Profiteure der Wohnungsnot

Der Makler kann sich seiner Sache sicher sein. Für dieses Objekt findet er Nachmieter. Für die Zweizimmer-Altbauwohnung in Berlin Pankow sind noch drei Bewerberinnen übrig. Sie hören sich die Details des Deals an: In dieser Straße, wo die ortsübliche Vergleichsmiete laut Online-Abfrage für eine Wohnung gleicher Größe bei 340 Euro kalt liegt, sollen sie 680 Euro kalt zahlen, warm wären das 780 Euro. Die Vormiete habe 50 Euro weniger betragen. Hinzu käme Gas für die Etagenheizung und Warmwasser sowie Stromkosten, also rund 900 Euro monatlich. Es gilt eine Staffelmiete, die über zehn Jahre hinweg jährlich um 2,5 Prozent erhöht werde.

So weit, so üblich. Bemerkenswert aber ist: Die Wohnung wird, wie viele andere im Kiez, ausschließlich teilgewerblich angeboten. Das heißt: Einer der beiden Räume wird als Gewerberaum vermietet. Auch die Vormieter hatten diesen Deal, der gut ist für den Vermieter ist, weil er in der Gesamtmiete einen Gewerbezuschlag verstecken kann. Für den Mieter kann es auch interessant sein, wenn er den einen Raum steuerlich absetzen kann. Doch die drei Bewerberinnen haben weder einen Gewerbeschein, noch wollen sie hier im vierten Stock tatsächlich ein Gewerbe ausüben. Sie wollen endlich eine Wohnung finden.

"Weshalb wird die Wohnung denn teilgewerblich vermietet?", fragt eine Frau. "Einerseits gibt es eine große Nachfrage von Kreativen und Freischaffenden", sagt der Makler, "andererseits kann der Vermieter damit die Mietpreisbremse umgehen."

Mit Tricks wie diesen versuchen Vermieter in vielen deutschen Städten die seit Juni 2015 geltende Mitpreisbremse für sich unwirksam zu machen. Eigentlich dürfen Neuvermietungen seitdem nur noch bis maximal zehn Prozent über das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmieten steigen. Doch besonders Menschen, die eine Wohnung in den gefragten Großstädten suchen, spüren von gebremsten Mietpreisen kaum etwas.

Mal widmen Besitzer ihre Wohnungen in befristet vermietete, möblierte, angebliche Luxusappartements um. Mal drängen sie Leute dazu, Gewerbemietverträge zu unterschreiben. Mal modernisieren sie, um drastische Mieterhöhungen zu rechtfertigen. Vielerorts aber gilt für viele Vermieter schlicht die Regel: ignorieren und kassieren, weil die Mieter ohnehin bezahlen und froh sind, etwas gefunden zu haben.

Versteckter Gewerbezuschlag in der Gesamtmiete

Der Berliner Mieterverein klagt, seit der Mietpreisebremse würden immer häufiger teilgewerbliche Wohnungen angeboten, um höhere Mieten zu verlangen. "Das Problem ist der sogenannte Gewerbezuschlag", sagt Sprecher Reiner Wild. "Die Vermieter können dafür letztlich Fantasiepreise erheben, solange sie nicht sittenwidrig sind." Zwar sind sie gesetzlich verpflichtet, die Vormiete offenzulegen. Aber nur, wenn der neue Mieter das schriftlich einfordert. In Berlin würden sogar für Kellerräume gesonderte Mietverträge abgeschlossen, sagt Wild. "Der Keller ist dann Gewerberaum und der Vermieter kann den Extra-Aufschlag an der Mietpreisbindung vorbei kassieren."

Zielgruppe solcher teilgewerblichen Vermietungen sollen Kreative und Freischaffende sein. Ein Laptop reicht ja schon für ein Home Office. Aber können Freischaffende eine teilgewerbliche Wohnung wirklich absetzen, so dass sich der Preis oberhalb der Vergleichsmieten überhaupt lohnt? Die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen warnt auf ihrer Webseite: "Unter Ausnutzung der Unkenntnis einiger Wohnungssuchender" würden gelegentlich Wohnungen zur "teilgewerblichen Nutzung" vermietet. Der Gewerbezuschlag könne die Miete weit über den Mieten vergleichbarer – ausschließlich zur Wohnungsnutzung vorgesehener – Wohnungen treiben.

Bei der Senatsverwaltung für Finanzen Berlin ist man verwundert über das Versprechen von steuerlichen Vorteilen. Eine Sprecherin sagt, es sei beispielsweise sehr unwahrscheinlich, in einer Zweizimmerwohnung überhaupt einen Arbeitsraum absetzen zu können. Das Finanzamt prüfe auf Plausibiltät und gehe von einem Schlaf- und einem Wohnraum aus. Am Ende könnten die mit Steuervorteilen angelockten teilgewerblichen Mieter also auf der teuren Miete sitzen bleiben. Ist der Zuschlag einmal vereinbart,  muss er auch gezahlt werden, egal ob die Wohnung später tatsächlich teilgewerblich genutzt wird oder nicht. Entscheidend ist allein die Möglichkeit der teilgewerblichen Nutzung.

Modernisieren, um zu vertreiben

Neben solchen verschleiert überhöhten Mieten gibt es auch legale Ausnahmen von der Mietpreisebremse. Um Investitionen in Neubauten oder in energetisches Sanieren nicht zu bremsen, greift das Gesetz hier bewusst nicht. Das wird aber offenbar oft ausgenutzt. "Bei uns in München gibt es das Phänomen des Herausmodernisierens", sagt Beatrix Zurek, Vorsitzende des Münchner Mietervereins. Besonders alte Menschen und junge Familien mit wenig Einkommen würden durch plötzliche Modernisierungen vertrieben. "Investitionen in Modernisierungen werden komplett auf die Mieter abgewälzt ", sagt Zurek. Jedes Jahr aufs Neue können Vermieter so elf Prozent der Kosten auf den Mietpreis schlagen – wegen der resultierenden Wohnwertsteigerung selbst dann noch, wenn die Investition längst bezahlt ist. 

Auch in der Berlin sind solche Praktiken offenbar üblich. Hier protestieren verschiedene Mieterbündnisse seit Wochen gegen die Wohnungsgesellschaft Deutsche Wohnen AG – ein börsennotiertes Unternehmen mit Sitz in Frankfurt, dem allein in der Hauptstadt 110.000 Wohnungen gehören. Der Vorwurf zahlreicher Mieter: Die Deutsche Wohnen kümmere sich nicht um die Instandhaltung der Wohnungen – die müsste der Vermieter bezahlen –, sondern setze ausschließlich auf Modernisierungsmaßnahmen. Das führe häufig zu Mietpreissteigerungen von 50 Prozent, sagt eine Sprecherin des Bündnisses Otto-Suhr-Siedlung. Das Unternehmen wurde inzwischen vom Berliner Abgeordnetenhaus vorgeladen, um sich zu erklären.

Luxuspreise für möblierte Appartements

Ein weiterer Trick, der besonders in Großstädten funktioniert, sind befristete Wohnangebote. Auch für sie gilt Mietpreisbremse nicht. Oft sind es angeblich luxuriös möblierte Appartements. Für die gilt dann  ähnlich wie bei teilgewerblich vermieteten Wohnungen: Ein Möblierungszuschlag wird fällig, der zwar nicht sittenwidrig hoch sein darf, aber doch von der ortsüblichen Vergleichsmiete entkoppelt ist. Auch er ist meist versteckt im Betrag der Gesamtmiete. Wie die sich zusammensetzt, erfährt auch hier nur, wer den Vermieter drängt, das offenzulegen.

Mit welcher Selbstverständlichkeit die Vermieter vorgehen und offensichtlich nach wie vor zahlende Mieter finden, wird deutlich, wenn man sich beispielsweise in München auf der Webseite des Appartement-Anbieters Mr. Lodge umsieht. Schnell stellt man fest: 30 bis 40 Euro pro möbliertem Quadratmeter sind nicht Luxus, sondern Standard. Auch in Berlin boomen möblierte Appartment-Häuser. Hier ließ jüngst das Unternehmen Sanus an die Außenfassade seines frisch sanierten Appartment-Hauses im Bezirk Mitte den Satz "Wir schaffen das" schreiben – angeblich vom Satz der Kanzlerin zur Flüchtlingssituation von 2015 inspiriert. Sanus wirbt mit 30 Euro pro Quadratmeter tatsächlich um Migranten. Wie ein Firmensprecher der taz jüngst mitteilte, sei das Angebot attraktiv für Menschen aus London, die wegen des Brexit die britische Hauptstadt verlassen wollten.

In Hamburg traut sich der Sprecher des dortigen Mietervereins kaum zu sagen, wie bestimmte Vermieter dort vorgehen, um die sich nicht an die Mietpreisbremse halten zu müssen. Siegmund Chychla befürchtet, andere Vermieter könnten sich ein Beispiel nehmen und das nachahmen. Zwar seien es Einzelfälle, sagt Chychla, aber in der Stadt gebe es bestimmte Wohnungsanbieter, die immer wieder versuchten, Studenten Gewerbewohnungen anzudrehen. Für ausschließliche Gewerbemietverträge gilt die Mietpreisbremse nicht. "Sie versuchen es mit teils abenteuerliche Begründungen", sagt Chychla. Es werde beispielsweise gefragt, ob die Studenten ein Instrument spielen, um dann die Wohnung als Musikstudio oder Proberaum in eine Gewerbefläche zu verwandeln.

Dreistigkeit siegt

So trickreich manche Vermieter beim Umgehen der Mietpreisbremse vorgehen, am einfachsten scheint es, sie schlicht zu ignorieren. Der Deutsche Mieterbund teilte bereist im September 2016 nach einer Untersuchung mit, dass zwischen 66,5 Prozent und 94,8 Prozent aller Angebote beziehungsweise Wiedervermietungsmieten in Berlin, Hamburg, München und Frankfurt über der Obergrenze der Mietpreisbremse lagen. Hauptgrund sei, dass Mieter nur in wenigen Fällen ihre Vermieter nach der Vormiete fragten, um zu kontrollieren, ob sie die gesetzlichen zehn Prozent über der Vergleichsmiete nicht übersteigt. Sie scheuten die Auseinandersetzung mit dem Vermieter.

Würden Mieter schon vor Vetragsabschluss sehen, wie sich ihre Miete zusammensetzt, könnte das Problem gemindert werden, sagt der Mieterbund. Egal ob Möblierungsaufschlag, Gewerbezuschlag oder die Miete des Vorgängers – alles könnte dann ohne Hürden eingesehen und verglichen werden. Der Bundesminister für Justiz und Verbraucherschutz Heiko Maas sagt: "Wir sind jederzeit bereit, ins Gesetz zu schreiben, was die Union bislang immer blockiert hat: nämlich eine Pflicht des Vermieters, von sich aus automatisch die Vor-Miete offenzulegen."

Die Union will die Mietpreisbremse nicht verschärfen

Der Obmann der CDU/CSU-Fraktion im Bundestag, Jan-Marco Luczak, hält die bisherige gesetzliche Regelung für ausreichend. Er sagte auf Anfrage von ZEIT ONLINE: "Die Mietpreisbremse funktioniert in der Praxis. Das haben mehrere Gerichtsurteile in Berlin gezeigt, bei denen die Rückzahlung überhöhter Mieten angeordnet wurde." Die Union lehne es ab, das Gesetz zu verschärfen, weil zu schlechte Aussichten auf rentable Mieteinnahmen Investitionen in den Wohnungsbau behindern könnten. Der sei aber langfristig das einzig wirksame Mittel, um steigende Mieten erfolgreich zu bekämpfen.

Exorbitante Mietsteigerungen bei Modernisierungen will Maas ebenfalls verhindern. "Wir brauchen eine faire Verteilung der Kosten zwischen Vermietern und Mietern", sagt er. Zwar solle, wer Geld investiere, damit auch weiterhin Geld verdienen können. Wohnungen seien aber keine reine Ware, sondern "das Zuhause von Menschen". Das Ministerium will nachbessern. In einem aktuellen Entwurf der Gesetzesnovelle, der ZEIT ONLINE vorliegt, soll unter anderem eine Kappungsgrenze eingeführt werden. Demnach sollen von den Investitionskosten künftig nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von acht Jahren Investitionen auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Auch wenn ein Mieter mehr als 40 Prozent seines Einkommens inklusive Heizkosten für die Miete aufwenden müsste, soll eine Erhöhung verboten werden.

Auch die Union beteuert, dass Mieter durch teure Modernisierungsmieterhöhungen nicht verdrängt werden dürften. Sie will den Vorschlägen der SPD aber erst zustimmen, wenn sie diese abgemildert hat. "Mit seinen Vorschlägen schießt das Ministerium leider deutlich über das Ziel hinaus", sagt Luczak. Der unverrückbare Grundsatz bei der Neuregelung der Modernisierungsumlage müsse auch hier sein, dass dringend benötigte Investitionen in den Neubau, den altersgerechten Umbau und die energetische Sanierung von Wohnungen nicht behindert werden dürften.

Ob die Vorschläge der SPD noch vor der Bundestagswahl mit den Koalitionspartnern von CDU und CSU abgestimmt werden können, darüber ist man sich im Ministerium unsicher. Dass das Thema bezahlbarer Wohnraum ein Wahlkampfthema wird, scheint hingegen klar zu sein. SPD-Kanzlerkandidat Martin Schulz jedenfalls erklärte bei seiner Rede im Willy-Brandt-Haus "bezahlbaren Wohnraum" in immer mehr Regionen zu einer "zentralen sozialen Frage". Die Union müsse endlich anerkennen, dass der Bau von erschwinglichen Wohnungen forciert und Mieterhöhungen stärker begrenzt werden müssten.