Über eine Million Wohnungen fehlt in den deutschen Großstädten, schätzen Immobilienexperten. Obwohl immer mehr Menschen in die Ballungszentren ziehen, wird noch immer viel zu wenig gebaut. Die Republik erlebt zurzeit zwar den größten Bauboom seit 20 Jahren, doch der stößt an eine natürliche Grenze: Die Grundstücke in den Städten sind längst knapp. Wie kann man also dennoch neuen Wohnraum schaffen? Indem man in neuen Dimensionen denkt und über bisherige Grenzen hinaus. Die Ideensammlung, wie das aussehen kann, ist Teil des Schwerpunkts Wohnen von ZEIT ONLINE.

1. Stockwerke auf bestehende Häuser setzen

Die vielen Häuser mit Flachdächern und die Wohnhäuser, die eine Etage kürzer sind als die Nachbargebäude, bieten enorm viel Potenzial. Rund 580.000 Häuser in deutschen Großstädten eignen sich, um sie um eine zusätzliche Etage aufzustocken, haben Forscherinnen und Forscher der TU Darmstadt ausgerechnet. So könne man schnell rund 1,1 Millionen neue Wohnungen schaffen – dort, wo sie dringend gebraucht werden, in Großstädten und Universitätsstädten. Und die Rechnung bezieht sogar nur die Häuser ein, die einzelnen Privateignern gehören, nicht mehreren Besitzern, Besitzerinnen oder Unternehmen.

Die Aufstockungen wäre schnell möglich, weil die Kommunen bei der Genehmigung "planerische Ermessensspielräume" nutzen können. Schließlich geht es bei solchen Nachverdichtungen im Bestand nicht darum, dass neue Flächen versiegelt werden, sich Nutzungsarten ändern oder erst geprüft werden muss, ob sich ein Neubau in die Umgebung einpasst.

Bisher entsteht nur jede zehnte neue Wohnung tatsächlich als Erweiterung oder Nachverdichtung. Gerade viele Altbauten aber eignen sich fürs Aufstocken, finden die Forscher der TU Darmstadt: Sie wurden im Krieg teilweise zerstört, danach aber nicht in ihrer ursprünglichen Höhe wiederaufgebaut, zum Beispiel, wenn das Dachgeschoss ausgebrannt war.

Statikern zufolge ist es unproblematisch, Flachdächer zu bebauen, wenn das mit Holz geschieht. Es ist sogar günstig: So hat es eine Wohnungsbaugenossenschaft selbst in München geschafft, eine Zusatzetage zu schaffen, in der jetzt Wohnungen für rund elf Euro pro Quadratmeter vermietet werden. Das liegt hier weit unterhalb des durchschnittlichen Neuvermietungspreises von 17 Euro – und erst recht unter den Neubaumieten von 25 Euro.

An den Wolken kratzen

2. Mehr Hochhäuser bauen

In Frankfurt sollen in den nächsten vier Jahren 24 Häuser mit über 60 Metern Höhe entstehen. Und es sind keine Büro-, sondern Wohntürme mit Tausenden Wohnungen. Allerdings nicht gerade für Normalverdiener, denn der Hochhausbau ist enorm teuer. Bei einem Quadratmeterpreis von rund 9.000 Euro lägen solche Wohnungen beim Kauf im Schnitt, beziffert das Analysehaus Jones Lang Lasalle. Mieterinnen müssten mit rund 25 Euro rechnen. Dafür wohnt man zumeist superzentral, zumindest in Frankfurt.

Die Münchner dagegen tun sich seit Jahren schwer Hochhäusern. Laut Bürgerentscheid von 2004 darf innerstädtisch nichts gebaut werden, was die 100-Meter-Türme der Frauenkirche überragt. Und als Hochhaus gilt hier bereits, was 22 Meter überschreitet. Zwischen 22 und 100 Metern aber ist noch viel Luft. In den nächsten vier Jahren könnten 17 höhere Häuser errichtet werden. Vielleicht sogar das erste grüne Hochhaus der Stadt am Arabellapark, an dessen Außenfassade dann Bäume und Sträucher wachsen.

Vielleicht kommt den Münchnerinnen auch die Höhenbeschränkung zugute, denn Architekten merken an: Echte Wohnhochhäuser seien viel zu teuer, bis 60 oder 70 Meter Höhe aber hielten sich die Baukosten in Grenzen. Zumal bei riesigen Wolkenkratzern auch größere Abstände zu Nachbargebäuden eingehalten werden müssen. Entstünden aber mehr Gebäude mit 40 Metern Höhe, "wäre uns schon geholfen", sagt Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD).

3. Schnelleres Bauen erzwingen

Eine der größten Baulücken der Republik klafft zurzeit in Berlin. Es ist der Abstand zwischen den Wohnungen, die dort zuletzt genehmigt worden, sind und jenen, die tatsächlich gebaut wurden. Die dortige Regierung verkündet zwar regelmäßig, dass die Zahl der Baugenehmigungen steige oder zumindest stabil sei, aber dennoch bekommt sie nicht genügend neuen Wohnraum an den Markt. Fast die Hälfte der genehmigten Wohnungen wurde in den vergangenen zehn Jahren nicht gebaut, ermittelte eine Studie des Immobilien-Analysehauses Bulwiengesa. Bundesweit ergibt sich ein ähnliches Bild: Die Differenz zwischen genehmigten und errichteten Wohnungen war 2017 rund 63.000 Wohnungen groß. Wie kann das sein?

Es sind zum einen Bauträger und Verwaltungen selbst, die den Bau verschleppen, sagen die Bulwiengesa-Analysten. Die andere Ursache sei, dass Investorinnen mit Grundstücken spekulieren: Bauträger lassen sich Neubauten genehmigen, um ihre Grundstücke aufzuwerten, bauen dann aber nicht. Stattdessen warten sie einige Jahre ab und verkaufen die Flächen mit hohem Gewinn weiter. Das lohnt sich: Die Preise für Grundstücke haben sich zwischen 2012 und 2017 versiebenfacht, heißt es von Bulwiengesa.

Diese Spekulation mit Grundstücken gilt es dringend zu vermeiden, sagt der Immobilienökonom Michael Voigtländer vom Institut der Deutschen Wirtschaft. Und er hat auch einen Vorschlag, wie: "Wir müssen die Baugenehmigung verkürzen auf ein bis zwei Jahre." Innerhalb dieser Zeit müssten Bauträger dann auch tatsächlich mit den Arbeiten beginnen, sonst verfällt die Genehmigung. Solche Fristen gibt es bereits in Landesbauordnungen: In Baden-Württemberg, Hessen und Nordrhein-Westfalen muss nach drei Jahren mit dem Bau begonnen werden, in Bayern gelten vier Jahre. Würde die Frist deutlich verkürzt, gäbe es zumindest weniger jahrelang brachliegende Grundstücke und künstliche Preistreibereien.

Parken und Wohnen verbinden

4. Ganze Stadtteile neu errichten

Allein in Berlin fehlen 310.000 bezahlbare Wohnungen, in Hamburg 150.000, heißt es vom Hans-Boeckler-Institut. Man müsste daher an diesen Standorten nicht über einzelne Neubauten diskutieren, sondern mindestens ganze Stadtviertel entstehen lassen oder gleich Entlastungsstädte anlegen. Das klingt zuerst einmal nach Orten aus der Retorte. Tatsächlich aber haben viele europäische Städte in der Vergangenheit nur so ihr Wachstum bewältigt, indem sie neue Siedlungen und Parallelzentren an ihren Rändern geschaffen haben.

Die Seestadt Aspern in Wien ist eines der jüngsten Beispiele in Europa. Solche Städtebauprojekte haben aber Tradition: In Berlin dürften viele heute gar nicht mehr wissen, dass das Märkische Viertel erst in den 1970er-Jahren neben die Hauptstadt gepflanzt wurde. Auch das Gebiet Neue Vahr in Bremen, Neuperlach in München oder Harvestehude in Hamburg sind frühe Beispiele für solche Entlastungsstädte.

Aktuell müht sich München, die Innenstadt durch neues Gebiet im Westen zu entlasten: Auf den Äckern von Freiham, am Rand der Stadt, sollen einmal 10.000 Wohnungen für 25.000 Bewohner entstehen. Doch bis es soweit ist, vergehen mindestens 20 Jahre. Wirklich aus dem Boden zu stampfen sind solche Entlastungsstädte nicht.

5. Parkplätze zu Wohnraum machen

Köln hat Platz gefunden: Für 1.000 Wohnungen mitten in der Stadt. Bisher stehen dort Autos. Und die können sogar weiter da parken. Doch über den Stellplätzen sollen künftig Häuser auf Stelzen stehen, das ist die erste Idee. Die zweite lautet: Parkhäuser werden um ein oder zwei Etagen abgetragen und es werden stattdessen neue Stockwerke mit Wohnungen obendrauf gebaut. "1.000 Wohnungen sind eine ganze Menge, wenn man bedenkt, dass die Verwaltung sagt, mit dem Baulückenprogramm kann sie nur 100 Wohnungen pro Jahr bauen", sagt Michael Frenzel, wohnungspolitischer Sprecher der SPD in Köln.

Solche Ideen verfolgen derzeit auch andere Kommunen, etwa Bonn und Düsseldorf. Das Vorbild entstand aber eigentlich in München: Dort hat die städtische Wohnungsbaugesellschaft den Parkplatz des Dantebads überbaut. In einem guten Jahr schaffte sie es, auf das Gelände von 4.200 Quadratmetern ein vierstöckiges Haus auf Stelzen zu stellen – von der Planung bis zur Fertigstellung. So sind 100 neue Wohnungen entstanden.

Das ging so schnell, weil auf einem Fundament aus Betonstelzen die Stockwerke in Holzsystembauweise errichtet wurden, also fertige Wände auf der Baustelle montiert wurden. Die Bäder wurden als vorgefertigte Module mit dem Kran eingesetzt, das sparte jede Menge Zeit beim Innenausbau. In Berlin denken die Discounterketten Aldi und Lidl darüber nach, ihre Filialen mit Wohnungen zu überbauen.