Für die einen ist es Schrott: faule Kredite, die so schnell wie möglich aus den Bankbilanzen getilgt werden müssen. Doch für andere sind die gleichen faulen Kredite eine gigantische Anlagechance, denn aus ihnen lassen sich durchaus noch hohe Renditen pressen, wenn man es richtig angeht. Und für wieder andere hängt ihre Existenz davon ab, ob sie ausgepresst werden oder nicht. Man kann die Geschichte der verkauften Immobilienkredite deshalb von mehreren Seiten aus erzählen. Sie verläuft auch vielerorts sehr unterschiedlich.

In Irland, Großbritannien und Spanien zum Beispiel geht die Geschichte so: Dort kaufen internationale Finanzinvestoren und Investmentbanken – meist sind es amerikanische von der Wall Street – im großen Stile faule Immobilienkredite von Banken auf. Die Kredite sind ausfallgefährdet, das heißt die Schuldner können nicht alle Raten wie vorgesehen zurückzahlen, entweder weil sie Privatleute sind, die sich überschuldet haben oder arbeitslos geworden sind, oder weil sie gewerbliche Immobilienentwickler sind, die sich mit Millionenprojekten verspekuliert haben. Gelegentlich werden solchen "notleidenden Krediten", wie sie in der Fachsprache heißen, einige gesunde Kredite beigemischt, um das Gesamtpaket attraktiver zu machen. Die Finanzinvestoren übernehmen sie dann weit unter Preis und versuchen, dennoch Gewinne damit zu erzielen – in aller Regel, indem sie die Immobilien, mit denen die Kredite besichert sind, möglichst schnell zu Geld machen.

"Die Investoren schauen: Kann ich die Mieten erhöhen?" erzählt ein Berater, der anonym bleiben möchte. "Kann ich die alten Mieter loswerden und neue, zahlungskräftigere hineinnehmen? Oder bekomme ich das Haus mit ein wenig Renovierung zu einem viel besseren Preis verkauft oder zwangsversteigert?" Alles, was schnell getan werden könne, werde getan. Und oft erziele man damit tatsächlich großen Gewinn: "Solche Finanzinvestoren sind noch von alten Erwartungen getrieben, mit 15 oder 20 Prozent Rendite rechnen die durchaus."

Die Bewohner aber stehen nach Mieterhöhungen oder Räumungsklagen auf der Straße. Oft seien sie ebenfalls überschuldet, klagen Betroffene. In Irland und Spanien haben sich in den vergangenen Jahren deshalb Massenproteste formiert. Die spanische Regierung brachte nach Zehntausenden Zwangsräumungen notgedrungen ein Gesetz zum Schutz von Hausbesitzern auf den Weg, weil die EU sie dazu anhielt. In Irland will der Finanzminister wenigstens hohe Steuern gegen die Landlords von der Wall Street durchsetzen, um ihnen den Kauf madig zu machen, kündigte er im Oktober an. Bisher nämlich zahlen die Spekulanten aufgrund ihrer gesellschaftlichen Konstruktionen so gut wie keine Steuern in den Ländern, in denen sie Kredite kaufen.

Mehr Obdachlose in Irland und Spanien

Gerade wegen der vielen Menschen, die durch faule Immobilienkredite in Not geraten sind, sind sowohl in Irland als auch in Spanien die Obdachlosenzahlen in den vergangenen Jahren seit Ausbruch der Finanzkrise 2008 rasant gestiegen, sagen amtliche Statistiken und Hilfsorganisationen beider Länder. Zuerst hätten die Banken mit billigem Geld den Immobilienboom befeuert und jeden Kunden bereitwillig mit Krediten versorgt – und nun lauerten die Finanzinvestoren auf die Pleite der Konsumenten, um deren Kredite zu übernehmen und sie wieder zu Geld zu machen, so lautet der große Vorwurf. Allein in den vergangenen vier Jahren hätten auf diesem Weg amerikanische Finanzinvestoren, allen voran Goldman Sachs, Cerberus Capital Management, Lone Star Funds, Blackstone Group und andere für 223 Milliarden Euro notleidende Immobilienkredite in ganz Europa aufgekauft, beziffert die New York Times, das seien rund 80 Prozent aller Kredite dieser Art.

Vermutlich war das erst der Anfang. Denn der Markt der verkauften Kredite wächst weiter stürmisch. Allein 2014 und 2015 trennten sich europäische Banken von notleidenden Immobilienkrediten für 81 und 86 Milliarden Euro; Zahlen für 2016 liegen noch nicht vor. Im Jahr 2013 war der Markt nur ein Drittel so groß. Vor allem die verstaatlichten Banken und Bad Banks verkauften ihre Portfolien, allen voran irische Banken und spanische, aber auch die Royal Bank of Scotland oder deutsche Institute wie Commerzbank und Deutsche Pfandbriefbank, zuletzt die Unicredit. Am stärksten brummt der Markt derzeit laut Auswertung der Unternehmensberatung PWC von 2015 weiterhin in Irland (hier stießen Banken ein Gesamtpaket von rund 30 Milliarden ab), gefolgt von Spanien und England (jeweils 21 Milliarden). In Deutschland wurden Immobilienkredite für sechs Milliarden Euro verkauft.

Nun stecken in all diesen Paketen nicht nur Wohnimmobilien, es geht dabei auch um Bürogebäude, Logistikzentren und Firmenzentralen. Aber Häuser und Wohnungskredite sind ein beträchtlicher Teil davon und "Wohnimmobilien werden immer interessanter auch für institutionelle Investoren", stellte ein Bericht der European Business School über den Markt für notleidende Immobilieninvestments bereits 2012 fest – gerade in Deutschland, wo die Preise für Wohnungen seit Jahren kräftig steigen. Mehrere Milliarden Euro haben Finanzinvestoren demnach 2011 und 2012 in den deutschen Wohnungsmarkt investiert. Weltweit werde nicht nur der Verkauf notleidender Kredite weiter wachsen, sondern auch die Zahl der Zwangsversteigerungen, erwartet der EBS-Bericht. Der britische Berufsverband der Immobilienfachleute RICS sagt für Deutschland einen "moderaten Anstieg der Zwangsverwertungen" voraus.

Als Käufer solcher Kredite tauchen in den Marktstudien von Cushman & Wakefield, PWC oder Ernst & Young stets die gleichen Namen auf: Investmentgrößen wie Goldman Sachs und Blackrock, zudem LoneStar, Cerberus, Fortress oder Blackstone. Sie sind seit Jahren auf dem deutschen Immobilienmarkt aktiv. Deswegen sagt Marktbeobachter Daniel Mair, Partner der Beratungsgesellschaft Ernst & Young: "Da diese Investoren schon seit 2004 in Deutschland präsent sind, ist die Bedrohung durch sie hierzulande zu vernachlässigen."