Zudem zeige sich der Konzern seinen Bestandsmietern gegenüber konfrontativer als andere, wenn es um die Durchsetzung von Mieterhöhungen geht. Die nämlich erstreite Deutsche Wohnen häufiger vor Gericht als Unternehmen wie der Konkurrent Vonovia. Bereits die Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung stellte 2017 fest: Aus Befragungen der Mietervereine wissen man, "dass das Verhältnis der börsennotierten Wohnungsanbieter zu ihren Mietern häufig als gespannt und konfliktbeladen bezeichnet werden kann". Aber insbesondere "die Streitanfälligkeit bei Mieterhöhungen ist bei den verschiedenen Unternehmen unterschiedlich hoch". Und bei Deutsche Wohnen offenbar ganz besonders. Zwar räumte Vorstandschef Michael Zahn bereits öffentlich ein, der Konzern habe "hier und da nicht ganz glücklich agiert" und zu wenig mit Mietern und Öffentlichkeit gesprochen. Aber er ändert seine Taktik dennoch nicht.

Vielleicht weil er von einer anderen Seite Druck verspürt. Von der Börse und den Aktionären nämlich. Am Kapitalmarkt feiert die Deutsche Wohnen zwar Erfolge, doch der Wettbewerb unter den börsennotierten Konzernen ist groß. Zuletzt lieferten sie sich untereinander eine regelrechte Übernahmeschlacht. "Was es im börsennotierten Segment gar nicht gibt", stellt die BBSR-Studie fest, "ist ein selbstbezügliches Unternehmen, welches ganz konservativ seinen vorhandenen Wohnungsbestand pflegt und optimiert. Das Investitionsverhalten eines typischen öffentlichen Wohnungsunternehmens an einem nicht angespannten Markt wird also von keinem der börsennotierten Konkurrenten an den Tag gelegt."

Deutsche Wohnen zahlt viel für Modernisierung – und holt es sich zurück

Stattdessen scheint das Motto zu sein: Nur der Größte überlebt. Und da liegen Vonovia und Deutsche Wohnen nach vielen Aufkäufen und Übernahmen kleinerer Konkurrenten auf den ersten Plätzen. Gerade erst meldete Deutsche Wohnen fast eine halbe Milliarde Euro Gewinn aus dem operativen Geschäft und ein Ergebnis nach Steuern von rund 1,8 Milliarden Euro. Fast doppelt so viel wie noch 2010. Die Gewinne aus der Wohnungsbewirtschaftung haben sich seit 2012 sogar mehr als verdreifacht von 194 Millionen auf 656 Millionen Euro. Nun bewirtschaftet das Unternehmen auch doppelt so viele Wohnungen wie damals. Dennoch stiegen die Mieteinnahmen stärker, als der Bestand wächst.

Vor allem übrigens, weil das Unternehmen viele Wohnungen aufwendig modernisiert, auch energetisch. Ein Großteil des operativen Gewinns werde für diese Modernisierungen aufgewendet, darauf ist man im Unternehmen stolz. Vorstandchef Michael Zahn preist das gern als aktiven Klimaschutz an, den sich sein Unternehmen eben einiges kosten lasse. Man kann es aber auch anders sehen, so wie die BBSR-Studie: "Auf der Einnahmenseite nutzen alle börsennotierten Wohnungsunternehmen Mieterhöhungsspielräume weitestgehend aus. Außerdem nutzen sie die Mieterfluktuation und Modernisierungen als zusätzliche Mieterhöhungskanäle." Darin unterscheiden sich die Börsenkonzerne von öffentlichen Trägern.

Während kommunale Wohnungsgesellschaften aktuell rund zehn Euro pro Quadratmeter für Modernisierungen aufwenden, so die Erhebungen von Stefan Kofner, sind es bei Deutsche Wohnen 30 Euro. Seit 2015 hat sie ihre Modernisierungsausgaben pro Quadratmeter verdreifacht. Mit welchem Effekt? Die Kosten können Unternehmen zu rund 70 Prozent über höhere Mieten auf die Bewohner abwälzen. Nach einer Sanierung sparen die Mieterinnen und Mieter zwar Heizkosten, "aber Aufwand und Nutzen stehen dabei in keinem Verhältnis", sagt Kofner. "Die Maßnahmen sind fast immer ineffizient sowohl für Mieter als auch für die Gesamtwirtschaft. Es sind ausschließlich die Mieter, die hier die Zeche für den Klimaschutz zahlen."

Besonders im unteren Preissegment fallen so immer mehr Wohnungen für einkommensschwache Mieter weg. All das sieht nicht, wer nur auf die Durchschnittszahlen schaut. Aber die Berliner Bürgerinnen und Bürger spüren es immer öfter.

Anmerkungen der Redaktion: In einer ersten Version des Textes wurde die Zahl der Wohnungen in Berlin im Besitz der Deutsche Wohnen mit 11.500 angegeben. Das war falsch, es sind rund 111.500. Darüber hinaus haben wir das Urteil des Berliner Landgerichts zu den Mieterhöhungen am Anfang des Textes konkretisiert.