Je länger die Regionalbahn durch die Felder gleitet, desto mehr Glück bekommt man für sein Geld. Und je weiter sich der Zug von der Metropole Köln in das grüne Umland entfernt, desto selbstverständlicher wird es, dass man ein ganzes Haus sein Eigen nennen kann. Am Bahnhof in Euskirchen-Stotzheim wartet Benjamin Schmidt, 32 Jahre alt, Angestellter im Öffentlichen Dienst. Er und seine Familie haben hier ihr Glück gefunden. Nicht mitten in der Großstadt, aber auch nicht allzu weit von ihr entfernt. Im Jargon der Immobilienmakler würde man von einer mittleren Lage sprechen.

Das Haus der Schmidts liegt nur einige Hundert Meter vom Bahnhof entfernt in einer ruhigen Wohnstraße, die sich einen seichten Hügel hinaufzieht. Rechts und links Einfamilienhäuser, manche braun geklinkert, andere strahlend weiß. Die Vorgärten gepflegt, die Hecken gestutzt. Der Blick zur einen Seite geht weit übers Land, über Wiesen und Felder. Am Hang darüber sind die Schmidts seit zweieinhalb Jahren zu Hause.

Eigenheim ist Glück allein – heißt es, doch gerade in städtischen Regionen ist dieses Glück immer schwerer erreichbar. In manchen Ballungsgebieten sind die Preise für Immobilien zuletzt jedes Jahr im zweistelligen Prozentbereich gestiegen. Sobald man sich aber aus den Zentren herausbegibt, wird es erschwinglicher. Wenig verwunderlich also, dass die meisten Menschen weiterhin vor allem Immobilien dort kaufen.

Eine exklusive bundesweite Erhebung von Immobilienscout24 in Kooperation mit ZEIT ONLINE zeigt erstmals, für welche Art von Immobilien sich die Käuferinnnen und Käufer in Deutschland entscheiden und wie sich ihr Eigenkapital zur Finanzierung zusammensetzt. Bisher existieren kaum Daten darüber, selbst die Bundesbank und Branchenverbände erheben keine umfassenden Zahlen in diesem Bereich. Bis zu 2.000 Nutzer des Portals wurden befragt – gezielt jene, die kürzlich eine Immobilie gekauft haben oder konkret nach einer suchen. Das Ergebnis ist eine nicht repräsentative Stichprobe, zeigt aber: Die Schmidts sind der Normalfall.

Die meisten Käufer wünschen sich ein Einfamilienhaus

Ein Einfamilienhaus zwischen 200.000 und 400.000 Euro – das ist, was die Mehrheit besitzt oder besitzen möchte. Fast 50 Prozent der Nutzer gaben an, in diesem Preissegment zu suchen oder zuletzt gekauft zu haben. 400.000 Euro ist offenbar die Schmerzgrenze für viele Käuferinnen und Käufer, in einem teureren Segment sucht nur jeder vierte Befragte. Für drei Viertel der Befragten geht es zudem in jedem Fall um ein Einfamilienhaus.

Für Benjamin Schmidt und seine Frau gab es mehr als einen Grund, der sie nach Euskirchen-Stotzheim gebracht hat – einen Ort mit etwas mehr als 4.000 Einwohnern, einem Supermarkt, Fußballverein und Bahnanbindung nach Köln. Etwa eine Stunde braucht der Zug von hier aus bis ins Zentrum der Großstadt. Schmidt fährt täglich mit dem Auto zur Arbeit. Für die etwa 45 Kilometer braucht er eine Dreiviertelstunde, weil er meist besonders früh losfährt und dem schlimmsten Berufsverkehr entgehen kann. "Wir haben auch nach Häusern in näherer Umgebung zu Köln gesucht", sagt Schmidt. Die seien aber nicht bezahlbar gewesen.

Im Wohnzimmer haben die Schmidts das Dossier von damals hervorgeholt, mit dem der Makler für die Immobilie geworben hatte. Bilder der Einrichtung vor dem Verkauf: viel Holz, schwere Teppiche, rustikale Möbel aus einer anderen Zeit – das Haus wurde in den Siebzigern errichtet. "Wir mussten hier einiges umbauen", sagt Benjamin Schmidt. Zu den 290.000 Euro Kaufpreis seien noch einmal etwa 30.000 Euro für die Erneuerung gekommen. Dafür bekamen die Schmidts 180 Quadratmeter Wohnfläche auf einem großen und ruhigen Grundstück von etwa 1.000 Quadratmetern.

Die Distanzen zwischen den Stadtzentren und den Häusern, die sich Familien mit mittleren Einkommen noch leisten können, werden größer. Das zumindest sagt Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg. "Ganz eindeutig sind die Preissteigerungen auch in den B- und C-Städten und im ländlichen Raum zu finden", erklärt Sebastian. "Und das gilt natürlich insbesondere für diejenigen Großstädte, bei denen das Umland mehr oder minder nahtlos in die Großstadt übergeht – wie etwa in München oder in Frankfurt."

Angesichts der steigenden Preise stellt sich für viele potenzielle Käufer die Frage, wie sie ein Haus oder eine Wohnung finanzieren wollen und wie viel Eigenkapital sie mitbringen. Die Erhebung zeigt, dass mehr als die Hälfte der Befragten etwa 20 Prozent Eigenkapital veranschlagen.

Die Schmidts haben ihre Immobilie mit einem Kredit von der Bank bezahlt. Allerdings, sagt Benjamin Schmidt, sei auch "indirekt ein kleines Erbe mit eingeflossen". Vor Jahren konnte der junge Familienvater damit eine Wohnung kaufen, die nun mit etwa 70.000 Euro als Sicherheit dient. So sei es möglich gewesen, von der Bank die gesamte Summe für das Haus zu bekommen – eine 100-Prozent-Finanzierung ohne Eigenkapital. Die Wohnung zu verkaufen kam nicht infrage, Schmidt wollte nicht auf die Mieteinnahmen verzichten.

Ein Erbe oder eine Schenkung als Teil des Eigenkapitals für einen Immobilienerwerb – in unserer Umfrage gaben 17 Prozent der Befragten dies so an, für die meisten von ihnen wäre der Kauf ohne das zusätzliche Geld nicht möglich gewesen: Erbe oder Schenkung machten für ein Viertel sogar mehr als 40 Prozent des Eigenkapitals aus. Häufig wurde das Haus der Eltern veräußert, wenn diese gestorben waren oder in eine kleinere Wohnung umzogen. Ein Nutzer schrieb, sein Kapital komme vom "Schwiegervater", viele andere nannten schlicht den "Verkauf einer Immobilie", einer führte an: "Opas Münzsammlung". Die Mehrheit von 78 Prozent der Umfrageteilnehmer nimmt ihr Eigenkapital jedoch aus eigenem Vermögen: Aktien, Sparbriefe, Geld auf dem Konto.

Man müsse außerdem bedenken, sagt der Immobilienwissenschaftler Steffen Sebastian, dass es in Deutschland viele Vermögende gebe, die gar nicht auf die Immobilienportale gingen und die sich direkt an einen Makler wendeten. "Viele von diesen Käufern und ihre Vermögen werden daher auch in solchen Umfragen nicht erfasst."

Es ist Vermögen, das seit einigen Jahren in großen Summen in den Immobilienmarkt fließt. Die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen ist groß, die Preise steigen. Ralf Weitz könnte das freuen. Der Geschäftsführer von Immobilienscout24 sitzt in einem gläsernen Besprechungsraum der Berliner Firmenzentrale, nebenan spielen Mitarbeiter Tischtennis, andere sitzen mit ihren Laptops an der Kaffeebar – so viel ist noch übrig vom Habitus des einstigen Start-ups, das in den Jahren des Immobilienbooms kräftig gewachsen ist und inzwischen mehr als 500 Angestellte zählt. Auch wenn seine Firma davon profitiert, sieht Weitz die Entwicklung kritisch. "Die Bereitschaft der Menschen in Deutschland, sich für eine Immobilie zu verschulden, ist deutlich gestiegen", sagt er. Weitz beruft sich auf Zahlen, die das Unternehmen über längere Zeit erhoben hat.