Welche Faktoren sind ausschlaggebend für die vielerorts dramatisch steigenden Mieten in Deutschland? In der vergangenen Woche hatte ZEIT-Autorin Lisa Nienhaus argumentiert, dass auch Mario Draghi, Chef der Europäischen Zentralbank (EZB), eine Mitverantwortung trägt. Sebastian Dullien, wissenschaftlicher Direktor des gewerkschaftsnahen Instituts für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK), ist anderer Meinung. 

Die Politik der Europäischen Zentralbank (EZB) steht gerade in Deutschland immer wieder in der Kritik. Fast täglich findet man in deutschen Medien Klagen, dass der Niedrigzins der Notenbank den deutschen Sparern schade. Damit nicht genug. Seit Kurzem kursiert eine neue These: Die Europäische Notenbank sei für den kräftigen Mietanstieg in den deutschen Metropolen mitverantwortlich – zuletzt aufgeschrieben auch von ZEIT-Redakteurin Lisa Nienhaus.

Das Argument läuft so: Die niedrigen Zinsen und die Anleihekaufprogramme der EZB in den vergangenen Jahren haben dazu geführt, dass auf traditionelle Anlagen wie Staatsanleihen und Tagegeld keine Zinsen mehr zu erwirtschaften sind. Die Anleger schichteten deshalb ihr Geld in andere Anlageformen um, etwa Immobilien. Die stärkere Nachfrage nach Immobilien als Anlageobjekt führe zu steigenden Preisen von Wohnhäusern, und weil die Anleger nun einmal eine bestimmte Rendite auf ihre Investition verlangten, würden sie in Folge die Mieten erhöhen.

Doch auch wenn diese These auf den ersten Blick plausibel erscheint – sie ist ökonomisch mehr als zweifelhaft und empirisch nicht haltbar.

Richtig ist, dass niedrigere Zinsen zu höheren Kaufpreisen für Immobilien führen. Bei niedrigeren Zinsen können sich mehr Menschen eine Immobilie leisten, und Kaufen wird im Vergleich zum Mieten attraktiver. Das Gleiche gilt für Anleger: Immobilien werden attraktiver im Vergleich zu anderen Anlagen. Diese höhere Nachfrage treibt tatsächlich den Kaufpreis von Immobilien.

Welche Renditevorstellungen haben Vermieter?

Davon auf höhere Mieten zu schließen, ist allerdings ein Zirkelschluss: Das Argument geht implizit davon aus, dass Vermieter eine feste Rendite für ihre Mietgestaltung im Kopf haben, die unabhängig davon ist, was alternative Anlagen erlösen und dass die Vermieter diese Mieten einfach durchsetzen können. Doch diese Annahme ist höchst unplausibel. Ein Hauseigentümer hat doch unterschiedliche Renditevorstellungen, je nachdem, ob Staatsanleihen verlässliche vier Prozent Zinsen bringen und für Hypotheken mehr als fünf Prozent zu zahlen sind oder ob Staatsanleihen nicht einmal mehr die angelegte Summe zurückversprechen und die Hypothekenzinsen nur bei etwa einem Prozent liegen. Auch ökonomische Modelle zeigen genau das: Die verlangte Rendite auf eine Anlage hängt davon ab, was Alternativanlagen bringen.

Genau das ist übrigens auch empirisch zu beobachten. Noch 2010 verlangten Investoren in den großen deutschen Städten im Schnitt eine Mietrendite (also Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis) von mehr als fünf Prozent. Als Kaufpreis einer Immobilie galt damals die 16-fache Jahresmiete als angemessen. Heute geben sich Investoren mit Mietrenditen von etwas mehr als drei Prozent zufrieden. In Berlin akzeptieren Investoren derzeit sogar Kaufpreise in Höhe des 34-fachen der Jahresmiete. Zu selbst diesen niedrigen Mietrenditen wird vielerorts in Deutschland kräftig gebaut – ein Indiz, dass die Investoren diese niedrigen Renditen zumindest hinnehmen.

Die Mietrendite ist rückläufig, weil die Miethöhe sich eben am Markt ergibt: Sie hängt von der Nachfrage am Wohnungsmarkt ebenso ab wie von Regulierungen und dem Angebot neuer Wohnungen. Wenn die Vermieter einfach beliebig ihre Wunschrendite festlegen könnten, muss man sich fragen: Warum haben sie sich vor zehn Jahren mit fünf Prozent zufriedengegeben und nicht sieben Prozent genommen? Eine solche Mietrendite ist eben nicht am Markt durchsetzbar.

Die Nachfrage nach Wohnraum ist gestiegen

Über Angebot und Nachfrage am Wohnungsmarkt erklärt sich auch, warum gerade in den vergangenen Jahren die Mieten in Deutschland massiv gestiegen sind: In den vergangenen Jahren hat sich die Wohnbevölkerung in Deutschland völlig unerwartet erhöht – durch Zuwanderung aus EU-Staaten, aber auch durch die Flüchtlingskrise. In der Bevölkerungsvorausschätzung aus dem Jahr 2009 ging das Statistische Bundesamt für 2020 noch von einer Wohnbevölkerung von knapp 80 Millionen aus. Aktuell wird für 2020 mit mehr als 83 Millionen Einwohnern gerechnet. Für dieses Plus hat niemand geplant und niemand gebaut. Ein Engpass am Wohnungsmarkt und steigende Mieten sind die logische Folge.

Die fallende Arbeitslosigkeit und steigende Löhne haben den Menschen darüber hinaus ermöglicht, mehr für die Miete zu bezahlen. Hinzu kommt der Wunsch immer mehr Bürgerinnen und Bürger, in den Großstädten zu wohnen. Allein in Berlin ist seit 2007 die Leerstandsquote von mehr als vier Prozent auf unter einen Prozent gefallen. All das treibt die Mieten.

Hier ergibt sich tatsächlich eine andere denkbare Verbindung zwischen der Niedrigzinspolitik der EZB und den steigenden deutschen Mieten: Die niedrigen Zinsen der EZB haben zu der guten Arbeitsmarktentwicklung in Deutschland beigetragen. Die Geldpolitik hat die Konjunktur in der Eurozone stabilisiert und über einen billigen Euro dazu geführt, dass die deutsche Wirtschaft über Jahre sehr gut exportieren konnte. Das hat in Deutschland zu mehr Beschäftigung, höheren Einkommen und auch mehr Zuwanderung aus ärmeren EU-Staaten geführt.

Das ist aber interessanterweise nicht der Wirkungsmechanismus, der von Kritikern der EZB vorgebracht wird. Kaum verwunderlich, denn das würde im Umkehrschluss bedeuten: Höhere Zinsen würden vielleicht etwas niedrigere Mieten bedeuten. Aber eben auch niedrigere Löhne und eine höhere Arbeitslosigkeit in Deutschland. Das aber kann niemand wollen.