Es ist ja nicht so, als hätte niemand vorausgeplant. Die Immobilienbranche lebt schließlich davon, dass sie langfristig plant. Hunderte Stadtentwickler fragen seit Jahren immer wieder: Wie viel Wohnraum braucht das Land? Wie entsteht genügend Platz für alle?

Das Problem ist nur: Planung und Realität passen momentan so wenig zueinander wie lange nicht mehr – auch angesichts der hohen Zahl an Flüchtlingen, die ebenfalls Wohnungen benötigen. In Deutschlands Metropolen herrscht unglaubliche Knappheit an bezahlbarem Wohnraum, geschätzt 770.000 Wohnungen fehlen. Deshalb steigen die Mieten so rasant. Gleichzeitig stehen bundesweit 1,7 Millionen Wohnungen leer. Wie konnte dieser so genannte Missmatch nur passieren? Und vor allem: Wie ändern wir das möglichst schnell?

Politiker präsentieren eiligst Nothilfepläne. So hat Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) angekündigt, die Zuschüsse für den sozialen Wohnungsbau zu verdoppeln. Statt einer halben Milliarde Euro – wie bisher – will der Bund eine Milliarde jährlich für den sozialen Wohnungsbau zuschießen. Klingt gut, finden Vertreter des sozialen Wohnungsbaus und die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland. Denn gerade die Zahl der Sozialwohnungen ist in den vergangenen Jahren enorm geschrumpft. Statt der vier Millionen Wohnungen, die es noch 1987 gab, existieren heute nur noch 1,5 Millionen. Jedes Jahr werden es außerdem 100.000 Wohnungen weniger, weil so viele aus der Sozialbindung fallen und zu Marktpreisen weitervermietet werden, also teurer.

Sozialwohnungen helfen nicht schnell

Ob allerdings Sozialwohnungen die richtige Lösung sind, bezweifeln Fachleute. Schließlich dauert es Jahre, bis solche Wohnungen stehen. "Kurzfristig entschärfen wir die Lage dadurch nicht", sagt Ökonom Ralph Henger vom arbeitgebernahen Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Immobilienökonomen wie Reiner Braun vom Immobilienberatungsunternehmen Empirica halten es zudem für "reine Geldverschwendung", Milliarden Euro "in architektonisch wenig ansprechende, billige Wohnungen zu stecken, in denen schon bald keiner mehr wohnen will".

Schon bisher seien Sozialwohnungen oft nicht denen zugute gekommen, die sie wirklich bräuchten, sagt Braun. In der Vergangenheit habe die "Fehlbelegungsquote" von Sozialwohnungen bei 42 Prozent gelegen, das heißt: Knapp die Hälfte der Bewohner sei gar nicht wirklich bedürftig gewesen. Würde man stattdessen das Wohngeld erhöhen, fördere man damit gezielt Menschen, nicht Wohnungen. Zudem würden die Wohnungen oft an den falschen Orten entstehen, sagt Braun: "Brandenburg legt nun ein Sozialwohnungsbauprogramm auf – um Himmels Willen!" Außer in Potsdam brauche in dem Bundesland niemand neue Wohnungen. "Das ist der Leerstand von morgen." Bereits in den vergangenen Jahren habe die Immobilienbranche eher zu viel als zu wenig gebaut – eben nur am falschen Platz.

Der Missstand auf dem Wohnungsmarkt hat seinen Ursprung in den 90er Jahren. Damals begann Deutschland, über Überalterung und die Schrumpfung der Gesellschaft zu diskutieren. Der Tenor war: Wir werden immer weniger, also brauchen wir auch nicht mehr so viele Wohnungen. Darauf stellte sich die Immobilienindustrie ein. Deutschland hatte gerade eine große Flüchtlingswelle bewältigt, die der Spätaussiedler aus dem Osten. Außerdem waren viele Ostdeutsche in den Westen abgewandert. All diese Engpässe im Westen hatte man Mitte, Ende der 90er Jahre überwunden. Viele Wohnungen in Ostdeutschland standen dagegen leer. Das war das beherrschende Thema.