Wer den Makler bestellt, der zahlt ihn auch. Bei Mietwohnungen ist das längst üblich. Dieses sogenannte Bestellerprinzip soll nach den Plänen von Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) künftig auch für den Immobilienkauf gelten. Dafür hat sie nun den anderen Ministern einen Gesetzentwurf vorgelegt. Die SPD hofft, dass dadurch die hohen Kaufnebenkonsten sinken, die vor allem junge Familien davon abhalten, eine Wohnimmobilie zu erwerben. Denn auch wenn die Politik bereits das Baukindergeld eingeführt hat: Besonders Familien mit mittlerem Einkommen schaffen es nicht, das nötige Eigenkapital aufzubringen.

Das Bestellerprinzip würde die Immobilienfinanzierung etwas einfacher machen, hofft die SPD. Heute fallen durchschnittlich sechs bis sieben Prozent vom Kaufpreis allein für den Makler an. Bezahlen muss sie in der Regel der Käufer, obwohl der Makler überwiegend auf Initiative des Verkäufers tätig wird. Hinzu kommen noch etwa zwei Prozent der Kaufsumme für Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbssteuer, die je nach Region zwischen 3,5 und 6,5 Prozent beträgt. Bei einem Eigenheim im Wert von 350.000 Euro kommen mindestens 38.500 Euro Kaufnebenkosten zusammen, die aus dem Eigenkapital fällig werden. Hiervon würde der Makler mindestens 21.000 Euro kassieren. In vielen Fällen machen die dabei nicht mehr, als einen Besichtigungstermin durchzuführen und ein Exposé zur Verfügung zu stellen.

Das Justizministerium hat errechnet, dass Käuferinnen und Käufer durch das Bestellerprinzip pro Jahr um mehr als drei Milliarden Euro entlastet werden könnten. Denn nach Angaben des Statistischen Bundesamtes werden gut eine halbe Million Wohnimmobilien pro Jahr verkauft, bei gut zwei Dritteln der Deals sind Makler involviert.

Werden die Makler arbeitslos?

  Schließlich würden etliche Immobilienbesitzer den Verkauf selbst übernehmen, um die Kosten zu sparen. Das SPD-geführte Justizministerium rechnet mit etwa zehn Prozent Auftragsverlust für die Maklerbranche, was etwa 660 Millionen Euro sind. Das Ministerium geht dennoch davon aus, dass die Branche die sinkende Nachfrage verkraften wird.

Auch zeigt die Erfahrung bei Mietwohnungen, dass die Nachfrage nach Maklern durch das Bestellerprinzip nicht drastisch abgenommen hat – vielen Vermieterinnen und Vermietern ist es nach wie vor zu aufwendig, sich selbst um die Wohnungsvermittlung zu kümmern. Zudem ist ein Immobilienverkauf eine weitreichendere Entscheidung als eine Vermietung.

Verband warnt vor teureren Immobilien

Der Immobilienverband IVD glaubt, dass das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf die Preise in die Höhe treiben könnte. Um die Kosten für die Vermittlung ihres Objekts wieder reinzuholen, würden Verkäufer die Maklercourtage einfach auf den Verkaufspreis draufschlagen, behauptet der IVD.

Tatsächlich steigen die Preise für Wohnimmobilien seit Jahren stark. Ermittelt wird die Steigerung durch den Häuserpreisindex, der seit 2000 von 84,4 auf 110,8 Punkte im Jahr 2017 geklettert ist, wie Zahlen des Statistischen Bundesamtes zeigen. Der IVD argumentiert außerdem, dass sich bei steigenden Immobilienpreisen auch die Grunderwerbssteuer erhöhe, wodurch die Gesamtkosten noch einmal steigen würden.

Stimmt das? Analysen des Mietmarkts zeigen, dass das Bestellerprinzip nicht unbedingt zu steigenden Mieten geführt hat, jedoch greift hier aber die Mietpreisbremse. So einen Mechanismus gibt es bei Kaufimmobilien nicht.

Bestellerprinzip könnte Wettbewerb zwischen Maklern fördern

Eine Studie des wirtschaftsnahen Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) kommt dennoch zu dem Ergebnis, dass nicht unbedingt mit einer Abwälzung der Maklerkosten auf den Kaufpreis zu rechnen ist. Für die Studie hat der IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer Daten vom Kölner Immobilienmarkt aus den Jahren 2007 bis 2010 ausgewertet.

Es zeigte sich: Ein stark erhöhter Verkaufspreis verzögerte den Verkauf eher, weil es länger dauerte, zahlungskräftige Käuferinnen und Käufer zu finden. Daher kann es sinnvoller sein, eher einen schnellen Verkauf zu realisieren, damit Makler und Verkäufer rascher an ihr Geld kommen. Dafür sind Makler auch durchaus bereit, auf einen Teil ihrer Courtage zu verzichten. Am Ende lohnt sich das Geschäft immer noch, da sie weniger Aufwand bei einem schnellen Verkauf haben.

Die IW-Studie rechnet daher mit mehr Wettbewerb durch das Bestellerprinzip vor allem unter den Maklerinnen und Maklern. Gerade in Großstädten mit angespannter Immobilienlage dürften die Provisionen demnach etwas sinken. Denn die Nachfrage nach Wohnungen in Ballungsräumen ist hoch, Verkäuferinnen und Verkäufer haben somit eine gute Verhandlungsposition. Und da die Höhe der Maklerprovision beim Immobilienverkauf nicht gesetzlich geregelt ist, können sie die Konditionen mit den Vermittlern selbst aushandeln.

In Nachbarländern ist das Bestellerprinzip längst üblich

Angesichts mehrere Zehntausend Maklerinnen und Makler in Deutschland werden jedoch diejenigen aufgeben müssen, die sich am Markt nicht behaupten können. Und das könnte durchaus positive Auswirkungen auf die Qualität der Vermittlungsleistungen haben. Auch die IW-Studie geht davon aus, dass sich Beratung und Service bei professionellen Maklerinnen und Maklern letztlich durchsetzen werden.

In strukturschwachen und ländlichen Regionen, in denen es heute schon schwer ist, Immobilien zu verkaufen, müssen sich der Studie zufolge Verkäuferinnen und Verkäufer zunächst auf eine Mehrbelastung einstellen. Allerdings geht die IW-Untersuchung auch davon aus, dass sich die Nachfrage nach Wohnimmobilien mit Einführung des Bestellerprinzips verändern wird, weil sich mehr Menschen ein eigenes Haus oder eine Wohnung leisten können.

In vielen europäischen Ländern ist das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf normal. Zahlen des Wissenschaftlichen Dienstes des Deutschen Bundestages zeigen, dass diese Regelung zu geringeren Vermittlungsgebühren führt. In der Schweiz, Norwegen, Irland oder den Niederlanden zahlen in der Regel Verkäufer die Courtage, hier liegt sie zwischen 1,5 Prozent und 3 Prozent. In Schweden staffelt sie sich nach dem Verkaufspreis und beträgt maximal fünf Prozent. Auch in Großbritannien zahlt immer die Person, die den Makler oder die Maklerin beauftragt. In Österreich ist die Courtage bei maximal vier und in Slowenien bei sechs Prozent gedeckelt. In der Regel müssen auch hier die Verkäufer zahlen.