Mit gemischt genutzten Immobilien könnte viel Platz für neue Wohnräume entstehen. Forscherinnen und Forscher der TU Darmstadt und des Pestel-Instituts haben ausgerechnet, dass allein durch die Dachaufstockung von Bürokomplexen und Verwaltungsgebäuden bundesweit 560.000 Wohneinheiten errichtet werden könnten. Das gesamte Potenzial durch Nachverdichtung wie Aufstocken, Umnutzung und Bebauung von Fehlflächen bezifferten sie auf 2,3 bis 2,7 Millionen Wohnungen.

Für die Studie wurde erfasst, wie viele Gebäude es in Deutschland gibt. Teils griffen die Wissenschaftlerinnen dabei auf Bebauungspläne und Luftbilder zurück. Anschließend errechneten sie das Potenzial der Nachverdichtung und Umnutzung für unterschiedliche Gebäudetypen. Dabei gingen sie von einer mittleren Wohnungsgröße von 75 Quadratmetern aus. Die Studie wurde von einem Bündnis aus 16 Verbänden der Bauwirtschaft in Auftrag gegeben.

Allein etwa 400.000 zusätzliche Wohnungen könnten auf den innerstädtischen Flächen der zwanzig größten Lebensmittel- und Discounterketten entstehen – ohne dabei Abstriche bei den Verkaufsflächen oder Parkmöglichkeiten zu machen. "Eingeschossige Discounter mit ihren Parkplätzen bieten ein enormes Potenzial für zusätzliche Wohnungen", sagte Karsten Tichelmann von der TU Darmstadt. "Hier geht es um sehr attraktive Lagen in Städten", sagte er weiter. Allerdings müsste dafür viel investiert werden: Parkplätze und Lagerflächen müssten in den Untergrund verlagert werden, damit die Markt-Wohnkomplexe entstehen können.

Auch finanzielle Anreize nötig

Selbst City-Parkhäuser bieten Platz für Wohnungen: Wird das oberste Parkdeck aufgestockt, geht die Studie von mindestens 20.000 zusätzlichen Wohneinheiten bundesweit aus. Insgesamt kommen die Wissenschaftler auf mehr als 1,2 Millionen Wohnungen, die bundesweit durch den Umbau von Nicht-Wohngebäuden entstehen könnten. Hinzu kämen noch einmal zwischen 1,1 bis 1,5 Millionen Wohnungen, die durch die Dachaufstockung von vorhandenen Wohngebäuden der Fünfziger- bis Neunzigerjahre möglich wären.

Dass eine Nachverdichtung notwendig ist, liegt für die Forscher auf der Hand: "Bundesweit fehlen über eine Million Wohnungen", sagte der Leiter des Pestel-Instituts, Matthias Günther. Derzeit müssten jährlich bundesweit rund 400.000 Wohnungen neu gebaut werden. Tatsächlich waren es demnach vergangenes Jahr aber weniger als 300.000. Der Wohnungsmangel betrifft vor allem die großen Städte. Doch selbst dort, wo der Bedarf hoch ist, seien die Reserven nach wie vor riesig.

Die Verbände leiten aus der Studie diverse Forderungen an die Politik ab. Notwendig seien Weiterentwicklungen im Bau- und Planungsrecht. So müssten bei der Aufstockung etwa die Vorschriften für Geschossflächen und die Höhe von Traufen und Firsten flexibler gehandhabt werden. Zudem sollten die Anforderungen für Autostellplätze gelockert werden.

Schließlich fordern die Verbände auch finanzielle Anreize. Beispielsweise sollten die durch Nachverdichtung oder Umnutzung entstandenen Wohnungen schneller abgeschrieben werden dürfen. Außerdem sollte es mehr Investitionszulagen und Förderprogramme dafür geben.