Stellen Sie sich vor, Sie wären Immobilienmakler, und ein Käufer möchte von Ihnen ein Mehrfamilienhaus für zwei Millionen Euro kaufen. Und zwar in Bar. Außerdem soll alles ganz schnell gehen, vor allem die Vertragsunterzeichnung. Ins Grundbuch eingetragen werden soll dann aber nicht der Käufer, sondern eine Firma mit Sitz in der Karibik. Fänden Sie das völlig normal? Oder würden Sie sich da nicht ein wenig wundern? Die allermeisten von uns würden es. Viele Makler tun es auch, und doch unternehmen sie in solchen Fällen – nichts.

Wenn so etwas passiert, müssten die Immobilienhändler sofort aktiv werden, so fordert es das Gesetz. Die Rechtsanwälte und Notare, die solche Deals begleiten, müssten es ebenfalls. Denn das Risiko ist hoch, dass es sich hier um einen Fall von Geldwäsche handelt, mit dem unversteuertes Kapital oder Geld aus dubiosen Geschäften mit Immobilien reingewaschen werden soll. Das passiert nur allzu oft, schlüsseln internationale Studien auf: Auf rund 1,5 Billionen Dollar weltweit schätzt das Büro der Vereinten Nationen für Drogen- und Verbrechensbekämpfung den Schaden, den Geldwäsche global anrichtet.

Der deutsche Immobilienmarkt ist dabei einer der attraktivsten Anlageplätze für das schwarze Geld. Einen "Hochrisikosektor" für internationale Geldwäsche nennen Finanzforscher ihn. Denn die Investition in Gebäude gilt als wertstabil und sicher, weil die deutsche Volkswirtschaft zuverlässig läuft. Zudem setzt der Markt gigantische Summen um, in großen Tranchen, das macht das Geldwaschen vergleichsweise effizient: Von den jährlich 250 Milliarden Euro für Immobilientransaktionen könnten gut zehn Prozent aus Geldwäschegeschäften herrühren, also 25 Milliarden Euro, beziffern Nachforschungen des Bundeskriminalamts, der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte und von Finanzwissenschaftlern der Universität Halle.

Häufige oder gelegentliche Bargeldzahlungen

Gemeldet werden dubiose Deals von den Beteiligten aber kaum: Nicht einmal drei Prozent aller angezeigten Geldwäscheverdachtsfälle stammten zuletzt aus dem Immobiliensektor, sagt die BKA-Studie: "Es mangelt an Sensibilität für diese Themenbereiche." Andere drücken es deutlicher aus: "Die Sorgfalts- und Meldepflichten sind mangelhaft bei den Immobilienmaklern", sagt eine aktuelle, noch unveröffentlichte Studie des Kriminologieprofessors Kai Bussmann von der Universität Halle. Jeder zehnte Branchenexperte glaubt sogar, dass sie ihren Sorgfalts- und Meldepflichten gar nicht nachkommen.

Dabei ist es nicht so, als würden den Maklern solche merkwürdigen Geschäfte nicht auffallen: In Bussmanns Umfrage gab jeder sechste Makler an, in den letzten zwei Jahren mindestens einen Fall gehabt zu haben, bei dem es sich vermutlich um Geldwäsche handelte – weil Geld aus "unklarem Geschäftshintergrund" kam, wie das im Juristendeutsch heißt, oder aus Hochrisikoländern, oder weil komplizierte (Schein-)Firmengeflechte beteiligt waren. Das war weit mehr als in anderen Branchen, bei denen das nur drei bis sieben Prozent der Abwickler sagten. Fast jeder zehnte Makler berichtet sogar von häufigen oder gelegentlichen Bargeldzahlungen bei Verkäufen. Spätestens das reicht laut Gesetz für eine Verdachtsmeldung. Und über 90 Prozent der Makler sagen, sie seien ausreichend aufgeklärt, was in solchen Fällen zu tun sei.

Warum sie dennoch nichts unternehmen, begründen sie so: Ein Drittel sagt, sie seien unsicher gewesen, ob der Verdacht tatsächlich stichhaltig war. Mehr als jeder Vierte will mit solchen Anzeigen lieber nichts zu tun haben, weil er findet, die Bekämpfung der Geldwäsche sei Sache des Staates – nicht seine. Nur jeder Zehnte dagegen glaubt, dass eine Anzeige ohnehin nichts bringen würde, weil der Fall strafrechtlich ins Leere liefe. Obwohl das in den allermeisten Fällen so ist. Aufgeklärt werden nämlich nur sehr wenige Fälle.

Der Hauptgrund für das Schweigen der Makler aber liegt woanders: Über die Hälfte der Makler fürchtet, der Immobilienverkauf würde scheitern, wenn er den Verdacht meldete. Sie wollen sich schlicht nicht die Provision entgehen lassen. Manche antworten auch: Wenn ich das Geld nicht nehme, dann tut es sicherlich einer meiner Kollegen.

"Auch schmutziges Geld sorgt für gute Geschäfte"

"Der Makler ist immer auch der Benefiziar eines solchen Geschäfts, das ist das Problem", sagt Bussmann, "und nur der Profit ist die Messlatte bei Immobilienverkäufen." Zudem redeten sich viele aus der Verantwortung, indem sie sagen: Es bin ja nicht ich, der ein unrechtmäßiges Geschäft begeht. "Die 25 Milliarden Euro Schwarzgeld, über die wir reden, stammen ja auch größtenteils nicht von Paten oder der Russenmafia", sagt Kriminologe Bussmann, auch wenn die italienische Polizei zuletzt mehrfach beklagte, dass Deutschland ein besonders attraktives Land für die Mafiageldwäsche sei und dass die Strafverfolgung der deutschen Behörden dabei zu wünschen übrig lasse, "sondern zu mindestens 70 Prozent aus Steuerhinterziehung. Die hat inzwischen hierzulande ein Ausmaß erreicht, das können Sie sich nicht vorstellen", staunt er selbst. Die Panama und Paradise Papers vermittelten nur eine grobe Ahnung davon.

Geldwäscheexperten sagen deshalb: "Man kann sich des Eindrucks nicht erwehren, dass Wirtschaftskriminalität hierzulande geduldet wird." Auch die Banken seien daran beteiligt und die Bundesregierung selbst, wirft der Grünen-Europaabgeordnete Sven Giegold der Politik hierzulande vor – weil sie erst dieses Jahr eine effektivere Richtlinie zur Geldwäschebekämpfung im EU-Parlament blockierte. Denselben Vorwurf erhebt die Antikorruptionsorganisation Transparency Deutschland: "Die Blockadehaltung der Bundesregierung ist weder nachvollziehbar noch akzeptabel. Vielmehr sollten die Erkenntnisse aus den Paradise Papers dazu führen, dass die Bundesregierung konkrete Maßnahmen gegen die Missstände ergreift", findet deren Vorsitzende Gabriele C. Klug.

Das Hauptproblem im Immobiliensektor ist, dass es kein zentrales Immobilienregister gibt, kritisiert Giegold. Der Name des Besitzers wird zwar ins Grundbuch eingetragen, dort kann aber genauso eine Briefkastenfirma stehen, die ihren Sitz in einer Steueroase hat. "Der Name des wirtschaftlich Berechtigten dagegen, der die Geschäfte führt, wird dort nicht genannt", sagt Giegold. Zudem gibt es hierzulande 214 amtliche Grundbücher, in jeder Kommune eines. Sie liegen zwar alle digital vor, doch verknüpft sind sie nicht. Wenn Strafverfolgungsbehörden nun nach einem bestimmten Verdächtigen suchen, müssten sie theoretisch alle 214 Grundbücher einzeln abklappern.

Deshalb fordern Geldwäschebekämpfer, dass es einen Zentralzugriff auf die Register geben müsse. Das sei wegen "erheblicher Kosten und zusätzlichem bürokratischen Aufwand" nicht machbar, schmetterte das deutsche Finanzministerium den Brüsseler Vorstoß ab. "Natürlich ist das aufwendig, weil es ein Föderalismusproblem ist, die Kataster sind hierzulande Ländersache", sagt Giegold, "aber bei den Bankkontodaten haben wir es ja auch geschafft." Stimmt, bestärkt ihn Markus Henn von der Nichtregierungsorganisation Weed: "Es gibt inzwischen schon einige Länder in der EU, die öffentliche Register haben, zum Beispiel Dänemark und Großbritannien. Es ist also möglich, alles offenzulegen."

Die Korruptions- und Geldwäschebekämpfer vermuten daher, dass die Regierung aus ähnlichem Antrieb handelt wie die Makler: "Auch schmutziges Geld sorgt für gute Geschäfte – deshalb ist die Bekämpfung der Wirtschaftskriminalität hierzulande in Wahrheit so wenig ausgeprägt."