Bei Eigenbedarfskündigungen dürfen Gerichte nicht pauschal urteilen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschieden. Die Gerichte müssten genau prüfen, ob ein Härtefall vorliege. Außerdem müsse ein Gutachter herangezogen werden, wenn der Mieter mit einer Verschlechterung seiner Gesundheit im Falle eines Auszugs argumentiert und ein ärztliches Attest vorlegt. Die Richterinnen und Richter hoben zwei Urteile auf, für die Gerichte die Fälle aus BGH-Sicht nicht gründlich genug geprüft hatten. Beide Verfahren müssen an den zuständigen Gerichten neu verhandelt werden.

"Allgemeine Fallgruppen, etwa ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, in denen generell die Interessen einer Partei überwiegen, lassen sich – entgegen einer teilweise bei den Instanzgerichten anzutreffenden Tendenz – nicht bilden", teilte das Gericht mit. Faktoren wie etwa das Alter einer Mieterin oder die Dauer eines Mietverhältnisses wirkten sich abhängig von Persönlichkeit und Verfassung des Mieters unterschiedlich stark aus. Sie allein rechtfertigten nicht grundsätzlich die Annahme einer Härte.

Bereits während des Prozesses hatten die Richterinnen und Richter kritisiert, dass viele Gerichte Fälle eher schematisch behandelten, als sie in "gebotener Tiefe" zu betrachten. Es sei wichtig, jeden Einzelfall detailliert zu prüfen. Während der mündlichen Verhandlung hatte sich angedeutet, dass die Urteile aufgehoben werden würden.

Im ersten Fall sollte in Berlin eine 80-jährige Frau nach 45 Jahren aus ihrer Wohnung ausziehen, weil eine junge Familie die Wohnung gekauft hatte und bewohnen wollte (Az. VIII ZR 180/18). Die Mieterin ist nachweislich an Demenz erkrankt. Die vierköpfige Familie benötigte jedoch selbst mehr Wohnraum. Das Berliner Landgericht hatte zwar den Eigenbedarf der Familie anerkannt, die Erkrankung der Seniorin aber als Härtefall eingestuft: Das Mietverhältnis müsse auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werden. Der Familienvater war in Revision gegangen – erfolgreich, wie das BHG-Urteil zeigt. Ob die Mieterin aus Berlin die Wohnung letztendlich verlassen muss, hängt nun davon ab, ob sie in einem neuerlichen Prozess negative gesundheitliche Folgen nachweisen kann.

Im zweiten Fall stritten sich zwei Parteien in der Nähe von Halle in Sachsen-Anhalt, weil die Vermieterin Eigenbedarf für eine Doppelhaushälfte angemeldet hatten, um ihrer pflegebedürftigen Großmutter näher zu sein (Az. VIII ZR 167/17). Die Großmutter verstarb jedoch. Die Mieter argumentierten, dass der Eigenbedarfsanspruch vorgeschoben sei. Zudem sei ein Umzug wegen der Erkrankung einer Mieterin an Parkinson und Depressionen nicht machbar. In diesem Fall hatten die Gerichte der Räumungsklage der Vermieter stattgegeben, sie hielten einen Umzug trotz verschiedener Krankheiten für zumutbar. Doch auch diese Entscheidung hob der BGH auf, der Fall muss ebenfalls neu verhandelt werden.

Eigenbedarf ist der häufigste Kündigungsgrund

Der Eigenbedarf von Wohnraum ist im Bürgerlichen Gesetzbuch mit dem Paragrafen 573 geregelt: Demnach kann ein Vermieter einem Mieter kündigen, wenn er Eigenbedarf für sich, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts geltend macht. Der Mieter kann sich gemäß Paragraf 574 dagegen wehren, wenn der Auszug aus der Wohnung für ihn und seine Angehörigen eine Härte darstellen würde, "die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist". Das gilt auch, wenn es nicht möglich ist, eine angemessene Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen.

Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes ist Eigenbedarf der häufigste Kündigungsgrund – der Geschäftsführer Ulrich Ropertz geht davon aus, dass jedes Jahr 80.000 Wohnungen wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Nach Ansicht des Verbands sollten jedoch Kriterien wie hohes Alter und Krankheit von Mieterinnen und Mietern grundsätzlich stärker gewichtet werden als die Interessen der Vermieter. Dem hatte der BGH entgegengesetzt, dass es auch 80-jährige Marathonläufer gebe. Entscheidend sei vielmehr, welche Folgen ein Umzug für die Mieter hätte. Auch die Lebensplanung des Vermieters dürfe nicht ignoriert werden.