Die Größenordnung von drei Prozent gilt insgesamt als realistischer Richtwert für alle Vermieter, also auch für Profiinvestoren und Großkonzerne, sagt auch Immobilienexperten Jochen Möbert von Deutsche Bank Research. "Grob über ganz Deutschland betrachtet erzielen Vermieter im derzeitigen Immobilienzyklus drei Prozent. Früher lag die Rendite noch etwas höher." Wegen der extrem steigenden Immobilienpreise ist die Rendite zuletzt insbesondere für Neukäufer gesunken.

"Der Ertrag hängt natürlich stark davon ab, wie ein Besitzer seine Immobilie bewirtschaftet", sagt Bach, "viele Wohnungen stehen lange leer, weil der Vermieter sich wenig kümmert. Und oft werden die Mieten nicht regelmäßig oder gar nicht erhöht, weil viele Eigentümer lieber ordentliche Mieter haben und halten wollen, als das Maximale an Miete herauszuschlagen." In Befragungen des Grundbesitzervereins sagt jeder dritte bis vierte Vermieter selbst, er erhöhe die Miete während eines Mieterverhältnisses nicht, sondern nur beim Mieterwechsel. "Man sieht also, dass das rationale Argument in der Wohnungswirtschaft nicht immer das vorherrschende Thema ist", kommentiert DIW-Immobilienexperte Bach.

Immerhin knapp jedem dritten Vermieter dagegen gelingt es außerordentlich gut, auf seine Einnahmen zu kommen: 28 Prozent erwirtschaften eine Bruttomietrendite von fünf Prozent und mehr, 23 Prozent schaffen die sogar netto. Und immerhin 14 Prozent erwirtschaften nach Abzug aller Kosten mehr als 8 Prozent. Es sind aber vermutlich gerade nicht die Großkonzerne und professionellen Wohnungsbaugesellschaften, die das schaffen. Möbert sagt: "Ich wäre mir nicht einmal sicher, ob die signifikant besser abschneiden als viele kleine Privatvermieter." Schließlich unterlägen sie vielen gesetzlichen Vorschriften und könnten ihre riesigen Bestände gar nicht so effektiv bewirtschaften, wie das ein Kleinvermieter kann, der seine Wohnung genau kennt und als Handwerker sogar noch Eigenleistungen erbringen kann.

Es sind auch nicht gerade die Großstädte, die solche Renditen abwerfen. "In Großstädten sagt man, drei Prozent Rendite sind die Obergrenze", sagt Möbert. Dort wachsen zwar die Immobilienpreise rasant an, doch die Mieten stiegen hier allenfalls um drei Prozent pro Jahr, die Kosten allerdings steigen auch. Selbst in den zentralsten Stadtteilen von Hamburg, Düsseldorf oder München sind derzeit auch unter zwei Prozent drin. Das gilt allerdings für die, die dort jetzt Immobilien zu Höchstpreisen kaufen. Lediglich in Städten wie Leipzig und Magdeburg können Vermieter noch satte Renditen von sieben Prozent einstreichen. Andernorts ist das nur noch drin, wenn man von Denkmalschutzabschreibungen profitiert.

Im Grunde verdient nur ein kleiner Teil von Immobilienbesitzern richtig Geld, sagt ein Marktbeobachter hinter vorgehaltener Hand: "Diejenigen, die aus altem Familienbestand größere Mietshäuser geerbt haben, sie seit vielen Jahren halten und professionell bewirtschaften." Ein Bild von ihnen hat fast jeder im Kopf.