Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden: Die Grundsteuer für 35 Millionen Grundstücke in Deutschland muss neu berechnet werden – und das in einer Zeit, in der Wohnraum in vielen Städten ohnehin schon knapp und teuer ist. Was bedeutet das Urteil für Mieter und Eigentümer? Wir haben mit Ralph Henger telefoniert, Senior Economist für Wohnungspolitik und Immobilienökonomik am Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) in Köln.

ZEIT ONLINE: Herr Henger, wird Wohnen in deutschen Großstädten jetzt noch teurer?

Ralph Henger: So pauschal lässt sich die Frage nicht beantworten. Für einzelne Mieter oder Wohnungseigentümer könnten die Belastungen stark steigen – zugleich aber könnten in der gleichen Stadt, nur zwei Straßen weiter, die Kosten für andere Grundstücke stark sinken. Alles hängt davon ab, was der Gesetzgeber jetzt aus dem Urteil macht.

ZEIT ONLINE: Welche Vorgaben macht das Bundesverfassungsgericht der Regierung?

Henger: Inhaltlich nur wenige: Die Grundsteuer muss nun "gleichheitsgerecht" ausgestaltet werden, dabei besteht aber ein weitreichender Gestaltungsspielraum. Bis Ende 2019 muss aber eine neue Regelung gefunden werden. Danach soll eine Übergangsfrist bis 2024 gelten – spätestens dann muss das neue Gesetz überall angewandt werden. Klappt das nicht, dann darf die Grundsteuer nicht mehr so erhoben werden wie bisher.

ZEIT ONLINE: Basis für die Grundsteuer war bisher der sogenannte Einheitswert. Eigentlich hätten die Grundstücke alle sechs Jahre neu bewertet werden müssen. Warum ist das nicht passiert?

Henger: Die Bewertung ist einfach sehr aufwendig. Die Finanzämter waren und sind nicht in der Lage, die Grundstücke wertbasiert angemessen zu bewerten: Hierfür fehlt ihnen Geld und Personal. Wichtig ist gerade deswegen, jetzt ein einfaches und praktikables Modell umzusetzen. Wir schlagen vor, die Grundsteuer dahin gehend zu reformieren, dass allein der Bodenwert eines Grundstücks als Maßstab für die Höhe der Grundsteuer herangezogen wird. Hierdurch lassen sich die Verwaltungskosten für die Behörden enorm senken. Schließlich müssen die Beamten die Gebäude dann nicht mehr erfassen und bewerten.

ZEIT ONLINE: Hätten die Kommunen nicht einfach den Hebesatz erhöhen können, um auszugleichen, dass die Grundstücke zu niedrig bewertet werden?

Henger: Das tun sie ja bereits seit Langem. Aber pauschal die Hebesätze anzuheben, hat ja zu den Ungerechtigkeiten geführt, die jetzt das Bundesverfassungsgericht moniert hat. Schließlich haben sich die Grundstückswerte in verschiedenen Lagen und je nach Grundstückstyp unterschiedlich entwickelt.

ZEIT ONLINE: Die Kommunen nehmen mit der Steuer bisher rund 14 Milliarden Euro im Jahr ein, das sind etwa 15 Prozent ihrer Einnahmen. Wie werden sie auf das Urteil reagieren?

Henger: Wenn dann ein Modell verabschiedet wird, werden die Kommunen versuchen, die Einnahmen für sich mindestens konstant zu halten, indem sie ihren jeweiligen Hebesatz entsprechend anpassen. Gerade weil sie das tun können, ist ja auch noch vollkommen unklar, wie sich die steuerliche Belastung im Einzelfall verändern wird. Egal nach welchem Modell der Gesetzgeber nun die Steuer reformiert: Für Einzelne werden die Belastungen sehr stark steigen – und ebenso stark sinken. Das ist leider die logische Konsequenz daraus, dass man so lange gewartet hat.

ZEIT ONLINE: Das Problem ist seit mindestens 20 Jahren bekannt. Warum dauert es so lange, das Verfahren zu reformieren?

Henger: Die Gesetzesinitiative liegt bei den Ländern. Weil das System so veraltet ist, führt jede Reform, egal wie sie aussieht, zwangsläufig zu einer erheblichen Umverteilung zwischen den Ländern, den Kommunen und den Grundstückseigentümern. Die Länder haben bislang klar auch ihre ganz eigenen Interessen verfolgt. 

ZEIT ONLINE: 2016 hatte man sich schon fast auf eine Reform geeinigt. Damals wollte man Grund und Boden auf der Basis der sogenannten Bodenrichtwerte und die Gebäude nach dem Kostenwert ermitteln. War das aus Ihrer Sicht kein vernünftiger Ansatz? 

Henger: Das Modell hatte erhebliche Schwächen. Die Gebäude wurden viel zu pauschal bewertet. Dies hätte insbesondere für den Neubau zu Mehrbelastungen geführt. Auch war der Aufwand viel zu hoch. Vor allem aber bestand folgendes Grundproblem: Die Steuer stieg mit der Bebauung. Dies bremst jedoch Investitionen, und es lohnt sich, weniger freistehende Grundstücke in Städten zu bebauen oder Häuser auszubauen oder zu renovieren. Angesichts des angespannten Immobilienmarkts in vielen Städten wäre das kontraproduktiv. 

ZEIT ONLINE: Hat der Gesetzgeber es deshalb verworfen?

Henger: Nein, das Modell scheiterte damals vor allem am Widerstand Bayerns und Hamburgs, die Nachteile für ihre Wähler und im Länderfinanzausgleich befürchteten.

ZEIT ONLINE: Was wäre eine bessere Lösung?