Das Thema Wohnen ist eine der großen sozialen Fragen unserer Zeit. ZEIT ONLINE beschäftigt sich schwerpunktmäßig mit der Lage auf dem deutschen Wohnmarkt. Dieser Text ist Teil der Reihe.  

So groß die Wohnungsnot in deutschen Städten auch sein mag, nicht für alle ist sie ein Grund zur Klage – manche beflügelt sie regelrecht. Die großen Wohnungskonzerne schreiben derzeit steigende Gewinne, weil ihnen der Druck auf die Innenstädte ermöglicht, die Mieten weiter anzuheben. 

Neben den steigenden Erlösen spielen ihnen die sinkenden Finanzierungskosten in die Hände. Sie tragen dazu bei, dass sich größere Modernisierungen oder Wohnungskäufe auf Kredit für sie schneller rechnen. "Heute wissen wir: Unser Ansatz funktioniert bestens", jubelte jüngst Rolf Buch, Chef des hierzulande größten börsennotierten Konzerns Vonovia, in einem Brief an seine Aktionäre. Allein die Vonovia kam auf 2,5 Milliarden Euro Gewinn im vergangenen Jahr, rund 50 Millionen mehr als 2016.

Wenn private Unternehmen große Gewinne machen, ist das ihr gutes Recht. Es ist auch gut für die deutsche Wirtschaft. Im Fall der Wohnungskonzerne aber werfen einige Bauökonomen und Stadtforscher Fragen auf – vor allem diese: Wie groß ist die Marktmacht der börsennotierten Vermieter inzwischen? Nutzen sie ihre Stellung am Ende gar aus, sozusagen auf Kosten der Allgemeinheit? Und könnte man deshalb nicht fragen, ob sie auch mehr bei der Bewältigung der Wohnungsnot mithelfen müssten?

Städte verkauften Wohnungen

Schließlich konnten die Konzerne überhaupt nur deshalb so stark wachsen, weil viele Städte ihnen jahrelang große kommunale Wohnungsbestände abtraten, da die Städte selbst in Finanznot steckten. Dadurch gaben die Kommunen ein entscheidendes Instrument aus der Hand, mit dem sie zuvor noch den Mietmarkt beeinflussen konnten.

Knapp eine Million Wohnungen besitzen die großen Konzerne zusammen, allein 400.000 die Vonovia. Das sind insgesamt zwar keine vier Prozent gemessen am Gesamtbestand von gut 20 Millionen Mietwohnungen (nicht einmal jeder 25. Haushalt wohnt im Haus eines solchen Unternehmens) – der weit überwiegende Teil der Geschosswohnungen dagegen wird von kleinen Privatanbietern vermietet und auch die Genossenschaften und kommunale Anbieter kontrollieren noch ein größeres Wohnungsangebot als die Börsenkonzerne.

So gesehen seien die Konzerne zwar "nicht prägend" für den deutschen Wohnungsmarkt insgesamt, befanden die Forscher des Bundesamts für Bau- und Raumforschung (BBSR) jüngst in einer Studie. Doch in einigen Städten und Quartieren konzentriert sich ihre Marktmacht dann doch. Dort besitzen sie einen besonders hohen Anteil von Wohnungen, in Berlin zum Beispiel und in Nordrhein-Westfalen sowie Sachsen.