnungen nur intensiver nutzen durch gemeinschaftliche Wohnformen." Es gebe genug ältere Alleinlebende, die in zu großen Wohnungen säßen. Und der Staat müsste sich wieder mehr Einfluss aufs Marktgeschehen verschaffen. "Das könnte er auf einen Schlag tun: Warum kauft er nicht über die Börse die Deutsche Annington?" Die Immobiliengesellschaft gilt schließlich als Übernahmekandidat, besitzt 370.000 Wohnungen und würde 20 bis 22 Milliarden Euro kosten. "Das Geld wäre da", findet Günther, "in die Griechenlandrettung haben wir weit mehr gepumpt."

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