In vielen deutschen Großstädten müssen Mieter einen deutlich größeren Anteil ihres Einkommens für Wohnkosten aufbringen als noch vor etwas mehr als zehn Jahren. Dies ergab eine gemeinsame Untersuchung des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) und der Berenberg Bank, die ZEIT ONLINE vorab vorliegt.

Zwischen 2004 und 2014 stiegen die Nettokaltmieten in Berlin um fast 57 Prozent, die verfügbaren Einkommen erhöhten sich jedoch nur um etwa 17 Prozent. Auch in Stuttgart lagen die Preissteigerungen mit fast 46 Prozent bei den Kaltmieten deutlich über dem Einkommensplus von etwa 16 Prozent. Ein ähnlicher Trend ist auch in München, Hamburg, Hannover, Nürnberg und Bremen zu beobachten: Auch hier mussten die Haushalte 2014 einen höheren Teil ihrer verfügbaren Einkommen als noch 2004 für das Wohnen verwenden.

Für die Untersuchung haben das HWWI und die Berenberg Bank umfassende Daten aus den 20 größten Städten in Deutschland analysiert. Die zentrale Erkenntnis lautet: "Steigende Bevölkerungszahlen aufgrund von Binnenwanderungen und Zuwanderungen aus dem Ausland haben den Druck auf den Wohnungsmarkt weiter erhöht." Bis 2020 werde die Bevölkerung in den größten deutschen Städte weiter wachsen. Gerade die Ein- und Zweipersonenhaushalte würden dabei zunehmen.

14 Euro Kaltmiete

Schaut man sich an, wie viel vom monatlichen Gehalt für die Miete abgeht, ergibt sich ein relativ einheitliches Bild: In Städten mit hohen Mieten werden auch bessere Gehälter gezahlt. Im Durchschnitt muss ein Bürger für eine Wohnung mit mittlerer Ausstattung gut 19 Prozent seines Einkommens allein für die Kaltmiete aufwenden, hinzu kommen die Nebenkosten. In Städten wie München oder Stuttgart wird bei einem gutem Wohnwert, also attraktiver Lage und guter Ausstattung, schnell ein Drittel des Einkommens notwendig oder sogar noch mehr.

Die meisten Menschen in Deutschlands Großstädten leben der Studie zufolge zur Miete: Drei Viertel der Haushalte besitzen kein Eigentum. Die Miethöhe hängt stark davon ab, in welcher der 20 untersuchten Großstädte man lebt und ob es sich um eine gute Wohnlage handelt. Die Spanne der Nettokaltmieten bei einem mittleren Wohnwert reicht von 4,80 Euro in Duisburg bis 12 Euro pro Quadratmeter in München. Für Wohnungen mit einem guten Wohnwert zahlt man in München aber auch mehr als 14 Euro kalt. Im Durchschnitt der Städte zahlen Mieter gut 21 Prozent mehr für Wohnungen in guten Lagen.

Besonders gefragt sind kleine Wohnungen für ein bis zwei Personen: In Hannover etwa liegt der Anteil der Singlehaushalte bei mehr als 50 Prozent. Die Autoren der Studie gehen davon aus, dass in den Städten die Zahl dieser kleinen Haushalte in Zukunft weiter ansteigen wird. Dabei ist der Bestand an passenden Wohnungen schon jetzt so gering, dass er "rechnerisch nicht ausreichen würde, um jeden Singlehaushalt mit einer Ein- oder Zweizimmerwohnung zu versorgen", heißt es in der Studie. Die Konsequenz: Das knappe Angebot treibt die Preise in die Höhe.

Trotz dieses Missstands wird nicht genug gebaut. Besonders in den vier deutschen Millionenstädten müssten künftig deutlich mehr neue Wohnungen entstehen. Vor allem in Berlin: "2014 wurden in der Hauptstadt 8.744 Wohnungen gebaut, obwohl laut Prognose ab 2015 jährlich fast doppelt so viele neue Wohnungen benötigt werden", schreiben die Autoren. Auch in München liege die Differenz zwischen den Neubauten und dem Bedarf bei mehr als 3.000, in Hamburg bei gut 1.300 und in Köln bei knapp 600 Wohnungen. Aber auch in Städten wie Wuppertal oder Leipzig sollten die Bauanstrengungen verdoppelt werden. Benötigt würden vor allem kleinere Wohnungen für Single- und Paarhaushalte und für Haushalte mit unterdurchschnittlichen Einkommen.

Auf politischer Ebene in Bund, Länder und Gemeinden ist offenbar inzwischen der Wille vorhanden, den Bau neuer Wohnungen zu fördern, um die Situation auf dem Mietmarkt zu entspannen. Die Autoren der Studie aber stellen infrage, dass diese Bemühungen ausreichen.