An diesem Dienstag entscheidet der rot-rot-grüne Berliner Senat über ein Eckpunktepapier, das Grundlage für einen Gesetzesentwurf für einen Mietendeckel werden soll. Das Gesetz soll zwar erst ab 2020 gelten, aber rückwirkend gültig sein. Vorgesehen ist, dass Mieten fünf Jahre lang nicht erhöht werden dürfen. Wir klären die wichtigsten Fragen.

Was ist in Berlin geplant?

In Berlin sind die Mieten stark gestiegen, viele Menschen werden aus ihren Wohngegenden vertrieben. Die Regierung plant daher ein Gesetz, mit dem Mieten für eine bestimmte Zeit lang eingefroren werden können. Der sogenannte Mietendeckel soll für alle "nicht preisgebundenen Mehrfamilienhäuser" gelten – Sozialwohnungen wären ausgenommen, Neubauwohnungen ebenfalls, alle anderen Mietwohnungen aber betroffen. Als Dauer werden fünf Jahre ab 2020 vorgeschlagen.

Mieterinnen und Mieter sollen einen Rechtsanspruch erhalten, Mieterhöhungen behördlich prüfen zu lassen. Wenn die Miete zu hoch ist, müsste sie auf den zulässigen Wert gesenkt werden. Das würde auch für Neuvermietungen gelten. Für die Vermieter wird es richtig ernst: Sie sollen sogar Modernisierungsumlagen bei der Stadt melden und sich genehmigen lassen müssen. Kommen sie durch das Gesetz in eine wirtschaftliche Notlage, können sie ihren Fall von der Investitionsbank Berlin überprüfen lassen. Diese darf dem Vermieter in einem Härtefall eine Mieterhöhung über der zulässigen Höchstmiete erlauben. Verstoßen Vermieter aber gegen das neue Gesetz, müssen sie mit einer Geldbuße von bis zu einer halben Million Euro rechnen. Vorgesehen ist auch, dass die Mieterinnen und Mieter ihre Vermieter wegen Verstößen anzeigen können.

Der Gesetzentwurf dazu soll bis Oktober kommen. Das Gesetz würde zum 1. Januar in Kraft treten, soll aber rückwirkend ab dem 18. Juni 2019 gelten – also ab jetzt.

Nach oben Link zum Beitrag

Wie unterscheidet sich der Mietendeckel von der Mietpreisbremse?

Das Gesetz ist eine klare Verschärfung der jetzigen Lage. Die Mietpreisbremse sieht eine Obergrenze vor, die sich aus der ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent ergibt. Allerdings gilt sie nicht, wenn zuvor schon eine höhere Miete gezahlt wurde. Beim Mietendeckel wäre das anders. Hier wird für jede Wohnung ein Höchstwert mit einer zeitlichen Frist festgelegt, über den keine weitere Erhöhung mehr möglich ist. Geschützt würden so auch Menschen, die bereits in einer Wohnung mit einer Miete über der Obergrenze wohnen. Auch wenn eine Wohnung neu bezogen wird, gilt dann die alte Miete.

Nach oben Link zum Beitrag

Welche rechtlichen Bedenken gibt es?

Fraglich ist, ob Berlin so stark in das Mietrecht eingreifen darf. Rechtlich ist unklar, ob das Berliner Mietengesetz zum Wohnungswesen gehört, für das die Länder zuständig sind, oder zum Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), unter das eigentlich das Mietrecht fällt und für das der Bund zuständig ist. Im Mietrecht geht es um privatrechtliche Fragen zwischen Mietern und Vermietern. Beim Wohnungswesen dagegen um öffentlich-rechtliche Rechtsbeziehungen.

Unter welchen Bedingungen die Vermietung einer Wohnung stattfindet, ist eher eine privatrechtliche Frage – also BGB und somit Sache des Bundes, wo es derzeit kein entsprechendes Vorhaben und auch keine politischen Mehrheiten für so etwas gibt. Außerdem ist ein Mietendeckel ein erheblicher Eingriff ins Eigentum, das nach dem Grundgesetz unter einem besonderen Schutz steht. Daher könnte das Berliner Gesetz sogar gegen die Verfassung verstoßen und deshalb zweifeln einige Juristen an, dass ein Mietendeckel auf Länderebene überhaupt zulässig ist. Es sind viele Klagen gegen die neue Regelung zu erwarten.

Nach oben Link zum Beitrag

Wie sieht der Berliner Mietmarkt aus?

Laut Berliner Statistikamt leben aktuell mehr als 3,7 Millionen Menschen in der Hauptstadt. Und nach dem aktuellen Mietspiegel der Berliner Stadtentwicklung gibt es für diese Menschen 1.906.400 Wohnungen in Berlin. Die meisten davon sind Mietwohnungen – mehr als 1,6 Millionen. Das entspricht einem Anteil von 85 Prozent. Dazu zählen auch die gut 105.500 Sozialwohnungen, für die eine niedrigere Nettokaltmiete von 6,50 Euro pro Quadratmeter gilt. Zum Vergleich: Laut Mietspiegel beträgt die durchschnittliche Nettokaltmiete in Berlin derzeit 6,72 Euro.

Das ist übrigens viel weniger als in Hamburg (8,44 Euro) oder München (11,69 Euro). Zudem sind die Mieten in der letzten Zeit nicht mehr so stark gestiegen. Während die Nettokaltmieten zwischen 2015 und 2017 noch um jährlich 4,6 Prozent anstiegen, waren es zwischen 2017 und 2019 2,5 Prozent. Ein Grund dafür dürfte die Mietpreisbremse sein.

Dennoch sind freie Wohnungen mit Mieten auf Niveau der durchschnittlichen Nettokaltmiete kaum zu finden. Der geringe Preis im Mietspiegel erklärt sich dadurch, dass noch viele Bestandswohnungen mit sehr alten und günstigen Mietverträgen in die Berechnung einfließen. Das senkt den Schnitt. Bei freien Mietwohnungen liegt die Nettokaltmiete pro Quadratmeter deutlich über zehn Euro, hat die Investitionsbank Berlin ermittelt. Es herrschen also eher Münchner Verhältnisse in Berlin.

Hinzu kommt, dass die Zahl der Sozialwohnungen in der Hauptstadt zuletzt rückläufig war. 2010 gab es noch etwa 165.500 Sozialwohnungen. Ein weiteres Problem in Berlin ist: Die Menschen haben im Vergleich mit anderen Großstädten weniger Geld. Das durchschnittliche Nettohaushaltseinkommen liegt bei 1.950 Euro. Das führt dazu, dass viele Menschen in der Hauptstadt deutlich mehr als 30 Prozent, in der Spitze sogar über 50 Prozent ihres Einkommens nur fürs Wohnen ausgeben müssen.

Zu allem Überfluss wird in Berlin trotz vieler Neubauten weiterhin zu wenig gebaut. 2018 wurden 16.706 Wohnungen neu errichtet, das war etwas mehr als ein Jahr zuvor. Es müssten aber mindestens 20.000 neue Wohnungen pro Jahr sein, damit allein alle, die neu nach Berlin ziehen, ein Dach über dem Kopf haben. Pro Jahr kommen mindestens 40.000 Menschen neu in die Hauptstadt. 

Nach oben Link zum Beitrag

Gilt der Mietendeckel auch für Genossenschaften und kommunale Eigentümer?

Ja. Darum protestieren einige Genossenschaften gegen die geplante Maßnahme. Genossenschaften arbeiten nicht gewinnorientiert, daher liegen ihre Mieten unter dem Marktdurchschnitt. Sie sehen sich aber durch den Mietendeckel in ihrer Leistungsfähigkeit bedroht, wenn sie die Miete nicht mehr moderat erhöhen dürfen. Diese Steigerungen brauchen sie aber, um Überschüsse erzielen zu können. Sie sind die einzige Möglichkeit, Modernisierungen und Instandhaltungen zu bezahlen. Denn Genossenschaften dürfen aus rechtlichen Gründen solche Kosten nicht auf die Mieter umlegen. Auch die kommunalen Eigentümer und landeseigenen Unternehmen befürchten negative Auswirkungen durch den Mietendeckel. Auch sie bieten günstige Mieten und haben Sorge, dass sie ohne Mietsteigerungen die Modernisierungen nicht bezahlen können. 

Nach oben Link zum Beitrag

Wer sind die Berliner Vermieterinnen und Vermieter?

Fast die Hälfte des Immobilieneigentums in deutschen Großstädten befindet sich in privaten Händen, zeigt eine Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW). Die überwiegende Mehrheit dieser Eigentümer sind jedoch größere Gesellschaften. Kleine Privatvermieter mit wenigen Wohnungen im Bestand machen nur fünf Prozent aus. Überhaupt besitzen nur 15 Prozent der Berlinerinnen und Berliner eine Eigentumswohnung.

Die allermeisten privaten Vermieter sind also Immobilienunternehmen. Ihr Anteil steigt ständig, weil zum einen viel gebaut wird und zum anderen viele Wohnungskonzerne Bestandsimmobilien aufkaufen. Der Rest sind Genossenschaften und landeseigene Unternehmen. Laut Berliner Mietverein gibt es über 80 Wohnungsbaugenossenschaften mit insgesamt mehr als 185.000 Wohnungen. Das sind über zehn Prozent des Wohnungsbestandes der Stadt. Und viele Genossenschaften bauen neue Wohnungen, sie werden also als Vermieter immer wichtiger.

Nach oben Link zum Beitrag

Wie sind die Reaktionen?

Der Eigentümerverband Haus & Grund Berlin hat Vermieter dazu aufgefordert, die Miete noch schnell zu erhöhen. Auf der Internetseite veröffentlichte der Verband einen Countdown. Der Immobilienökonom Michael Voigtländer vom IW erinnert daran, dass es in den Sechziger- und Siebzigerjahren in Spanien schon einen Mietendeckel gab. Viele Vermieter hätten daraufhin ihre Wohnungen verkauft, häufig an die Mieter selbst. Entsprechend hoch sei heute die Eigentumsquote in dem Land. Eine ähnliche Wirkung habe die Fair-Rent-Regel in Großbritannien in den Achtzigerjahren gehabt. Auch dort stießen viele Vermieter ihre Wohnungen ab, weil sie diese sonst unter Marktniveau hätten vermieten müssen.

Der Mieterbund hingegen spricht sich für einen Mietendeckel aus. Bundesweit befürwortet die Interessenvereinigung das Vorhaben aber nicht, hier seien mehr neue und bezahlbare Wohnungen die bessere Lösung, außerdem müsste Bodenspekulation verhindert werden, teilte der Verband mit. Auch Bundesfinanzminister und SPD-Politiker Olaf Scholz zeigt Verständnis für den von der Berliner Landesregierung geplanten Mietendeckel.

Nach oben Link zum Beitrag