"Im Giebel bin ich hochgestiegen, um hier zu reden mit Vergnügen", ruft Michael Below vom Baugerüst. Dann wirft er ein Glas gegen die unverputzte Wand. Die Scherben springen in den staubigen Innenhof. Dort applaudieren Handwerker mit Zigarette im Mundwinkel, Architekten in dunklen Anzügen, neugierige Nachbarn. Sie alle feiern Richtfest. Hier, in der Bendastraße 11 in Berlin-Neukölln, entstehen 69 neue Sozialwohnungen der Berliner Baugesellschaft degewo. Im Januar 2019 wollen Below und sein Team fertig sein, dann können die günstigen Wohnungen bezogen werden.

Der Neubau soll die Situation auf dem Wohnungsmarkt in dem Berliner Bezirk etwas entspannen – gegen den Trend, der in deutschen Großstädten seit Jahren die Lage bestimmt. Denn dort finden Menschen mit geringem Einkommen immer schwieriger eine bezahlbare Wohnung. Das liegt an stetig steigenden Mieten, aber auch an einem Mangel, der seit Jahren abzusehen war: Es fehlt an Sozialwohnungen. Rund drei Millionen gab es in Deutschland Anfang der 1990er Jahre. Bis 2017 schrumpfte der Bestand auf etwas weniger als die Hälfte. Wie konnte es so weit kommen?

"Das Grundproblem liegt in der Förderlogik des sozialen Wohnungsbaus", sagt Gerd Kuhn. Der Soziologe an der Universität Stuttgart forscht zur Wohnpolitik. Er erklärt das Prinzip: Gebaut werden Sozialwohnungen meist von privaten Investoren, kommunalen Unternehmen oder Genossenschaften. Dafür bekommen sie günstige Darlehen vom Staat und verpflichten sich im Gegenzug, die Wohnungen preiswert anzubieten – und zwar nur Personen, die einen Wohnberechtigungsschein haben. In den Ämtern spricht man von Belegungs- und Mietpreisbindung. Der Haken an der Sache: Diese Bindungen sind oft zeitlich begrenzt. "Sie laufen gewöhnlich über 10 bis 25 Jahre", sagt Kuhn. "Wenn jetzt viele Wohnungen aus den Bindungen fallen und gleichzeitig nicht genügend Wohnungen gebaut werden, dann entsteht jene Situation, die wir heute erleben."

Hohe Nachfrage, geringes Angebot

Die Leidtragenden sind die Geringverdiener in Großstädten. Aber war diese Unterversorgung nicht abzusehen? "Mit Blick auf die auslaufenden Bindungen haben Forscher schon vor Jahren vor einer Versorgungslücke gewarnt", sagt Kuhn. Nur sei man in der Politik lange davon ausgegangen, dass genug Wohnungen auf dem Markt sind – aus zwei Gründen: einem lange Zeit relativ entspannten Wohnungsmarkt und Prognosen, wonach die deutsche Bevölkerung schrumpfen werde. "Im politischen Bewusstsein wurde die Wohnfrage so marginalisiert."

Jetzt rächen sich die Versäumnisse der Vergangenheit. Die Nachfrage nach besonders günstigem Wohnraum übersteigt das Angebot bei Weitem. Beispiel München: In der bayerischen Landeshauptstadt wurden 2016 insgesamt 3.800 Sozialwohnungen neu bezogen – bei 27.000 Anträgen.

Was also tun? Man muss bauen, bauen, bauen – sagt das Pestel-Institut, ein Forschungsinstitut, das regelmäßig Analysen über den deutschen Wohnungsmarkt erstellt. Demnach müssten von 2018 bis 2021 bundesweit 80.000 neue Sozialwohnungen entstehen – und zwar pro Jahr. Das haben die Forscher im Auftrag verschiedener Interessenverbände der Bauindustrie errechnet, darunter der Zentralverband Deutsches Baugewerbe. Angesichts der Auftraggeber mag diese Zahl nicht verwundern, der Wohnungsbau liegt schließlich im Interesse der Branche. Und doch veranschaulichen die Ergebnisse der Studie die zugespitzte Lage auf den Wohnungsmärkten vieler Metropolen.

"In den Großstädten liegen bis zu 50 Prozent der privaten Haushalte unterhalb der Einkommensgrenzen, die zum Bezug einer Sozialwohnung berechtigen", sagt Matthias Günther, Vorstand des Pestel-Instituts. Aus der Anzahl einkommensschwacher Haushalte und anderen Daten leiten die Forscher den errechneten Bedarf ab. Die Bundesregierung kritisiert dieses Vorgehen: Man dürfe nicht davon ausgehen, dass alle Haushalte mit niedrigen Einkommen Sozialwohnungen benötigten. "Ein Teil dieser Haushalte ist über den freien Wohnungsmarkt preisgünstig mit Wohnraum versorgt", heißt es in einer Antwort der Bundesregierung auf eine Anfrage der Linken-Fraktion, die sich auf die Zahlen des Pestel-Instituts bezog.